Получение налогового вычета при продаже квартиры: изменения и «старые» правила

Раньше продавцы платили 13% от стоимости недвижимости, которой они владели меньше трех лет. При этом сумма могла быть снижена на 1000000 р. или на ту, что была потрачена на покупку. Но несколько поменялся налоговый вычет при продаже квартиры в 2017 году. Изменения коснулись периода пребывания предметов в собственности лиц и некоторых других моментов.

Изменения в расчете налогового вычета

Вопрос о том, каким налоговый вычет с продажи квартиры стал в 2022 году, интересует многих. Причем учитываются не только квартиры, а объекты недвижимости в целом. А значит, нововведения коснутся и комнат, и частных домов, и участков. Налог будет взиматься, а налоговый вычет при продаже квартиры считаться с изменениями по длительности. Теперь оплачивать его придется, если недвижимостью владели не 3 года, как раньше, а целых пять лет.

Следует учитывать, что информация, приведенная ниже, касается недвижимого имущества, принадлежащего именно физическим лицам. Получается, что речь идет о жилье, которое не связано с деятельностью предпринимателей. Это участки земли, садовые или жилые дома, комнаты, а также квартиры.

Минимальный срок владения недвижимостью

Главное нововведение, заинтересовавшее многих, это срок собственности, после чего гражданин не платит налог с продажи. Но важным здесь является и время наступления права собственности. Изменения срока, когда лицо освобождается от платежа, касается недвижимого имущества, полученного после 31.12.2015. Для него платеж необходимо внести при владении менее пяти лет. Но тем, у кого право собственности наступило до -01.01.2016 года, срок остается прежним и составляет 3 года.

Отдельно стоит сказать о недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия. Даже если он был оформлен в 2016, 2014 году или ранее, этот факт во внимание не принимается. Акт, на который ориентируются, содержит сведения о непосредственной передаче объекта в собственность. Тогда, если соответствующие документы были оформлены с 2017 года, действуют новые правила. И если объект станет продаваться, то чтобы ничего не платить, собственник должен пожить в ней не меньше пяти лет.

Однако это не распространяется на граждан, получивших его в дар или по наследству (от самых близких членов семьи), приватизировавших ее, или которое было передано по договору ренты с пожизненным иждивением. Для них реализация объекта продолжит осуществляться через три года, как и прежде.

Освобождение от уплаты через пять лет

Купля – продажа недвижимости должна состояться не менее чем через пять лет после сделки при совокупности следующих условий.

1. Если приобретение состоялось путем покупки, вступления в наследство или дарения (но не от близких родственников), а также по договору о долевом участии.
2. Если право нового владельца наступило после 31.12.2015, так же как и отчуждение старого.
3. Если объект находится во владении менее пяти лет, то за него заплатят 13%. Но можно и использовать имущественный налоговый вычет при продаже квартиры или иной недвижимости.

Если право собственности наступило до 31.12.2015

При продаже квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности, которую купили до 01.01.2016, в бюджет вносят платеж. Тогда от договорной стоимости отнимается сумма льготы (если она полагается), или 1000000 р. Также стоит помнить, что на налоговые вычеты всегда подают декларацию. По умолчанию госслужащие их рассчитывать не будут.

Для этой же цели от суммы отчуждения отнимают сумму на приобретение недвижимости. При этом расходы подтверждают документально. Вместе с декларацией для расчета вычета по доходам предоставляют соответствующие бумаги. Без их наличия платеж в бюджет не уменьшится.

Налог от продажи квартиры, приобретенной до внесенных изменений, никак не зависит от кадастровой стоимости. Кроме того, его следует платить в случае, если зафиксирована собственность квартиры менее 3 лет. Правило о 5 годах здесь не действует. Поэтому, даже если она принадлежала меньше 5 лет, но больше трех, ничего дополнительно платить не нужно.

Если право собственности наступило после 2017 года

При договорной цене больше 70% кадастровой

Если же продается целая квартира, доли квартиры или иное имущество, приобретенное после 31.12.2015, и в договоре указана сумма, соответствующая более 70% от кадастровой стоимости, по периоду отчуждения, платеж исчисляется по следующим принципам.

