Процедура продажи квартиры с обременением

Достаточно сложным является вопрос, как продать свою квартиру с обременением. Процесс реализации жилища сам по себе непростой, ведь нужно найти покупателя, подготовить все документы, проследить за тем, что сделка прошла законно, посетить немалое количество государственных органов. А если на собственность наложено обременение, то тогда процедура ещё усложняется. Значит ли это, что от идеи продать квартиру стоит отказаться? Нет, как правило, возможно всё-таки реализовать жильё в такой ситуации. Но стоит разобраться во всех тонкостях этого процесса.

Что такое обременение?

Обременение – это ограничение прав владельца, которое касаются использования и распоряжения собственностью. И оно не будет снято, даже если владелец сменится. Наличие обременения всегда отмечается в свидетельство о регистрации прав на недвижимость. И, если есть ограничение, то это значительно усложняет процесс купли-продажи. А в некоторых случаях он попросту невозможен.

Если же всё-таки допускается реализация жилища, то, как правило, приходится снижать цену. Ведь наличие обременений отпугивает покупателей. Да и, в общем-то, найти человека, который бы согласился взять квартиру с ограничением прав, очень непросто. Но, если всё-таки удалось, необходимо будет знать, как действовать.

Покупателей следует предупредить, что перед тем, как перечислить деньги и подписать договор, необходимо обязательно запросить свидетельство о регистрации имущества. И в нём в первую очередь нужно будет посмотреть, есть ли какое-либо ограничение. Ведь некоторые недобросовестные продавцы могут заведомо не говорить о данном нюансе. И в итоге человек приобретёт дом, на который наложено ограничение.

При заключении подобной сделки рискует как продавец, так и покупатель. Ведь хозяину придётся решать все вопросы, связанные со снятием обременений. Да и будущий владелец немало повозиться, если квартира, к примеру, находится в ипотеке. Рекомендуется обратиться за помощью к юристу, чтобы он помог решить, как лучше поступить в конкретном случае. Иначе есть риск, что продавцу придётся потом решать вопрос через суд.

В чём ещё минус подобной сделки? Все ограничения, которые существуют, не позволят покупателю сразу стать полноправным собственником. Да и вернуть свои деньги до законного решения проблемы будет невозможно. А суд способен рассматривать вопрос от нескольких месяцев до пары лет. Поэтому гораздо проще купить сразу нормальное жильё.

Ипотека (залог)

Сейчас многие люди берут недвижимость в ипотеку, так как мало кому удаётся сразу приобрести собственность. В итоге кредит приходится выплачивать в течение десятков лет. За длительный период может многое измениться. Например, человеку придётся уехать в другой город или даже в другую страну. А за квартиру по-прежнему придётся выплачивать. Если она уже будет не нужна, то тогда может появиться желание продать её другому человеку. Тогда уже он станет выплачивать ипотеку, а прежний владелец избавится от обязательств перед банком. К слову, примерно такая же ситуация может возникнуть, если жилище было дано в залог для получения крупной денежной суммы. Но тут всё достаточно просто. Необходимо получить согласие от залогодержателя, а банки часто его дают, ведь им не имеет значения, кто будет возвращать деньги.

Участниками сделки становятся, как правило, три стороны: продавец, покупатель и залогодержатель. В принципе схемы дальнейшего развития событий встречаются разные. И они во многом зависят от желания участников. Сейчас разберёмся, как продать квартиру с обременением ипотекой.

Допустимы следующие варианты:

1. Покупатель возьмёт на себя ипотеку, а продавцу выплатит деньги в качестве компенсации тех, что тот уже успел внести. В итоге квартира будет принадлежать новому владельцу, и именно ему потребуется выплачивать ипотечный кредит. Прежний собственник больше не будет как-либо причастен к ипотеке.
2. Покупатель может заплатить часть денег продавцу, и часть банку. То есть, он, по сути, погасит ипотеку. В итоге он сможет получить недвижимость и ему не придётся связываться с кредитом.
3. Покупающее лицо часть денег выплатит продавцу сразу, а часть после того, как прежний владелец погасит ипотеку. Тогда даже разрешение от банка не потребуется.

Перечисленные схемы возможны и в тех случаях, когда держателем залога выступает не банковское учреждение, а физическое лицо. Ведь даже в том случае, если кредит берётся у другого человека, то обременение всё равно фиксируется государством. Поэтому продать квартиру удастся только в том случае, если это разрешит залогодержатель.

Арест

Продажа квартиры с обременением, таким как арест – непростая задача. Ведь это ограничение полностью или частично запрещает распоряжаться имуществом, а временами даже не позволяет пользоваться им. Налагают его суды, правоохранительные органы, исполнители указа. Цели бывают различные, и в этом случае они не так важны.

Продаваться подобная собственность будет крайне непросто. И в первую очередь нужно будет получить разрешение от органа, которым был наложен запрет. К сожалению, суды и правоохранительные органы руководствуются в своих действиях исключительно законом. Поэтому они не могут проявить гибкость, подобная возможность есть разве что у банков. Да и, в общем-то, у них нет цели получить прибыль, а на первом месте стоит соблюдение закона.

Самый верный способ продать такое имущество, это снять арест. А для этого потребуется выполнить все необходимые обязательства. Тогда появится шанс осуществить задуманное.

Рента

Одинокие люди могут воспользоваться сторонней помощью, оформив договор ренты. Суть заключается в том, что их будут содержать, но при этом придётся расплатиться квартирой. Если обратиться к закону, то человек, к которому должно перейти право на дом по данному договору, может распоряжаться и пользоваться жильём только в том случае, если получить разрешение от получателя ренты.

Отметим, что при покупке квартиры с данным видом обременения нужно понимать, что, если обязательства по выплате ренты не выполнены продавцом до конца, то тогда они перейдут к покупателю. Да и такой договор может быть расторгнут.

Аренда

С некоторыми людьми случалась такая ситуация, что, приобретя квартиру, они обнаруживали, что в ней законно проживают арендаторы. Если договор заключён официально, то тут и возникнет проблема. Как правило, он регистрируется в государственном органе, а сами арендаторы получают право жить в квартире до конца указанного срока. Это может быть год, а то и больше.

Если сменится собственник, то это не значит, что сделка сама по себе расторгается. Люди по-прежнему смогут проживать в доме на полных правах. Поэтому, следует убедиться, что квартира не сдаётся в аренду, чтобы потом не решать вопрос через суд.

К слову, если ограничением является несовершеннолетний или недееспособный человек, то это легко решается. Нужно лишь получить согласие от опекунов на сделку. То же самое касается случая, если владельцев несколько. Все они должны письменно подтвердить своё согласие, и тогда продаваемый объект будет без ограничений.

Из статьи можно сделать вывод по поводу того, можно ли продать квартиру с обременением. Да, такой вариант имеется. Однако нужно учесть все нюансы.