Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры

Для того, чтобы сделка прошла успешно и в полном соответствии с действующим законодательством, покупателю необходимо знать, какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры. Немаловажным делом станет проверка юридической чистоты, законность правообладания и легитимность сделки по отчуждению.

Чтобы избежать проблем с регистрацией права на собственность, притязаний со стороны посторонних, а также беспрепятственно пользоваться жильем, покупатель предпринимает ряд мер с целью проверки документов, качества жилья и иных параметров предстоящей сделки.

Проверка квартиры перед покупкой

В процессе подбора жилья, покупатель предъявляет свои требования к квартире. Чтобы не пожалеть о сделке в самое ближайшее время, покупатель предпринимает следующие действия, прежде, чем составить предварительный договор или оформить задаток:

1. Осмотр территории, изучение инфраструктуры и ближайших домов. Осмотр следует начинать с придомовой территории, двора.
2. Внешний вид дома, в котором расположена квартира: есть ли трещины, в каком состоянии балконы и пр.
3. Состояние подъезда. Внутри покупатель должен обратить внимание на степень чистоты лестничных пролетов, площадок, лифта, исправен ли мусоропровод, состояние соседствующих с квартирой дверей.
4. Осмотр внутри квартиры производится в следующем порядке: планировка, наличие перепланировки, толщина стен, высота потолков, качество ремонта, наличие плесени и грибка, подтеков на стенах и потолке, состояние инженерных коммуникаций, работа вытяжки, газовых приборов, сантехнического оборудования.
5. Вид из окна важен, так как от него зависит психологический комфорт проживающих.

Оптимальным вариантом станет обследование квартиры совместно с экспертом, который сделает оценку степени изношенности и техническое состояние будущего приобретения, либо обратиться к независимое экспертное бюро для проверки и оценки квартиры.

Проверка документов

Правоустанавливающие документы

Если предварительно квартира прошла проверку и покупателя устраивает и состояние квартиры и ее окружения, самое время перед покупкой квартиры проверить, какие документы нужно требовать с продавца недвижимости.

У продавца запрашивают сведения об обстоятельствах, при которых недвижимость перешла в собственность к владельцу (договор мены, купчая, дарственная, наследство, приватизация и т.п.) Следует проверить правоустанавливающие документы на наличие исправлений, подделки, заверены ли они нотариусом, есть ли отметка о регистрации.

Рекомендуется внимательно ознакомиться с документами, изучить пункты, в которых могут быть прописаны условия, неисполнение которых влечет за собой расторжение сделки (например, обязательства по выплате в адрес продавца после покупки квартиры и подписания документов). Настораживающим фактором станет и быстрая продажа квартиры сразу после вступления в наследство.

История квартиры

Чтобы узнать всю историю квартиры и узнать о ее предыдущих владельцах, а также основаниях переоформления собственности, у продавца запрашивают выписку из ЕГРП, реестра прав на недвижимость). Из данного документа уточняют обо всех действиях с недвижимостью, начиная с 1998 года, а также проверяют наличие споров в отношении жилья или наложенного ареста. Если жилье являлось предметом спора, следует помнить, что существует установленный по закону срок давности –  в течение 3 лет.

В некоторых случаях получить выписку ЕГРП не удастся ввиду отсутствия сведений в ЕГРП. Это означает, что с момента ведения реестра, в течение многих лет никаких сделок с данным объектов не проводилось. Максимальную уверенность в чистоте недвижимости может дать отправка запроса в отдел жилищной политики на предмет законности прав владельца.

Проверка качества

О качестве и техническом состоянии квартиры можно судить из техдокументации, получаемой в БТИ.  Осмотр квартиры вместе с изучением плана позволит выявить несоответствия и проверить на наличие неузаконенной перепланировки. При выявлении несоответствий рекомендуется отказаться от сделки или подождать, когда продавец приведет документы в порядок.

Проверка личности продавца

Нелишним в процессе подготовки к сделке станет проверка личности продавца и подлинность его права распоряжения имуществом. Особенное внимание следует уделить сделке, выполняемой не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Необходимо помнить об обязательности нотариального заверения подобной документации. Помимо этого, проверяют сроки действия доверенности, а также круг компетенций, которыми наделено доверенное лицо. Отдельно проверяют дееспособность продавца, так как законной будет признана сделка, заключенная со здоровым, психически дееспособным человеком. Справки их психоневрологического и нарко-диспансеров позволят быть абсолютно уверенными в дееспособности личности.

Притязания третьей стороны

С помощью домовой выписки проверяется факт наличия прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц. Если на момент сделки кто-либо останется прописанным по данному адресу, необходимо узнать, сохранят ли данные граждане право на проживание после отчуждения собственности. В некоторых случаях среди зарегистрированных жильцов обнаруживаются безвестно отсутствующие лица. В данном случае существует риск оспаривания сделки по прошествии времени со стороны нашедшегося гражданина.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Как проверить квартиру перед покупкой» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Особая процедура предусмотрена законодательством в отношении жилья в которой собственниками выступают несовершеннолетние дети. В этих сделках потребуется обязательное разрешение от органов опеки по месту нахождения собственности.

Если квартира были куплена прежним владельцем совместно с супругой, потребуется письменное согласие на продажу от нее, вне зависимости от текущего семейного положения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Документы к сделке от продавца

Если вся информация удостоверена и никаких препятствий к сделке со стороны закона нет, назначают дату оформления договора купли-продажи и проверяют, какие документы должны быть у продавца.

К сделке продавец должен предоставить следующие документы:

1. Гражданский паспорт.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Техпаспорт, кадастровый паспорт.
4. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по налоговым сборам.
5. Справка о своевременности платежей ЖКХ и отсутствии долга.
6. Выписка из домовой книги, справка о составе семьи по адресу отчуждаемой квартиры.
7. Нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу.
8. Разрешение отдела опеки (если собственник – ребенок до 18 лет).
9. Нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Только, если все требуемые документы будут предоставлены, возможна регистрация перехода права собственности в Росреестре и, следовательно, заключение договора купли-продажи с подписанием передаточного акта.