1. От договорной стоимости отнимается налоговая льгота в размере 1000000 рублей. Также подают соответствующую декларацию.
2. От договорной стоимости отнимается сумма расходов, потраченных при приобретении недвижимости. Для этого подают не только декларацию, но и прилагают необходимые документы, которые подтверждают понесенные расходы.
3. Платеж можно довести до нулевой отметки в том случае, если цена расходов на приобретение недвижимого имущества равна цене его покупки и, в то же время, она больше, чем 70% ее кадастровой стоимости.

Ситуация No 1

К примеру, недвижимость была куплена в 2017 году за 3500000 рублей, а через три года ее решено продать за 4500000 рублей. Кадастровая стоимость составила 4500000 рублей, а 70 процентов от нее – 3150000 р. Получается, что договорная цена дороже 70% кадастровой.

Тогда заявитель может выбрать один из вариантов:

• указать цену и тогда платеж в государственный бюджет будет исчисляться на 3500000 рублей (4500000 – 1000000 вычета);
• не пользоваться им, и налог в 13% рассчитывается за минусом 1000000 рублей (4500000 – 3500000).

Ситуация No 2

В другом случае имущество досталось в наследство в 2022 году. А спустя два года его решено продать. Так как недвижимость получена от близкого родственника, чтобы избежать оплаты налога, должно пройти три года. На 2022 год кадастровая стоимость составила 4500000 р. Значит 70 процентов все равно – 3150000 рублей. При этом договорная цена составила всего три миллиона рублей. Получается, что она меньше чем 70% кадастровой.

Тогда перед продавцом имеется выбор:

• отнять от 70 процентов кадастровой стоимости один миллион рублей и внести платеж в госбюджет;
• не пользоваться вычетом и заплатить налог от суммы 3150000 рублей;
• подождать еще год и ничего не платить.

При договорной цене меньше 70% кадастровой

Другой вариант при продаже недвижимости, которая куплена после 31.12.2015  будет, если договорная цена отчуждения меньше, мало отличается или соответствует 70 процентам, действующей на тот период кадастровой стоимости, когда зафиксирован в Росреестре переход права. Тогда налог, а вместе с ним и размер имущественного налогового вычета будет исчисляться, исходя из следующих принципов.

1. От 70 процентов кадастровой стоимости отнимается 1000000 р. Это налоговый вычет при продаже недвижимости. Но, чтобы она начала действовать, необходимо подать соответствующую декларацию.
2. Также от 70 процентов кадастровой стоимости госслужащие отнимают расходы, которые были понесены при покупке. Для этого также подают декларацию, и прилагают к ней бумаги, где точно указана сумма расходов. Без этого эта база уменьшена не будет.

Неопределенная кадастровая стоимость

Иначе исчисляется платеж при сделке, заключенной после 31.12.2015, если кадастровая стоимость на тот момент не была определенной. Тогда налог по доходам от продажи имущества будет исчисляться по следующим принципам.

1. От договорной цены отнимают вычет 1000000 рублей и подают соответствующую декларацию.
2. От договорной цены отнимают цену имущества, по которой она приобреталась. Для этого также сдают документы и прилагают к нему другие.

При переуступке права в основу для исчисления налога берут ту цену, от которой отнимают расходы на приобретение недвижимости.

Льгота при продаже

Как видно из вышеизложенного, размер имущественного налогового вычета теперь составляет 1000000 рублей.

Если реализуется недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, то распределяется соответствующий налоговый вычет при продаже доли между ее совладельцами. В то же время, если доля выделена в виде отдельного объекта, то налогоплательщик вправе использовать его полностью. Поэтому, перед продажей квартиры целесообразно выделить доли в натуре. Тогда каждый собственник получит право на льготу 1000000 р.

Если же собственником в одном и том же году как продается, так и покупается недвижимое имущество, то остаток вычета может засчитываться при покупке жилья. Но максимальная сумма рассчитывается, исходя из стоимости в 2000000 рублей. Вычет 13% по ней составляет 260000 р.

Заключение

Таким образом, если перед совершением сделки учесть налоги, то можно существенно сократить расходы. В то же время новые изменения в ближайшие годы коснутся небольшое количество людей. Однако нововведения следует учитывать уже сейчас, чтобы иметь право на вычет в будущем.