Особенности продажи квартиры в ипотеке: что важно знать

Люди, которые улучшили условия своего проживания за счет займа от финансовой организации, по разным причинам могут прийти к решению о продаже ипотечного жилья еще до того, как рассчитаются по задолженности. Такая задача, как продажа квартиры в ипотеке, осложняется ее обременением: купленное жилье не должно находиться в залоге, а распоряжение им должно быть полным. Существует несколько выходов из такой ситуации, и они будут описаны в данной статье.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Существуют следующие методы реализации ипотечной жилплощади:

• погашение задолженности раньше, чем истекает срок выплат. Для осуществления такой сделки необходим покупатель, который согласен приобрести квартиру, находящуюся в залоге, и имеет на руках требующуюся денежную сумму;
• привлечение другого банковского учреждения для перекредитования. Финансирование реализуется при помощи появившегося кредитора;
• реализация закладной. Это можно делать при помощи открытия банковской ячейки, где должник получит закладную, после чего сможет продать ипотечную квартиру по стандартной схеме;
• смена заемщика. Продажа недвижимости в ипотеку осуществляется через финансовую организацию, являющуюся залогодержателем, если покупателю необходимы кредитные ресурсы.

Описанные методы используются наиболее часто, но необязательно прибегать именно к ним. В каждом конкретном случае последнее решение остается за кредитором, поэтому здесь не предусматриваются какие-либо обязательные манипуляции.

Банк подбирает подходящие варианты, основываясь исключительно на своей выгоде. При принятии решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку, важно действовать совместно с держателем залога, то есть с банковским учреждением.

Какие могут быть причины

В зависимости от причин, по которым нужно продать ипотечное жилье, вопрос о сделке может решаться по-разному. Риелторы подчеркивают, что самыми распространенными основаниями для продажи такой жилплощади являются:

• у заемщика улучшилось материальное положение или же увеличилась семья. Часто ипотеку берут молодые семейства, а когда у них появляются дети, возникает потребность в расширении пространства для проживания;
• изменились обстоятельства внутри семьи. Под этой формулировкой может скрываться развод, когда нужно продать жилье, купленное в браке, поделить между собой денежные средства и купить две квартиры поменьше;
• ухудшилось материальное положение. Банк может выдать ипотечный заем не только в рублях, но и в долларах или евро. За последние несколько лет произошло серьезное обесценивание валюты, а заработные платы остались прежними, поэтому сегодня многие семейства больше не имеют возможностей для того, чтобы выплачивать взятый ранее кредит.

Естественно, существуют и прочие причины, по которым человек может желать смены взятого в ипотеку жилья, к примеру, получение нового рабочего места, которое расположено слишком далеко от места жительства.

Если заемщик планирует расширить пространство для проживания или переехать в более элитный район, то есть квартира, которую он собирается купить, более дорогая и ликвидная, он может попросить банковскую организацию о замене залога.

Данный вариант, допустим, если новая недвижимость покупается по соглашению о мене, или же заемщик сначала приобретает ее, а уже потом начинает заниматься продажей прошлого жилья. Такие случаи достаточно редки.

Основные способы продажи

Кредит на покупку жилья обладает силой в течение 10-20 лет. Продавец вынужден уменьшать стоимость по причине того, что привлекательность квартиры падает по сравнению с обычной недвижимостью.

Помимо того, затраты времени и энергии становятся все больше. Приходится заключать различные договора с банком, нотариусами и регистрационным органом.

Условия продажи ипотечного жилья для продавца наиболее благоприятны тогда, когда его стоимость возрастает на рынке недвижимости.

Досрочное погашение задолженности

Описать такую ситуацию легко: ипотека – это серьезное препятствие для продажи жилплощади, поэтому ее следует закрыть, погасив задолженность. В таком случае квартиру можно будет спокойно продать без участия третьих лиц. Здесь основной вопрос – наличие требующейся денежной суммы.

Семейство, взявшее жилплощадь в кредит, вряд ли обладает подобными средствами, иначе она купила бы квартиру сразу, не ввязываясь в ипотеку. Выручить могут родственники или близкие друзья, которые способны одолжить деньги на срок выведения жилья из ипотеки, т. е. до тех пор, пока продавец не получит плату после завершения сделки.

В другой ситуации выкупить недвижимый объект может покупатель, если это ему действительно интересно. Сильная мотивация – желание проживать именно в данном районе или низкая цена.

Важно! Все действия, касающиеся продажи ипотечной квартиры, могут происходить только после получения согласия банка. Все зависит о того, как составлялось соглашение об ипотеке. Условия могут отличаться. Одна из них – период, по завершении которого можно начинать продавать жилплощадь. В ином случае заемщику придется отдать не менее половины от общей суммы ипотеки.

Главный вопрос для заемщика – поиск подходящего покупателя, который может приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка. Перед продажей с площади должны выписаться все люди, проживающие там.

После заключения договоренности с кредитной организацией покупатель передает продавцу стопроцентную оплату следующими способами:

• наличными;
• на банковский счет;
• покупатель погашает кредит, а затем банк устраняет запрет на отчуждение недвижимого объекта.

Привлечение кредитора

Привлечение к сделке банка обеспечит защиту обоих ее участников. Существование посредника по закону гарантирует покупателю, что он не утратит внесенную предоплату, а после этого будет снят запрет и оформлена купля-продажа. Хотя покупатель помещает оплату на банковский счет, кредитор в курсе этого, а значит, мошеннические действия со стороны продавца исключены.

Права покупателя защищаются при оформлении им соглашения о поручительстве, и последующем погашении долга под собственным именем.

Пошаговая инструкция для продавца по осуществлению процедуры двумя способами:

1. Залог с квартиры снимается до того этапа, как она станет собственностью покупателя. После получения согласия финансового учреждения деньги на оплату жилья оказываются в двух банковых ячейках. В одной лежит сумма задолженности, а в другой – остаток. После этого происходит подписание договоров, и подаются заявления в палату регистрации. Как только покупатель получит документы, подтверждающие его владение жильем, банк забирает из ячейки деньги, рассчитанные на погашение задолженности. Продавец также получает положенную ему сумму.

2. Соглашение о приобретении и продаже оформляется заранее. После этого покупатель предоставляет продавцу сумму аванса (остаток долга). Далее квартиры лишается обременения, права на владение оформляются на покупателя, выплачивающего остаток средств продавцу и владеющего недвижимостью.

Налоговые обязательства

Продавец жилья, взятого в ипотеку, должен помнить об одном важном нюансе: если он владеет квартирой менее трех лет, а продает ее дороже, чем изначально покупал, ему необходимо будет уплатить налог в размере 13% от суммы, полученной с продажи.

Профессиональная помощь в совершении сделки

Даже люди, которые часто участвуют в сделках с объектами недвижимости, не всегда знают обо всех особенностях и тонкостях порядка продажи квартир, взятых в ипотеку.

Чтобы не потерять деньги и не остаться должником банка, следует воспользоваться помощью профессионалов, обратившись в недорогое риелторское агентство с хорошей репутацией.

Данные фирмы оказывают платные услуги, однако участники процедуры сделки по купле-продаже имущества в этом случае могут выиграть и во времени, и даже в стоимости жилья. Работники агентств знают, как правильно вести переговоры с банками и действовать согласно пошаговой инструкции, поэтому проводят подобные сделки за короткий срок и с выгодой для обратившегося к ним человека.

Продажа ипотечного имущества – дело не столь простое, но посильное, если подойти к его выполнению с энтузиазмом и желанием дойти до конца.

Чтобы гарантированно достичь успеха, лучше заранее тщательно изучить все нюансы и правовые тонкости, чтобы сохранить и деньги, и нервы.