Владельцы недвижимого имущества, используя и распоряжаясь своей собственностью, в 2022 году должны руководствоваться действующими в текущий момент сводом Правил землепользования и застройки, утвержденными в данном регионе. Знание нюансов позволит в будущем избежать множества проблем, связанных с распоряжением собственной землей и надлежащем оформлении документации на нее.
+7 812 309-07-44 - Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
В каждом городе в 2022 году действует свой свод положений и правил о порядке распоряжения недвижимым имуществом согласно с предназначением территории. Данный свод создается муниципалитетом и утверждается его главой с учетом конкретной ситуации на той или иной территории. Юридическую силу документ обретает после его опубликования в местных средствах массовой информации и является руководством к действиям, потребность в которых возникает у собственников.
Понятие землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — сводный основополагающий документ градостроительного зонирования, созданный, утвержденный и реализуемый в рамках местных регламентов. Правила землепользования и застройки делят на зоны рассматриваемую территорию. К отличительным чертам градостроительных регламентов относят необходимость проведения слушаний его положений накануне утверждения.
Цели
Данный документ призван решить несколько задач по регулированию порядка эксплуатации и управления землейтерритории. Статья 30 ГК РФ основным предназначением Правил землепользования и застройкиопределяет:
- Создать предпосылки стабильного развития города/населенного пункта с соблюдением требований поокружающей среде и культурном наследии.
- Регулировать планировку в рамках населенного пункта.
- Выступать гарантом прав владельцев земельных участков среди граждан и организаций, обеспечивать соблюдение их интересов при возведении объектов.
- Создать благоприятную среду для финансовых вложений, включая право определить способ наиболее эффективногораспоряжения.
Порядок утверждения
В процессе составления свода правил землепользования и застройки, предваряя утверждение местными властями, проводят общественные слушания и голосование с целью выявить проблемные вопросы, интересующие граждан населенного пункта относительно зонирования его территории. Период слушаний и голосования длится в пределах 2-4 месяцев, с обязательным присутствием собственников на рассматриваемой территории. За организацию слушаний отвечает специально созданная комиссия, являющаяся также разработчиком предварительного проекта ПЗЗ.
Следующим этапом комиссия проводит доработку, учитывая высказанные пожелания, и направляет готовый вариант на утверждение главе муниципалитета. Граждане вправе оспорить утверждение Градостроительного кодекса в судебных инстанциях.
Состав
Каждый свод Правил землепользования и застройки включает в себя три раздела
- Применение и изменение регламента;
- Карта распределения территорий;
- Действующие регламенты градостроительства.
Применение
В данном разделе ПЗЗ приводится информация, регулирующая следующие аспекты:
- Регулирование процесса землепользования;
- Смена вида использования;
- Меры по планировке;
- Порядок изменения положений ПЗЗ;
- Решение иных проблем относительно строительства.
В первом разделе приводится информация, касающаяся того, как применяются положения и вносятся корректировки.
Основные положения градостроительного регламента содержатся в остальных двух разделах. Именно в них дается объяснение, каким образом происходит распоряжение недвижимым имуществом на рассматриваемой территории.
Во второй части Правила землепользования и застройки проводят деление земли согласно утвержденной карте зонирования в рамках населенного пункта.
В 2022 году принято выделение зон на следующие группы:
- Жилая мало- и средне-этажная застройка, многоэтажная застройка;
- Создание деловой зоны;
- Область расположения зон инфраструктуры и пр.
Границы определенной зоны совпадают с пределами объектов, расположенных на ней (например, по границе участка, водного объекта, трассе). Это обеспечивает попадание конкретного землевладения в строго определенную зону.
От данного определения зависит и порядок дальнейшей эксплуатации и распоряжения собственностью. Это означает, если владелец земли, относимой к деловой зоне с наличием на ней офисного здания, захочет создать парковку на приобретенном по соседству земельном участке, относимом к зоне частного сектора, ему потребуется получить разрешение на организацию территории для стоянки автомобилей, что оказывается невозможно ввиду отнесения купленного нового участка к территории частной жилой застройки.
Таким образом, планируя дальнейшее обустройство приобретаемого участка земли, следует в обязательном порядке учитывать его закрепление за определенной территориальной зоной.
К третьей части относится утвержденный градостроительный регламент со следующей информацией:
- Виды разрешенного использования.
- Установление предельного значения по объему недвижимости в выделенной зоне.
- Наличие ограничений в процессе использования.
Все земли рассматриваемого населенного пункта могут быть отнесены к основным, условно-разрешенным и вспомогательным видам пользования.
На практике в 2022 году при желании собственника изменить назначение и вид участка земли, следует учитывать действующие Правила землепользования и застройки (а именно, третью часть), выбирая любой из видов разрешенного использования в пределах территориального зонирования. Для смены вида использования, пишут соответствующее заявление в кадастровую палату. Данная процедура производится бесплатно и не потребует дополнительного согласования.
Как внести коррективы в правила
Внесение изменений производится при наличии разрешения от главы муниципалитета или сельского поселения. Положительное решение принимается на основании направленных в госорганы писем при условии:
- Несоответствия правил населенного пункта другим, принятым ранее, регламентам, имеющим больший вес.
- Выдвижения и установлении новых границ зоны.
- Внесения изменений в действующий регламент.
- Нерационального использования и владения согласно ПЗЗ.
Вспомогательный вид использования в 2022 году закрепляется путем подачи обращения в местную администрацию с проведением общего собрания собственников построек и наделов, расположенных по соседству, интересы которых могут затронуты в результате принятия положительного решения. Следует учитывать, что расходы на организацию и проведение мероприятия полностью лежат на инициаторе внесения изменений.
Генплан
Правила землепользования и застройки имеют схожее назначение с принятым генеральным планом. Основным назначение генплана территории является обеспечение оптимального планирования мер по развитию в пределах данного населенного пункта.
Градостроительный план чаще рассматривается как более значимый документ, регулирующий правила развития территорий, нежели ПЗЗ.
Каждый из регионов РФ самостоятельно занимается установлением собственных правил с учетом особенностей территорий. В конце 2017 года прошли публичные слушания Правил землепользования и застройки в Московском регионе. Предметом обсуждений стала застройка земли, условий и назначения объектов строительства с учетом принадлежности той или иной зоне, допустимых пределов плотности, высоты возводимых объектов, тенденций развития конкретных территорий. После публичных слушаний граждане вправе выразить свои замечания и предложить меры по устранению недостатков через подачу обращений в территориальные комиссии. Разработка и утверждение ПЗЗ способствуют созданию максимального комфорта муниципального пространства, ограждая от хаотичной застройки и прочих неудобств.
+7 812 309-07-44 - Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!