Процедура продажи квартиры, которая находится в ипотеке

Многих заемщиков интересует вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, в связи с самыми различными обстоятельствами.  Продать такую собственность можно, однако процедура отличается сложностью и длительностью, требуя согласования процесса с кредитором. В процессе выплаты ипотечных обязательств бывают ситуации, когда дальнейшее погашение согласно условиям договора, становится невозможным. Причины, вынуждающие владельца отказаться от ипотечной собственности, могут быть самые разные – от смены места жительства до ухудшения финансового состояния клиента. Кроме того, инициатором отчуждения ипотечного жилья может стать сам кредитор.

С должным отношением к проблеме, можно продать квартиру в ипотеке в полном соответствии закону и даже извлечь в непростой ситуации финансовую выгоду.

Законодательная база

Основным препятствием, из-за которого продажа ипотечного жилья затруднена, является необходимость согласования любых действий в отношении залоговой собственности с держателем закладной, т.е. банком. Наличие обременения отражается и в правоустанавливающих документах на недвижимость.

Процедура, как продать квартиру в ипотеке, строго регламентирована действующим федеральным законом об ипотечном жилье, а права владельца такой недвижимости и кредитной организации отражены в статьях 301, 302, 303 ГК.

Основываясь на стремлении к взаимовыгодному разрешению проблемы, банк может разрешить продажу залогового жилья, идя навстречу неплатежеспособному заемщику.

Причины продажи

Сделка купли-продажи имущества, находящегося в залоге, может быть инициирована как владельцем жилой собственности, так и самим банком.

Кредитная организация идет на такую меру в следующих ситуациях:

• Образование просрочки по платежам;
• Порча недвижимость, выявление фактов ненадлежащего обращения;
• Внесение несогласованных с банком изменений в технические характеристики имущества
• Утрата собственности в результате действий заемщика;
• Передача третьим лицам.

Со стороны заемщика причинами, вынуждающими обратиться к продаже жилья, могут являться:

• Потеря работы и ухудшение финансового положения клиента;
• Потеря трудоспособности;
• Изменение жилищных потребностей и желание купить другую квартиру;
• Намерение получить прибыль от сделки;
• Вопросы личного характера, включая выезд из страны, переезд в другой регион РФ, свадьба, развод.

Способы продажи

Задаваясь вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, владелец ипотечной собственности должен знать о существовании четырех законных путей продажи:

• Продажа жилья за наличные с досрочным погашением ипотеки.
• Самостоятельный поиск нового покупателя заемщиком.
• Поиск покупателя недвижимости силами кредитной организации.
• Перевод долговых обязательств.

Продажа за наличный расчет

Данный способ считается наиболее выгодным для заемщика, так как максимально учитывает его финансовые интересы. Схема покупки включает произведение расчетов за приобретаемый объект за наличные, согласование сделки с банком с последующим досрочным погашением остатка долга.

Покупатели недвижимости стараются избегать сделок с  ипотекой ввиду наличия обременения. Квартира, находящаяся в ипотеке, купленная на заемные средства с обязательствами погашения долга, отпугивает многих.

Продать ипотечное жилье можно согласно следующей процедуре:

• Составление, подписание и заверение у нотариуса соглашения между покупателем и продавцом.
• Внесение суммы, достаточной для полного погашения займа.
• Снятие с ипотечного жилья обременения после закрытия ипотеки.
• Подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права на собственность.
• В случае оформления строящегося жилья, помимо договора о покупке переоформляют и договор долевого строительства.

Данная схема называется также доверительной продажей, так как продавец, предваряя стадию оформления купли жилья, вносит часть средств для оплаты долга по ипотеке, кладя остаток средств в банковскую ячейку. Реализация такой схемы осложняется поиском покупателя, готового к приобретению собственности с обременением прав. Продавец получает оставшуюся часть от стоимости продаваемой недвижимости только после снятия обременения.

Самостоятельная продажа

Помимо поиска покупателя, готового связываться с приобретением квартиры, если она в ипотеке, сложности ожидают при согласовании продажи с банком. Заемщику, намеренному самостоятельно продать жилье новому владельцу, рекомендуется сообщать покупателям о наличии обременения в самом начале переговоров. Полная передача информации о собственности и правах на нее позволит сразу отсечь покупателей, не готовых к покупке недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Знание, как продать ипотечную квартиру самостоятельно, позволит избежать нежелательных последствий и решить вопрос с закрытием ипотеки с максимальной выгодой для себя.

Процедура согласования самостоятельной продажи выглядит следующим образом:

1. Обращение покупателя в банк с запросом о покупке.
2. Составление и нотариальное заверение предварительного договора.
3. Внесение средств, достаточных для погашения ипотеки, в ячейку банка.
4. Остаток от общей стоимости проданного жилья кладут во вторую депозитную ячейку.
5. После снятия обременения оформляется сделка купли-продажи с последующей регистрацией перехода права в Росреестре.
6. Получение банком и продавцом доступа к своим ячейкам.

Продажа долговых обязательств

Такая схема наиболее выгодна для покупателей ввиду заниженной стоимости залоговых квартир, что позволяет надеяться на скорую продажу.

Оформление купли-продажи ипотечного жилья в данном случае схоже с процедурой получения ипотеки:

1. Покупателем готовится пакет документов, необходимый при оформлении ипотечного договора и подается заявка в банк.
2. После получения одобрения проводится оценка недвижимости и подписывается договор страхования на приобретенную собственность.
3. Банком производится перерегистрация обременения в Росреестре.
4. Заемщиком подписывается допсоглашение на переуступку долгового обязательства.

Весь процесс снятия обременения и оформления приобретения займет трехнедельный срок, не требуя особых усилий со стороны продавца и покупателя.

Продажа с помощью банка

В случае, когда заемщик не может заниматься продажей ипотечной недвижимости (отсутствие времени или переезд в другой регион), может быть использовано право на отказ от участия в процедуре.  Это означает, что реализация жилья и оформление сделки будет осуществляться силами сотрудников банка.

По данной схеме покупатель должен внести средства, необходимые для погашения ипотечного долга, и переоформить право собственности. Оставшаяся после погашения займа сумма находится в банковской ячейке, и прежний владелец забирает ее после подписания договора купли-продажи.

Несмотря на сложности, присутствующие при оформлении процедуры перехода права на ипотечную собственность, вопрос может быть разрешен с выгодой для заемщика, для которого финансовое бремя по погашению займа стало непосильным. Процедура такой продажи, отличаясь в некоторых моментах, связанных с достижением предварительной договоренности, внесением средств в депозитные ячейки и небольшим ожиданием снятия обременения, в целом имеет схожие этапы со стандартной процедурой оформления ипотеки и подписания купчей.

В случае несогласия заемщика на условия сделки, сумме выплаты и иных моментах, остается альтернативная возможность самостоятельного досрочного закрытия кредитной линии и оформления продажи собственности без каких-либо обременений.

Заемщик, попавший в сложную ситуацию, не позволяющую погашать имеющиеся кредитные обязательства, вправе обратиться в банк за пересмотром условий по ипотечному договору, однако делать это нужно, не дожидаясь образования задолженности и просрочек.