Покупка (продажа) квартиры в ипотеке по переуступке

Рассматривая предложения, может возникнуть вопрос: можно ли купить в ипотеку квартиру по переуступке прав. Оказывается, такая покупка жилья является не такой уж редкостью. В основном, подобные договоры оформляются на новостройки. И число сделок только растет. Желающих сегодня купить недвижимость по ипотеке становится все больше. При этом люди ищут различные варианты.

Особенности сделки по переуступке прав

Конечно, решаясь на приобретение квартиры, нужно учесть разные нюансы. Риски есть в каждом случае. Их нужно просчитывать еще на предварительном этапе, до подписания документов. Например, жилье в новостройке по переуступке прав можно оформить еще до того, как дом передали в эксплуатацию. Договор же купли – продажи оформят уже после этого.

Когда строительство завершено, стоимость квартиры становится значительно выше. Поэтому на приобретении жилья по переуступке прав можно хорошо сэкономить. Для застройщика эта сделка ничего не меняет. Участник долевого строительства получает деньги, которые ему срочно понадобились, а покупатель приобретает жилье недорого.

На что особенно обратить внимание

Многие люди заинтересованы в том, чтобы купить квартиру в новостройке с переуступкой прав, чтобы сэкономить деньги. Однако, перед тем, как соглашаться на этот вариант, нужно точно знать, какие риски при этом возникают.

1. Во-первых, должно быть понимание, что участник строительства продает не квартиру, а лишь передает право на нее. Поэтому покупатель рискует потерять деньги, если застройщик обанкротится, или дом будет построен не в соответствии с первоначальным планом, или сроки сдачи в эксплуатацию сдвинутся. А если владелец вовремя не сообщит застройщику о сделке, ее могут даже аннулировать. Другой риск возникает в связи с тем, что продавец оформит по переуступке договор с несколькими людьми сразу.
2. Во-вторых, приобретая права участника, покупатель также автоматически получает и его обязанности, которые предусмотрены договором. К примеру, при наличии задолженности, ему предстоит производить выплату.

Как договор о долевом участии, так и договор о переуступке прав подлежит регистрации в Росреестре.

А так ли страшны риски

Получается, что, несмотря на приобретение права, возможный риск заключается в том, что оно может быть не реализовано. И проблема исходит не из сделки. Даже если по ней все сделано правильно, трудности могут появиться у застройщика. Если он обанкротится, то в минусе останутся все лица, заключившие договор долевого участия.

Важно! По закону, запрещается продавать квартиру с переуступкой прав, сопровождая ее переводом долга продавца. Поэтому этот вопрос должен быть решен отдельно. Тогда сумма сделки снижается на сумму долга. Если этот момент не обговорить, то у покупателя в дальнейшем могут возникнуть дополнительные трудности.

Еще один риск заключается в вероятности расторжения договора застройщиком. Это может случиться тогда, когда участник долевого строительства систематически не вносит платежи. Поэтому перед сделкой изучаются бумаги и в связи с этим.

Покупка в ипотеке

Недвижимость сегодня очень часто приобретают, взяв ипотечный кредит. Такая квартира считается обремененной. То есть, на нее имеются ограничения, так как до того, как будет произведена полная выплата, она является собственностью банка, и находится в залоге. Поэтому любая сделка становится действительной только после получения разрешения от кредитной организации. При этом банк может потребовать выполнение каких-то условий, без которых продажа не состоится. Причем они могут касаться не только продавца, но и покупателя.

Чтобы заключить договор по переуступке прав в ипотеке, необходимо:

• погасить задолженность, что может быть реализовано покупателем с оформлением соответствующего договора, заверенного нотариусом;
• получить выписку банка, что задолженность отсутствует.

После этого может осуществляться переуступка ипотеки. В принципе, при наличии хорошей кредитной истории, банк может согласиться на перевод и без погашения долга. После согласования с кредитной организацией договор оформляется обычным способом.

О рисках с банком

Отдельные риски могут быть связаны и с банком. Так, купленный объект недвижимости, который ранее находился в залоге, кредитная организация вправе отнять за неуплату. Они не делают этого сами, а передают полномочия риелторам. Стоимость жилья при этом практически не отличается от той, которая была бы у собственника.

Иногда банки передают такую жилплощадь заинтересованному лицу. В этом случае, ставка будет занижена. Чтобы избежать последствий, залоговую квартиру нужно покупать только после того, как вынесено решение суда, где четко определена цена на объект. У такой сделки есть как положительные моменты, так и отрицательные. Преимущества заключаются в следующем:

• квартиры обычно предлагаются хорошие;
• они чисты и без каких бы то ни было притязаний;
• цена снижена, а залог при покупке не требуется.

В то же время покупатель должен будет оплатить имеющийся залог конфискованной недвижимости, а также оплатить все расходы, возникающие в связи с этим.

Уменьшение рисков возможно?

В отношении того, можно ли купить в ипотеку квартиру, предлагаемую по переуступке прав, теперь все понятно. Главное, понимать все риски, на которые покупатель идет, и по возможности, снизить их. Для этого можно воспользоваться следующими советами.

1. Сравнить предлагаемый объект с рыночной стоимостью аналогичной недвижимости на рынке. Цены должны быть примерно одинаковыми. Явное завышение, как и занижение уже говорит о потенциальном риске столкнуться с мошеннической схемой.
2. Узнать как можно больше информации о застройщике: когда была организована компания, судилась ли с участниками долевого строительства, все ли учредительные и разрешительные документы в порядке и другое.
3. Приехать на место строительства и посмотреть своими глазами, какая там инфраструктура, а также понять, как продвигается строительство.
4. Подписать договор о долевом участии и зарегистрировать его должным образом.
5. Проверить квартиру на предмет того, имеются ли здесь какие-либо недочеты и неисправности.