Процедура обмена квартиры в ипотеке на другую

Ипотека – востребованный банковский продукт, позволяющий обзавестись собственным жильем, если личных средств на это не хватает. Срок такого кредита обычно достаточно длинный, и за это время в жизни и планах заемщика может многое измениться. Поэтому нередко возникают ситуации, когда вся сумма задолженности банку еще не выплачена, и в самом ближайшем будущем сделать это не представляется возможным, а жилье по тем или иным причинам необходимо сменить. Попробуем разобраться, можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую, и как сделать это.

Разрешают ли банки обмен ипотечной квартиры

До момента, пока клиент полностью не рассчитается с банком, квартира остается у него в залоге, и на любые серьезные операции с этой квартирой требуется согласие кредитного учреждения. В общем случае вопрос обмена залогового имущества регулирует 345 статья ГК РФ, согласно которой замена залогового имущества возможна по соглашению сторон (т.е. залогодержателя и залогодателя). Иными словами, банк может согласиться на обмен, но совершенно не обязан этого делать, ведь его выгода в таком случае минимальна или отсутствует вовсе, а мороки и рисков добавляется.

Каких-либо единых государственных стандартов, которые бы регламентировали, в каких случаях обмен возможен, а в каких нет, не существует, каждый банк руководствуется в принятии решений собственными внутренними правилами.  Самые распространенные из них:

• несколько лет исправной оплаты кредита (или погашение хотя бы 20-30% его объема) и в целом позитивная кредитная история;
• расположение новой ипотечной квартиры в том регионе, где представлен банк-кредитор;
• примерно равная или более низкая стоимость новой квартиры в сравнении со старой;
• длительное сотрудничество с банком (наличие там вкладов, участие в зарплатном проекте).

Но даже при соблюдении этих и всех других имеющихся у банка требований к заемщику нет никакой гарантии, что обмен ипотечной квартиры разрешат, решение принимается в каждом случае индивидуально.

Варианты обмена

Способов, как обменять квартиру в ипотеке, существует несколько:

1. Продажа залоговой квартиры и покупка новой с привлечением уже нового ипотечного кредита. В такой ситуации заемщик получает на руки только сумму разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по кредиту, и в дальнейшем эти деньги идут в качестве первого взноса для новой ипотеки. Более редкая разновидность этого варианта обмена – когда новый покупатель также желает приобрести эту квартиру через ипотеку. Тогда по текущему кредиту происходит замена заемщика, а прошлый владелец точно также на свое новое жилье оформляет уже новый кредит.
2. Привлечение потребительского займа. При таком варианте желающий продать свою квартиру человек берет краткосрочный заём на погашение оставшейся части ипотеки в том же или ином банке, и после продажи в первую очередь гасит этот кредит, а оставшиеся деньги вкладывает в новое жилье. Плюсы такого варианта – возможность более быстро (а возможно и более выгодно) продать ипотечную квартиру, поскольку она уже не будет находиться в залоге у банка, и избежать определенного количества бумажной волокиты. Однако чтобы при наличии непогашенной ипотеки получить еще один кредит на немалую сумму, человек должен иметь очень высокую платежеспособность.
3. Смена объекта залога. В этой ситуации оформление нового кредитного договора не требуется, меняется лишь находящаяся под обременением недвижимость. Недостаток такого варианта обмена ипотечной квартиры – сложность с поиском покупателя. Дело в том, что некоторое время, пока идет процедура переоформления всех связанных со сделкой бумаг и на новую квартиру заемщика еще не наложено обременение, оно сохраняется на старой квартире, а приобретать недвижимость с ограничениями захочет не всякий.

Выбор между этими вариантами зачастую зависит даже не от желания залогодержателя, а от разрешения банка. Поэтому в первую очередь необходимо посетить своего кредитного специалиста и проконсультироваться, можно ли поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую квартиру в принципе; каким образом это лучше сделать; в каком регионе/городе может быть приобретено новое жилье.

При получении согласия банка можно начинать подыскивать подходящий вариант, не забывая о том, что он также потребует одобрения кредитной организации. Как и в случае первой покупки квартиры, как правило, банк проверит юридическую чистоту квартиры и потребует от клиента представить документы об оценке ее стоимости.

Необходимые документы

Список всех бумаг для совершения обмена квартиры в ипотеке в принципе аналогичен тому, что собирался, когда ипотечный кредит оформлялся в первый раз. Каждый банк может немного изменять или дополнять его, но обычно он выглядит  так:

• справки, подтверждающие уровень доходов заемщика, а также паспорт и военный билет (для мужчин старше 27 лет);
• результаты независимой оценки рыночной стоимости жилья (в данном случае как продаваемого, так и приобретаемого);
• правоустанавливающая и техническая документация на новую квартиру.

Резюме

В принципе, обмен ипотечной квартиры на другую, как большую по площади и/или цене, так и меньшую, возможен, хотя не всегда банки охотно идут на это. Повысить же шансы на получение разрешения от кредитного учреждения на такую процедуру в конкретном случае поможет добросовестное исполнение своих обязательств перед ним – своевременное совершение платежей, сотрудничество и консультации по всем связанным с ипотекой вопросам.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»обменять квартиру в иптоеке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»false»]