Правовое регулирование получения налогового вычета при покупке квартиры у родственников

Положения Налогового кодекса РФ позволяют налогоплательщику получить имущественный вычет, который соответствует расходам на произведенные ремонтные работы, а также приобретение нового жилья, но можно ли при этом получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, – это вопрос, который требует пристального рассмотрения. В указанном своде законов, регулирующих порядок налогообложения предусмотрено, что имущественный налоговый вычет нельзя будет получить, если совершаемая гражданская сделка по отчуждению жилья заключается между взаимозависимыми лицами.

Такими субъектами до начала две тысячи двенадцатого года признавались юридические и физические лица, чьи отношения между собой могли оказывать воздействие на определённый результат, оформляемой юридической сделки экономического характера, а именно:

• лица, находящиеся в гражданском (официальном) браке;
• дети, их родители (братья и сёстры);
• внуки, дедушки, бабушки;
• усыновленные, а также их усыновители;
• опекуны по закону, и лица, для которых назначено попечение.

Более того, если даже расходы на покупку квартиры были реальными, то в Письме УФНС РФ по городу Москве от 19 августа 2010 года (N 20/087705) отражена чёткая позиция о невозможности рассчитывать на имущественный вычет. То есть независимо от результата экономической деятельности.

Особенности выплаты налогового вычета

Необходимо учитывать, что законом предусмотрены полномочия судебных органов на то, чтобы дать возможность признавать определённых лиц взаимозависимыми. При этом совсем не обязательно таким лицам находиться в родстве между собой. Для этого будет достаточным того обстоятельства, которое сможет указать на то, что результат экономической деятельности напрямую находится по влиянием и зависимостью конкретных лиц друг от друга.

Прежде всего суд обращает внимание на отклонение в рыночной стоимости, чтобы за купленный объект возможно было получить завышенную сумму имущественного вычета. Иными словами, это относится к прямому сговору, который имеет корыстную цель. Либо лица могут письменно договориться, чтобы бывший владелец смог, после передачи недвижимого имущества в чужую собственность, пользоваться таким имуществом по своему усмотрению.

Все описанные обстоятельства дают право суду признать таких лиц взаимозависимыми, то есть лишить их права претендовать на имущественный налоговый вычет.

Если обращаться к сложившейся судебной практике, то можно найти прецеденты, в которых стало возможным получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников и даже лиц, находившихся в прямом родстве (например, отец-дочь). Итак, неоднократно судами РФ излагалась позиция, что факт нахождения лиц в близком родстве не должно быть достаточным для того, чтобы признать их взаимозависимыми, когда целью спора является сфера налогообложения.

В данной ситуации суду следует выяснить, насколько отношения между указанными лицами могут повлиять на конечный результат заключаемой сделки.

Также подлежат выяснению следующие обстоятельства:

• установление факта реальной передачи финансовых средств, когда совершалась купля-продажа того или иного объекта;
• мог ли купивший жилье располагать требуемой денежной суммой;
• приобретался ли другой объект недвижимого имущества (комната, доля в квартире, частный дом, другая квартира);
• по какому адресу регистрируются такие лица.

Основные изменения по выплате имущественного вычета после 2012 года

В первую очередь изменения коснулись списка лиц, попадающих в круг взаимозависимости. Данный перечень был значительно сокращён, однако, распространились новые нормы только на те сделки, которые были заключены после наступления две тысячи двенадцатого года. Новый порядок определяется положениями статьи 105 Налогового кодекса РФ. В указанный список входят следующие лица:

• законные супруги;
• родители и дети, в том числе усыновленные;
• сестры и братья;
• назначенные попечители и опекаемые.

При заключении соглашений по отчуждению жилья между данными лицами, получение налогового вычета не предусмотрено. Следует учесть, что это касается только таких сделок, в которых основанием передачи права собственности стало оформление договора купли-продажи.

Есть несколько Писем от Министерства финансов РФ, где присутствуют разъяснения о том, что можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры у близких родственников, когда основанием оформления сделки выступали, например, соглашение по переуступке права требования, либо договор долевого участия и т.п. А именно, что при таких обстоятельствах, если налоговый орган откажет в получении налогоплательщиком имущественного вычета, то такие действия будут признаны судом неправомерными (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Важно! Заключение между указанными в списке родственниками соглашения уступки прав требований, не будет являться препятствием в получении налогового вычета. Если речь идёт о договоре долевого участия, то выплату можно будет получить сразу после подписания акта приёма-передачи квартиры.

Возможность признания лиц взаимозависимыми за судом сохранили, однако, на практике это происходит крайне редко. Для этого необходимо, чтобы налоговый орган самостоятельно обратился с исковым заявлением, а также представил аргументированные доказательства (п. 7 ст. 105.1 НК РФ).

После вступления вышеуказанных изменений в силу, налоговые и иные органы больше не могут относить к перечню взаимозависимых лиц всех ближних и дальних родственников, как это случалось ранее. В указанный список попадали практически все лица, каким-либо образом причастные к родству, либо к понятию «отношения свойства». Например, прадедушки, племянники, внуки и правнуки, тети и дяди, близкие родственники одного из супругов, мачехи и т. д.

В заключение необходимо отметить, что, осуществляя свою деятельность, налоговые органы обязаны проверять и сопоставлять данные участников сделки (регистрацию, адреса, фамилии и т. п.). Для сотрудников ФНС России предусмотрен открытый доступ в различные интерактивные базы. Не секрет, что иногда получается обойти указанную проверку и всё же получить имущественный вычет, но при этом, гражданин должен понимать, что если данный факт будет выявлен в будущем, то полученные денежные средства придётся вернуть в полном размере.