Порядок, условия и процедура выселения из жилого помещения

Помещение, в котором проживают люди, признается объектом жилищных прав – так гласит Жилищный кодекс России, в соответствии с нормами которого, оно характеризуется рядом признаков, а именно пригодностью для проживания, изолированностью, недвижимостью. Владельцы жилья, хотя и вольны распоряжаться им на своё усмотрение, тем не менее, обязаны соблюдать определенные нормы, и пределы использования этих помещений. Такие как, права соседей, целевое назначение, и в установленные правила пользования, содержание в надлежащем виде, а также соблюдение правил использования общего имущества собственников-соседей, если квартира находиться в многоквартирном доме. Наниматели жилья также обязаны соблюдать вышеуказанные нормы.  За грубое нарушение предусмотренных правил собственник либо наниматель жилища может привлекаться к ответственности, вплоть до выселения из жилого помещения. Конституция гарантирует неприкосновенность жилища и нерушимость права собственности, однако, наряду с этим, законодательство защищает и интересы других собственников, нанимателей, граждан. Основания и порядок выселения собственника из его жилья существенно отличается от выселения нанимателя.

Выселение собственника по ГК

Выселение собственника из жилого помещения регулируется гражданским законодательством. Нарушение прав соседей, бесхозяйственное отношение к имуществу, использование его не по целевому назначению может стать основанием для выселения.

При использовании жилья не по назначению, осуществлении в нем производственной деятельности, оборудования его под офис, а также другой деятельности нарушающей интересы соседей, можно выселить и собственника. Закон позволяет использование жилого помещения в профессиональной деятельности, при условии не ущемления прав соседей.

Бесхозяйственное отношение может заключаться, например, в том, что хозяин либо наниматель своевременно не ремонтирует жилье, что приводит к его разрушению и, соответственно, вредит жилью соседей (в доме, где много квартир).

Нарушение прав посторонних лиц может заключаться в негативном поведении владельца жилья и лиц, проживающих с ним. За нарушение прав соседей и третьих лиц, в результате противоправного поведения, нарушения общественного порядка, собственника или лиц, проживающих в его помещении, также возможно выселить.

В этих случаях муниципальный орган предупреждает владельца жилья о недопустимости вышеперечисленных нарушений, и предоставляет время для их устранения.

Если нарушения не устранены либо совершаются повторно, муниципальный орган, после предупреждения, может обратиться в суд, с иском к владельцу жилья с требованием его продажи через торги. Средства, полученные от продажи имущества, выплачиваются владельцу с учетом расходов на административные услуги.

Судебное дело, связанное с выселением собственника, по сути, очень сложное потому, что гарантии собственности и неприкосновенности жилья гарантированы Конституцией и законодательными актами. И если, владелец жилого помещения обратиться к юристу или адвокату за консультацией, вопрос выселения может, как минимум затянутся, а как максимум — не быть решен в пользу истца. Тем более, если жилье является для гражданина единственным местом проживания, то навряд ли он расстанется с помещением так запросто.

Выселения собственника по ЖК

Выселение собственника из жилого помещения возможно по предусмотренным нормами жилищного законодательства основаниям.

Так, предусмотрены следующие случаи:

• переустройство помещения или его перепланировка в самовольном порядке, при этом, правовой нормой закрепляющей обязанность собственника привести жилье в прежнее состояние, в срок, установленный соответствующим гос. органом, является ст. 29 Кодекса. При нарушении этого срока возможно обращение со стороны гос органов в суд, который может принять решение о реализации жилья на торгах. Собственнику выплачиваются средства от продажи, а покупателя суд обязывает устранить нарушения. Касательно нанимателя жилья судебный орган может выселить последнего и обязать компенсировать собственнику ущерб. Для правильного применения норм законодательства относительно возмещения ущерба лучше обращаться к специалистам;
• собственник может лишиться жилья при изъятии земельного участка, в том числе, если он проживает в многоэтажном доме. Вопрос изъятия в этом случае осуществляется по решению правительства с компенсацией владельцу помещения его стоимости или предоставления другого жилья и возможно в добровольном порядке. При отказе собственника от изъятия вопрос решатся в принудительном порядке через суд;

Во всех вышеуказанных случаях выселение собственника возможно путем обращения в суд соответствующим субъектом или в добровольном порядке.

Закон «Об ипотеке» так же регулирует вопросы прав на имущество. На пребывающее в ипотеке жильё, тоже может быть обращено взыскание, если гражданин нарушает договорные обязательства. Разрешение этой ситуации возможно в судебном или внесудебном порядке, в зависимости от условий договора изъятие жилья возможно на основании исполнительной надписи, которая выносится нотариусом. В случае лишения единственного жилья по указанному основанию, гражданам государством, на основании статьи 106 Кодекса может быть предоставлено временное жилье.

Беря во внимание, указанное выше, напрашивается вывод, что нормы действующего законодательства содержат четкий список случаев, при которых выселение из жилого помещения собственника становится возможным.

Выселение жильца – не собственника

Права пользования жилым помещением не является столь важным с точки зрения законодательства, поэтому, выселения нанимателей, и тех, кто арендует жиле, существенно отличается. Все-таки, их не лишают права собственности. Такое отличие является принципиальным, поэтому, выселить указанных субъектов будет значительно проще, чем собственника. При этом, кроме должностных лиц органов властных структур, которые могут инициировать вопрос выселения, заинтересованным лицом является и собственник, который в соответствии с законом ответственен за свое имущество и вправе, обратиться в суд с иском нанимателям.

Наниматель имеет много обязанностей касательно находящегося у него в пользовании имущества. Такие обязанности предусмотрены как законом, так и договором. В договоре могут содержаться условия, при которых наниматель должен производить ремонты, следить за исправностью состояния коммуникаций. Обязательной в любом случае будет оплата за коммунальные услуги, причем полная и своевременная. Собственник имеет право осуществлять контроль за состоянием своего имущества, а также требовать соблюдения нанимателем всех правил и норм, в том числе добрососедства, надлежащего (хозяйственного) отношения к имуществу. Не соблюдение указанных пунктов повлечет выселение из жилого помещения. Собственник должен сначала обратиться к нанимателю и потребовать от него выселиться самостоятельно, при отказе, направить письменное требование о выселении, составить акт о фактических нарушениях, по возможности привлечь свидетелей (соседей), которые смогут подтвердить нарушения со стороны нанимателя в суде.

Жильцы, арендующие квартиры по договорам социального найма так же обязаны бережно относиться к имуществу, вносить коммунальные платежи иначе собственник в лице муниципальных учреждений будет инициировать аналогичную процедуру выселения.

Добросовестным жильцам, в случае выселения, не связанного с вышеуказанными нарушениями, обязаны предоставить жилье в других домах. В качестве примера можно привести ситуацию, когда дом будет сноситься или жилье будет признано непригодным к проживанию в нем людей.

Важно! Если выселение из жилого помещения осуществляется через суд, то в решении суда обязательно должно быть указано предоставляемое взамен жилище (определенное помещение). В отдельных случаях жилье не предоставляется.

При совершении проживающими лицами, какого-либо из вышеуказанных нарушений (бесхозяйственное содержание, системное нарушение интересов соседей, использование не по целевому назначению), жилье предоставлено не будет. Кроме этого, лица, лишенные родительских прав, могут быть выселены без предоставления жилого помещения, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми.

Кроме вышеуказанных случаев законодательством предусмотрено выселение при самозастрое, поднанимателей, временных жильцов.

Противоправное выселение

Ввиду сложности нормативно-правовых документов, регулирующих жилищные вопросы и несовершенства законодательства, бывают случаи, когда жильца и членов его семьи пытаются выселить незаконно, например, по ошибке или с целью завладения имуществом. В такую ситуацию может попасть как собственник, так и наниматель жилья. Первоочередными шагами для защиты от таких посягательств должны быть вызов немедленный вызов правоохранительных органов, привлечение свидетелей, в зависимости от ситуации и средств массовой информации, а также обращение в суд в максимально короткие сроки. Главное не растеряться, даже если внезапно нагрянули судебные исполнители, которые могут не всегда знать, что выполняемое или судебное решение незаконно. Всегда нужно помнить, что любой документ и любые действия должностных лиц органов власти можно обжаловать. Чтобы быть готовым к любой ситуации желательно всегда иметь под рукой визитную карточку адвоката или юриста.

Заключение

Учитывая вышеизложенное нужно сказать, что законодательство достаточно детально регламентирует вопросы жилищных правоотношений, и устанавливает исчерпывающий перечень оснований, дающих право на выселение. И, рассмотрев указанные основания, в общем, их можно назвать справедливыми, хотя конечно есть и много пробелов в нормативно-правовых актах, требующих дополнительного регламентирования. Тем не менее, несмотря на детальное регулирование, обширную судебную практику, и пристальное внимание со стороны компетентных органов, тема выселения является актуальной и сегодня.