Особенности заключения и оформления договора аренды земли

Договор аренды земли – это обязательное условие для законного пользования участком. Он регламентирует отношения между сторонами сделки, сроки аренды, цену. Земельный участок может арендоваться у физических, юридических лиц, государства. Письменное соглашение подписывается обязательно. Договора аренды земли могу заключаться на разные сроки, но они должны быть прописаны в соглашении, иначе договор считается недействительным.

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

Особенности договоров

Форма соглашения более менее стандартная. Важно не то, как именно он будет составлен, а та информация, которая в нем будет содержаться. Формируется всегда в двух экземплярах, причем оба они имеют одинаковую юридическую силу. Для того, чтобы договор аренды земли между физическими или между юридическими лицами, с государством можно было составить необходим определенный набор документов, среди них:

  1. Документы участников сделки.
  2. Заявление от арендатора.
  3. Бумаги, которые подтверждают право собственности арендодателя.
  4. Кадастровый паспорт участка.
  5. Квитанция об уплате пошлины.

В большинстве случаев аренда земли между физическими лицами заключается при условии, что участок имеет четкие границы. То есть проведено межевание и данные о нем внесены в кадастр. То же самое касается и аренды юридическими лицами.

У государства иногда могут брать в аренду участки, которые четко не разграничены. Но в этом случае временный владелец обязан за собственные средства провести межевание и поставить участок на кадастровый учет.

Сроки

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоВ некоторых случаях сроки могут не указываться, в таком случае договор считается таковым, которые действует на бессрочной основе. Если сторонам понадобиться его расторгнуть, то об этом нужно сообщит второму участнику сделки за 3 месяца.

Относительно земель сельскохозяйственного назначения действует такое понятие как максимальный срок аренды, и он составляет 49 лет.

Если по завершению срока действия договора арендатор продолжает пользование участком, а арендодатель не возражает, то договор считается автоматически продолженным на неопределенный срок.

Это важно знать, перед заключением соглашения

Есть некоторые важные моменты, которые нужно знать еще до того как сделка будет совершена. Среди них:

  • Объект аренды – это земельный надел. Причем он должен быть таковым, который возможно идентифицировать по характеристикам, площади, месте расположения, номеру и т.д.
  • В договоре должно быть прописано, как именно будет использоваться участок. Причем не разрешается таким соглашением менять его первичное функциональное предназначение. Это значит, что если земля относится к ИЖС, то правовые нормы его использования только как под строительство жилого дома. Для коммерческих и других целей его использовать нельзя.
  • Обязательно должен быть пункт о сроках, на которые земля передается в другие руки.
  • Обязательный пункт – это механизм внесения платежей и их размер.
  • На нового временного владельца накладывается обязанность по сохранению участка в должном виде.
  • Также в соглашении должно быть прописано условия возврата надела по завершению срока аренды.
Читайте также  Процедура межевания дачных (садовых) участков: что важно знать

Что должны и имеют право делать стороны договора

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПрава и обязанности сторон договора также должны прописываться, причем, что юридические лица, что физические, что государство в равной степени обязаны следовать этим правам и обязанностям. Среди основных:

  1. Исполнение всех положений договора относительно надела.
  2. Если договором не предусмотрены постройки, то их возводить нельзя.
  3. Не передавать участок в субаренду, если на то арендодателя.
  4. Своевременно вносить суммы в уплату налога.
  5. Арендатор имеет преимущественное право на продление именно с ним договора, по истечению его срока.
  6. Арендатор может по своему усмотрению использовать все ископаемые, которые имеются на территории участка, весь период действия договора.
  7. Что касается арендодателя, то он может прекращать договор в одностороннем порядке, если арендатор нарушает правила эксплуатации надела.

Механизм заключения сделки

Пример схемы, как арендовать землю, действия в последовательности их совершения (аренда у муниципалитета):

  • Подача заявления в администрацию, в нем указать просьбу о выделение участка для аренды, образец можно посмотреть на сайте или непосредственно в администрации.
  • Обращение в соответствующую инстанцию для проведения межевания. Специалист после осуществления этих работ выдает на руки документ, с которым нужно отправляться в кадастр для постановки земли на учет.
  • По окончании всех процедур следует обратиться в администрацию для заключения договора. Если срок аренды более 3 лет, то такой договор подлежит обязательной регистрации.

Если дело касается аренды между юридическими лицами или физическими, то процесс несколько проще. Ведь основное в этом случае – это договор. Если право властности имеется, то и земля уже стоит на кадастровом учете.

Важно! Прежде чем подписать договор обе стороны должны досконально его изучить. Заключать такое соглашение лучше при помощи юриста, который поможет разобраться во всех законных аспектах.

Регистрация договора

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоЗачастую соглашение об аренде заключается на срок от 3 лет, а значит, такой договор нужно обязательно зарегистрировать. Для этого в УФРС необходимо подать такой пакет документов:

  • План земельного участка.
  • Кадастровый план.
  • Акт межевания, в котором указаны границы надела.
  • Акт приема участка арендатором.

Пренебрегать этой процедурой не стоит. Экономия возможно и будет, ведь незарегистрированный договор не требует уплаты налогов и пошлины. Но, в то же время, он не несет никаких правовых последствий ни для одной ни для другой стороны. Это как раз чревато нарушением прав арендатора, так что именно он должен быть заинтересован в регистрации договора должным образом.

Читайте также  Как можно узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру

По завершению срока аренды

После завершения действия договора необходимо по истечению срока его действия выполнить определенные действия. Могут быть 2 варианта развития событий:

  1. Прекращение.
  2. Продление.

Первый вариант очень распространен при арендных отношениях с муниципалитетом. Самыми частыми причинами отказа от продления являются:

  • Нарушение сроков внесения арендной платы.
  • Неправильное использование надела в соответствие с его целевым предназначения.

Некоторые важные моменты:

  1. Если участок был выделен под строительство жилых домов, при условии что не проводились торги, то аренда продлевается автоматически, при этом новый образец договора не нужно составлять.
  2. Если арендатор стремиться прекратить отношений между ним и арендодателем, то ему необходимо составить письменное уведомление об этом.
  3. Также арендные отношения могут расторгаться по инициативе любой стороны.

Арендодатель имеет право прекратить арендные отношения в ряде случаев:

  • Если надел используется нерационально, что ведет к ухудшению качества почвы.
  • Если земля используется неправильно.
  • Не соблюдаются сроки уплаты сумм по договору.
  • Возведение сооружений на территории, при отсутствие права на это в соответствие с договором.
  • Жалобы от соседей относительно неправильного использования надела.

Если обе стороны все устраивает, то договор продлевается автоматически.

Признание сделки недействительной

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоСитуации, когда договор может признаваться ничтожным:

  1. Если одна или обе стороны нарушили условия оформления соглашения.
  2. Если в тексте не отображены существенные условия соглашения.
  3. Если аукционные торги были организованы и проведены с нарушениями закона.
  4. При предоставлении арендодателем неточных данных относительно участка, что ведет к невозможности его использования по целевому назначению.
  5. Если в аренду получен надел, который запрещается сдавать.
  6. Если договоренности сторонами сделки нарушаются.

Ничтожность признается в судовом порядке. Для того, чтобы подать иск заинтересованному лицу (это могут быть  как одна из сторон договора, так и третье лицо) необходимо подать иск с четким разъяснением причины признания сделки ничтожной.  Суд назначит слушание и проведет его, в результате будет вынесен вердикт.

Вывод

Договор аренды земли – это довольно распространенный бланк в юридической практике. Его условия необходимо соблюдать двум сторонам. Нарушение ведет к последствиям для обеих. Перед подписанием соглашения необходимо внимательно ознакомится с содержанием бумаг, проверить их досконально. Лучше всего это делать с участием юриста, тогда получиться избежать неприятных последствий.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +74999385126 (МСК), +78124673025 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации