Что собой представляет перепланировка квартиры, как законно провести операцию

Вопрос, что такое перепланировка, волнует многих собственников приобретенного типового жилья в процессе выполнения мероприятий по созданию максимально комфортных условий проживания. В результате ремонтных работ возникают уникальные интерьеры с увеличением/уменьшением площадей жилых комнат и функциональных помещений. Главным условием при проведении работ по улучшению условий проживания является соответствие выполняемых действий установленным законодательством нормам строительства, санитарии и пожарной безопасности.

Одним из часто встречающихся вариантов перепланированного жилья является замена типовых окон на новые, а также установка систем кондиционирования, антенн на внешней стороне зданий. Надзорные службы, как правило, не возражают против обновления облика квартиры и создания более комфортных условий проживания, за исключением случаев замены окон и установки выносного оборудования на фасаде в домах, относящихся к культурным, историческим памятникам и при расположении здания в районе исторической застройки.

Что такое перепланировка

Общие понятия

Согласно статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понимают строительные работы, направленные на улучшение и изменение конфигурации. 

В понятие включены такие мероприятия, как:

• монтаж/демонтаж, изменение расположения инженерных сетей;
• изменения, касающиеся электро- и санитарно-технических устройств, и нуждающиеся в отражении в техпаспорте;
• корректировка внутриквартирного пространства, требующие отражения в техпаспорте.

Фактически перепланировка означает охватывает спектр по переносу/возведению перегородок/стен, ликвидации проемов, значимые перемещения различного оборудования.

Отличие от переустройства

Чтобы понять, что такое перепланировка квартиры, следует отличать ее от переустройства, также представляющего собой строительные работы. Однако в последнем случае изменения не влекут за собой перемену конфигурации квартиры. Работы по переустройству не нуждаются в согласовании с надзорными службами.

Работы по переустройству, не требующие согласования с архитектурным отделом, включают:

1. Установка гипсокартонных перегородок, или стен из других легких строительных материалов;
2. Ликвидация/ перемещение перегородок между комнатами;
3. Обивка лоджии/балкона пластиком.

Перепланировка охватывает более значительные изменения:

1. Использование лестничного пролета для расширения общей площади объекта;
2. Снос несущих стен, перенос части инженерных сетей;
3. Объединение нескольких жилых и функциональных комнат со сносом перегородок и др.

Реализация на практике

Замена окон может означать не просто обновление квартиры, но и изменение внешнего вида и цвета, что сказывается на внешнем облике всего здания. В этом случае может потребоваться согласование надзорных служб. Простое обновление элементов конструкции с заменой на более современные и технологичные варианты не только разрешается, но и приветствуется государственными органами.

Действия накануне

Перед тем, как приступить к работам по перепланировке, необходимо выполнить некоторые действия:

• Подготовить проект;
• Согласовать планируемые мероприятия с надзорными службами;
• Выполнить работы по проекту;
• Подписать акт приемки у жилищной комиссии;
• Переоформить документы на недвижимость с учетом внесенных изменений и получить, при необходимости, новые правоустанавливающие документы.

Самовольная перепланировка

В некоторых случаях владельцы квартир, по незнанию либо в обход закона, вначале выполняют ремонт, в результате которого меняется конфигурация жилья, игнорируя потребность в согласовании с контролирующими организациями. Такая перепланировка признается незаконной и влечет за собой трудности с дальнейшим распоряжением ею: продажей, меной и т.д.

Если владелец не собирается продавать квартиру с самовольной перепланировкой, выполненные изменения и сам факт несоответствия квартиры технической и правоустанавливающей документации могут сохраняться на протяжении многих лет и выявляется только при возникновении потребности в обновленном техническом паспорте при подготовке к сделке купли-продажи, обмена или оформлении собственности в залог.

Опасность самовольной перепланировки включает в себя не только несение ответственности перед законом, но и серьезные последствия, связанные с угрозой для жизни для всех жильцов многоквартирного дома, вплоть до обрушения его части или возникновению пожароопасных ситуаций. В таких случаях последствия могут быть значительно серьезнее для владельца, выполнившего незаконную перепланировку, вплоть до полного лишения жилья. При продаже недвижимости с несогласованными изменениями конфигурации придется столкнуться с проблемами перерегистрации, а стоимость недвижимости окажется ниже средней рыночной цены на аналогичные квартиры.

Действия без согласования

В некоторых случаях закон допускает освобождение от обязательств по согласованию и переоформлению документации. К подобным действиям относят:

1. Выполнение косметического ремонта внутриквартирного пространства, не затрагивающего конструкции жилья.
2. Монтаж и демонтаж мебельных комплектов;
3. Замена изношенных и негодных устройств на аналогичное новое.

В ситуациях, когда ремонт не повлиял на метраж и границы недвижимости, согласование мероприятий с соседями и контролирующим госорганом не потребуется.

Разрешенные виды перепланировки

Чтобы избежать сложностей с согласованием, следует помнить, какие мероприятия могут быть разрешены на территории квартиры с высокой долей вероятности:

1. Ликвидация части оборудования, включая сантехнику и водопровод, если изменения не коснулись общих стояков;
2. Изменение конфигурации/площади туалетов/ванны комнат, увеличение/уменьшение кухонного пространства;
3. Замена и незначительный перенос устройств сантехники в рамках существующей площади функциональных помещений;
4. Перемещение отопительных устройств в пределах квартиры с отсутствием дополнительных сетевых подводок;
5. Изменение конфигурации, устройство новых и ликвидация старых проемов с сохранением границ балконов, лоджий;
6. Остекление балконного пространства и лоджий;
7. Ликвидация проемов в несущих конструкциях, перегородках.
8. Организация новых проемов в стенах, не относящихся к несущей конструкции;
9. Ликвидация перегородок внутри квартиры;
10. Организация новых проемов в стенах, относимых к несущим, соединяющих комнаты по горизонтали;
11. Возведение дополнительных перегородок, не влияющих на повышение нагрузки на перекрытие;
12. Возведение несущих стен и перегородок с увеличенной нагрузкой на перекрытие;
13. Монтаж климатехники, антенн, выносного оборудования на фасаде.

Запрещенные действия

Следует быть особо осторожными при выполнении значительных корректировок, чтобы не столкнуться с отказом в согласовании и несением ответственности перед законом в отношении собственности:

• Снижение прочности конструкции, несущих стен, с риском их разрушения;
• Внесение корерктировок, демонтаж существующей системы вентиляции;
• Превышение нагрузки на несущую стену выше допустимой нормы в результате стяжки пола, смене перегородок на более тяжелые;
• Монтаж допоборудования в пределах квартиры;
• Нарушение норм строительства, санитарии, пожарной безопасности;
• Перенос отопительного оборудования в помещения, не относимые к жилому внутриквартирному пространству;
• Ухудшение условий проживания других жильцов;
• Переустройство жилых комнат в непригодные для проживания помещения;
• Подключение устройств, влияющих на работу приборов учета;
• Подключение отопительных систем «теплый пол» к общей системе отопления многоквартирного дома.

Чтобы перепланировка, в результате которой объект недвижимости стал более комфортен и уникален, была проведена без каких-либо неприятных последствий для владельца, следует заранее узнать, что такое перепланировка квартиры.