Особенности покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

Покупка квартиры, если есть собственник несовершеннолетний вполне заслужено относят к рисковым.  В такой ситуации, если даже сделка совершена с буквой закона найти, к чему подкопаться можно. Если дело дойдет до суда, органы фемиды почти наверняка станут на сторону несовершеннолетнего, ведь защита его прав в приоритете.

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

Закон на стороне детей

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоИменно так можно сказать, проанализировав количество законов, которые становятся в защиту несовершеннолетнего владельца. Среди них: конституция, гражданский, семейный, жилищный кодексы, закон об опеке и попечительстве, другие акты местного уровня.

Все эти документы утверждают, что несовершеннолетнее лицо – это полноценный член сообщества, который имеет те же права и свободы, что и любой дугой человек. Отличие только в том, что ребенок может отдельные свои права реализовывать только через родителей, законных представителей, органы опеки.

Важно! Любые сделки касающиеся собственности несовершеннолетних обязаны согласовываться с органом опеки. Это не зависит от того улучшаются или ухудшаются жилищные условия.  Если риелтор утверждает обратное, с ним лучше не связывается, он не ориентируется в законе.

Если сделка не имеет одобрения от органов опеки, ни один нотариус не удостоверит продажу, уж тем более такой договор не удастся зарегистрировать и стать полноправным владельцем. Если даже каким-то обходным путем сделка состоялась, жилье при судовом рассмотрении будет отобрано и передано в пользу несовершеннолетнего собственника.

При покупке квартиры, где собственник ребенок или он там прописан нужно соблюдать, такие требования:

  • Соблюдение метража и качества жилья.
  • Соблюдение санитарных норм.
  • Размер доли должен быть такой же, как и у проданного жилья.
  • Все другие параметры не должны быть хуже, нежели у проданной квартиры.

Несовершеннолетние делятся на 2 категории:

  1. Малолетние – от 14 лет.
  2. Несовершеннолетние – 14…18.

Независимо от того какой ребенок является совладельцем или прописан условия продажи одинаковые.

Когда не нужны разрешения

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоВ отдельных ситуациях на продажу собственником, а значит и покупку недвижимости, где собственник несовершеннолетний разрешения от органов опеки не нужны. В таком случае куплю квартиры можно осуществлять на общих условиях. Для этого несовершеннолетнему нужно стать дееспособным, то есть способными осуществлять и приобретать свои права и обязанности. Есть 2 случая, когда это возможно:

  • Если был заключен брак.
  • Если подросток работает официально и на это есть разрешение родителей и органов опеки.
  • Если несовершеннолетний открывает свой бизнес на законных засадах.

Что означает если собственник несовершеннолетний?

Для покупателя это как минимум лишняя головная боль, так как количество бумаг, которые придется собирать для покупки подобной квартиры просто огромно, получение их беспроблемными также назвать сложно. И даже это не гарантирует, что в будущем, подросток не возжелает доказать что его часть квартиры продана незаконно. И самое интересное, что ему это будет сделать реально.

Права человека до 18-ти летнего возраста защищают органы опеки, даже если у него есть родители и он живет в полной нормальной семье. Именно эта государственная структура разрешает или запрещает продажу. Особое внимание уделяется продажам, при которых реализуется доля ребенка в собственности. Ведется контроль, получил ли он достойную замену той части недвижимости, которая у него была.

Читайте также  Порядок продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, изменения в вопросах налогообложения

Если будет обнаружено что предложенное жилье находится далеко от садика/школы, в нем некомфортные условия для жизни и т.д в продаже откажут.

Особые трудности с продажей доли в квартире, если совладелец ребенок. Это будет означать, что ему нужно жить с чужыми людьми под одной крышей. Высока вероятность, что такую сделку не одобрят.

По сути, любой результат и решение органов опеки можно оспаривать, но прежде чем это делать, стоит задуматься, нужны ли в будущем проблемы с подобной недвижимостью.

Некоторые особенности сделки

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоЗнать правила покупки квартиры у ребенка нужно обязательно, ведь в таком случае потенциальный владелец не будет обманутым, недобросовестными родителями. Именно от них чаще всего приходится защищать органам опеки детей, как ни странно.

Практически в каждой семье есть малыш и он или является одним из собственников, семейного жилья или прописан в нем. Продавать такое жилье можно, но только не в ущерб ребенку и об это позаботилось государство. Поэтому если приглянулась квартира, в которой зарегистрированы дети первым шагом должно быть посещение органов опеки.

