Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Намереваясь продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, собственники жилья задаются вопросом, можно ли это сделать и как это происходит. При продаже квартиры с перепланировкой собственник должен учитывать наличие сложностей, если изменения в квартире не были узаконены вовремя. С 2016 года федеральным законом «О защите прав потребителей» подобная недвижимость признается товаром с ненадлежащим качеством. Перепланировка жилья в 2022 году также требует соблюдения установленных строительных и санитарных нормативов, а также правил противопожарной безопасности. Только в таком случае собственник сможет узаконить внесенные в конструкцию жилья изменения и переоформить правоустанавливающие документы.

Опасности сделки с неузаконенной перепланировкой жилья

При покупке жилья важно проверить безопасность сделки, включая соответствие технической и правоустанавливающей документации фактическому состоянию приобретения. В случае выявления несоответствия покупатель должен знать о больших рисках, связанных с недооформленными самовольными изменениями, относимыми к категории нежелательного обременения квартиры.

Положениями федерального законодательства относительно регистрации права, неузаконенная перепланировка не может стать поводом для отказа от регистрации, однако фактически государственный регистрирующий орган отклоняет заявления на регистрацию подобного жилья, если в техпаспорте БТИ будут обнаружены красные линии, говорящие о несоответствии.

Будущим покупателям настоятельно рекомендуется не только изучить все пункты договора купли-продажи, но и тщательно проверить, не имеет ли покупаемый объект самовольно внесенных изменений в конструкцию, не отраженных в паспорте БТИ.

Стоимость квартиры и перепланировка

Наличие переустройств в продаваемой собственности напрямую отражается на ее стоимости. Продать квартиру с перепланировкой, улучшающей качество проживания, можно дороже, если хозяин жилья согласовал процесс перепланировки и своевременно переоформил нужные документы. Разница между стоимостью жилья с узаконенной перепланировкой и обычного типового жилья может достигать 10 процентов и выше. Если собственник не озаботился надлежащим оформлением документов и согласованием их с соответствующими надзорными органами, цена на квартиру может упасть на 10 процентов, а покупателю предстоит встретиться с проблемой приведения в порядок документов.

Если продавец намерен продавать жилье с максимальной выгодой для себя, ему следует задолго до начала продажи согласовать проект изменений и получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях. В случае, если изменения в квартире привели к улучшению жилищных условий для проживающих в ней, а также не нарушают требований безопасности остальных жильцов дома, рекомендуется пройти процедуру узаконивания перепланировки.

Наиболее часто с незаконной перепланировкой сталкиваются при покупке жилой площади в хрущевках, коммуналках, блочных зданиях застройки 70-90гг. В таких объектах хозяевами часто вносились изменения с нарушением норм и отсутствием согласования.

Когда узаконивание перепланировки невозможно

Покупатель, намеренный купить объект с перепланированной конструкцией, должен соблюдать особую осторожность, если действия были произведены продавцом самовольно, без наличия разрешительных писем от различных служб (жилищный комитет, отдел градостроительства, газовая служба, МЧС, пожарная служба, санэпидстанция и др.)

Рекомендуется отказаться от сделки, если в результате ремонта и улучшения жилья были самовольно выполнены следующие виды работ:

• Действия по объединению балконов с жилой комнатой или кухней, другими внутренними помещениями;
• Разрушение стены между лоджией и внутриквартирным пространством;
• Перемещение отопительных приборов, подключенных к центральному отоплению, на балкон или лоджию;
• Разрушение стены между кухней с газовой плитой и жилой комнатой;
• Затрагивание вентиляционной системы;
• Любые изменения с несущими стенами;
• Любые действия, приводящие к нарушению строительных нормативов и санитарных норм, несоблюдение правил пожарной безопасности;
• Действия, в результате которых жилые помещения становятся непригодными для жилья;
• Ликвидация части общедомовой инженерной системы, расположенной на площади квартиры;
• Ликвидация дверей и создание арочных проемов в газифицированных кухнях;
• Изменение расположения санитарного узла в зону, под которой расположены жилые комнаты соседей снизу.

В случае выявления факта перепланировки покупатель должен обратиться за независимой консультацией по поводу безопасности сделки и необходимости узаконивания несоответствий в квартире техпаспорту БТИ.

В следующих ситуациях переоформление документации на квартиру не потребуется:

1. Организация проемов в стенах, не относящихся к несущей конструкции;
2. Изменение проемов в межкомнатных перегородках;
3. Остекление балкона/лоджии;
4. Установка систем кондиционирования
5. Ликвидация встроенной мебели.

Варианты продажи квартиры с перепланировкой

Покупка квартиры за наличные

Так как подать квартиру с незаконной перепланировкой технически возможно, недооформленные изменения не являются поводом для отказа в регистрации перехода права на собственность другому владельцу. Однако, становясь новым собственником такого жилья, покупатель будет нести полную ответственность за состояние квартиры и ее несоответствие технической документации.

Продажа квартиры с незаконной планировкой происходит по следующему алгоритму:

1. При согласии покупателя на покупку объекта с недооформленными изменениями необходимо узнать, какова стоимость работ по согласовании.
2. В договор купли-продажи вносится сумма сделки за вычетом расходов на мероприятия по переоформлению технической документации и согласованию перепланировки;
3. Для продавца подобная продажа не несет никакого риска, так как продажа состоялась по документам, подготовленным по старым данным о планировке.
4. Для покупателя сделка предполагает обязанность узаконить перепланировку. В случае нарушений нормативов и запрета на изменения в любой из инстанций, покупатель будет обязан вернуть квартиру в изначальное состояние согласно старым документам, что означает значительные затраты на ремонт.

Прежде, чем отразить конечную сумму выплаты по сделке купли-продажи, необходимо оценить степень риска для покупателя и правильно определить размер скидки за неузаконенную планировку.

Продажа по ипотеке

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой за счет ипотечных средств более сложная ввиду запрета банка на выдачу займа под залог недвижимости, документы на которую оформлены ненадлежащим образом. Схема действий выглядит следующим образом:

1. Сложность заключена в поиске банка, готового пойти на подобную сделку без переоформления технической документации.
2. Если найден банк, готовый выдать займ, продавец получает средства по сделке без каких-либо последствий и рисков.
3. Для покупателя появляются новые проблемы, связанные с обязанностью узаконить перепланировку после покупки. Как правило, на приведение в порядок документов и согласование перепланировки покупателю отводится срок около полугода.
4. Регистрация перехода права в Росреестре также под вопросом. Гарантии покупателю на то, что квартира будет оформлена в его собственность, государственный орган не дает.
5. Самым негативным последствием может стать необходимость приведения квартиры в изначальный вид с потерей средств и времени.

Если покупатель осознанно идет на риск и решает оформить покупку квартиры с незаконной планировкой, следует внимательно изучить масштаб внесенных изменений и оценить возможность получения разрешений и переоформления правоустанавливающих и технических документов.