В этот орган подается заявление, в котором просят разрешить «опеку» продать недвижимость.

  1. Если ребенку менее 14 лет, то заявление пишут родители.
  2. Если это подросток и ему 14 или больше, то заявление пишет он лично.
  3. Необходимо в госорган предоставить бумаг, которые подтверждают, что несовершеннолетнему есть, где жить и условия не хуже, чем у продаваемой квартиры.
  4. Решение нужно ждать не менее 1 месяца.
  5. Ребенка из квартиры выписать в никуда нельзя, важным условием его регистрации является прописка по указанному адресу хотя бы одного из родителей.

Документы для оформления

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоДля того чтобы договор купли-продажи квартиры мог быть официально оформлен и в будущем зарегистрирован необходим такой пакте документов:

  • Заявление от родителей, ребенка.
  • Паспорта родителей, ребенка, если он не достиг 14 лет, то свидетельство о рождении.
  • Свидетельство о праве владения.
  • Кадастровая и техническая документация на квартиру.
  • Выписка из подомовой книги.
  • Справка, которая подтверждает, что на квартире нет долгов.
  • Разрешение органов опеки.
  • Справка об аресте регистрации ребенка.
  • Справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц.

Договор подписывается с родителя если ребенку менее 14 лет, если же он старше этого возраста, то в договоре обязательно должна быть и его подпись. Если все указанные документы есть, то заключение договора происходит в стандартном порядке.

Читайте также  Как переоформить квартиру на родственника путем дарения

Когда не нужно подтверждать место жительства ребенка

В отдельных ситуациях не нужно подтверждают место жительства ребенка и даже его прописку, к этим ситуациям относят:

  • Если семья переезжает на ПМЖ за границу.
  • Если семья переезжает в другой город. При этом средства за квартиру, в той доле, которая принадлежит ребенку, должны быть перечислены на его личный счет.
  • Если семья планирует покупку жилья в новостройке. При этом должны быть соблюдены такие условия: на время пока дом строится, ребенок должен быть где-то прописан, степень готовности новостройки должен быть высоким.

Возможные риски и сложности при оформлении

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоДля того чтобы исключить риски необходимо соблюдать такие рекомендации:

  1. Важно знать, прежде чем заключать сделку ребенок совладелец или зарегистрирован.
  2. В органы опеки лучше обратиться лично. Также стоит уточнить, не состоит ли семья на учете как неблагонадежная. Если есть проблемы, то договор может быть признан ничтожным.
  3. На любые сделки с такой квартирой должны быть разрешения органов опеки.
  4. Не стоит доверять заверениям родственников, что в будущем вопросы с опекой будут решены. Вероятнее всего сто последствия этого будут – признание договора недействительным, покупатель потеряет и деньг и жилье.
  5. Если есть сомнения в подлинности документов от органов опеки, стоит посетить эти самые органы с разрешением и уточнить, действителен ли подобный документ.
  6. У органов опеки нужно уточнить, не назначен ли случайно у ребенка опекун, такое возможно, если родителей лишили или в ближайшее время лишат родительских прав. Если такая ситуация есть, то родители неполномочны в совершении сделок с недвижимостью.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Несовершеннолетний собственник квартиры» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Разного подхода могут потребовать разные ситуации, которые бывают:

  • Квартира приватизирована, и дети включены в круг пользователей.
  • Недвижимость приватизирована, но дети/ребенок не включены в круг владельцев и не указаны собственниками.
  • Дети собственник по договору купли продажи, мены, дарения.
  • Несовершеннолетний – это наследник, что подтверждается документами.
  • Ребенок не является собственником, но зарегистрирован (прописан).

Если несовершеннолетний владелец, то тут все более менее ясно – нужно получит разрешение от органов опеки на продажу. Подобные продажи практикуют, если родители стремятся улучшить жилищные условия семьи. В принципе проблем в этом не будет.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Другая ситуация, если ребенок прописан, его выписать в никуда нельзя, обязательно нужно место, куда его переписать. Причем с ним обязательно должен быть прописан один из родителей, так как сам ребенок до совершеннолетия жить не может.

Вывод

Сложностей с покупкой квартиры, в которой собственник несовершеннолетний масса. Прежде чем решиться на подобную покупку нужно очень хорошо подумать. Пакет документов, которые нужно собирать довольно большой. При этом все документы предоставляемые родителями нужно проверять, особенно из органов опеки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +74999385126 (МСК), +78124673025 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации