Этапы получения и порядок оформления ипотеки на покупку квартиры

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам стать владельцами заветной недвижимости даже, если собственных средств на покупку недостаточно. Зная, как взять ипотеку на квартиру на выгодных условиях, можно подобрать самый оптимальный вариант, который позволил бы безболезненно для семейного бюджета вносить ежемесячные платежи.

В кредитном портфеле любого солидного банка обязательно имеется несколько ипотечных предложений, рассчитанных на потребности различных слоев населения (например, ипотека в Сбербанке, Альфа банке, ВТБ, Россельхозбанке, Бинбанке и мн.др.). Различаясь по условиям займа и видам приобретаемой собственности, процедура получения ипотеки в большинстве кредитных организаций схожа.

Требования к заемщикам

Не все граждане, которые хотят получить ипотеку, могут рассчитывать на оформление займа. Ипотека, как и любой другой вид кредита, предоставляется на определенных условиях клиентам, соответствующим установленным банком требованиям:

1. Возрастные ограничения. Заемщиком по ипотеке могут стать трудоспособные граждане, соответствующие конкретному возрастному цензу, устанавливаемому банком, предоставляющим займ.
2. Платежеспособность. Ссужая большую сумму на длительный период времени, банк предъявляет особые требования к доходам заемщиков, которые позволяли ли своевременно и без особых проблем вносить ежемесячные платежи в счет погашения ипотечного долга.
3. Наличие стабильной официальной работы служит гарантией того, что заемщик сможет своевременно оплачивать по кредиту в соответствии с установленным графиком.
4. Кредитная история клиента позволит судить о степени ответственности гражданина при погашении займов.

Данные требования устанавливаются с одной целью – получение банком гарантий и обеспечение максимальной финансовой безопасности при оформлении ссуды физическим лицам.

Возраст

Банк заинтересован в том, чтобы заемные средства были возвращены в срок  и в полном объеме, поэтому устанавливает возрастные ограничения для клиента по ипотеке. Большинство кредитных организаций предоставляет заемные средства клиентам в возрасте от 18-21 года до достижения пенсионного возраста. Так как взять ипотеку означает высокую степень риска ввиду длительного срока и большой суммы займа, каждое финансовое учреждение вправе устанавливать свои границы, исходя из политики безопасного кредитования, установленной в учреждении.

Доход

Более важным критерием отбора заемщиков служит определение степени его платежеспособности и финансовой состоятельности. Прежде всего, учитывается трудовая занятость человека и наличие стабильных достаточных зарплатных перечислений, которые можно подтвердить соответствующей справкой или НДФЛ-2.

В обязательном порядке кредитная организация учитывает:

• Наличие официального трудоустройства (наемный труд).
• Степень образования, позволяющая найти работу с хорошим уровнем дохода.
• Стаж работы общий и на последнем месте трудоустройства (от 6 месяцев до 3 лет, в зависимости от конкретного банка).
• Семейный статус, наличие второго супруга.

Особые требования предъявляются к величине трудового дохода заемщика. Его размер должен покрывать двукратно увеличенный ежемесячный платеж по ипотеке.

По усмотрению банка, вместе с доходом заемщика могут быть учтены трудовые доходы созаемщиков (супругов, родителей, близких родственников)

Положительная история заемщика

Заемщик, уже оформлявший ранее другие кредиты и своевременно погашавший займы в соответствии с установленным графиком, имеет больше шансов на одобрение ипотеки, нежели клиент, впервые обратившийся в банк. На основании положительной кредитной истории банк может сделать вывод об ответственности заемщика, что обеспечивает высокие шансы гарантированного возврата займа с процентами согласно условиям договора.

При наличии небольших просрочек, заемщик может исправить свою историю, предоставив веские доводы о невозможности своевременного погашения платежа. К таким причинам относятся разные обстоятельства, которые банк, по своему усмотрению, может посчитать серьезными: потеря работы, болезнь и др.

Многие кредитные учреждения предлагают на особо привлекательных условиях взять ипотеку как зарплатные клиенты. В этом случае можно рассчитывать на быстрый срок рассмотрения заявки, высокую вероятность положительного решения, отсутствие необходимости подтверждения доходов и пониженную процентную ставку.

Высокая ликвидность залогового обеспечения

Ввиду значимости заемных сумм, банк требует предоставления дополнительных гарантий благополучного погашения кредита в виде оформления недвижимости в залог.

К объектам, которые могут быть учтены в качестве залога, предъявляются особые требования, которые позволят, в случае непогашения платежей, вернуть средства путем отчуждения залоговой собственности у кредитодержателя.

Объектами залога может стать недвижимость, которой владеет заемщик, а также приобретаемая в ипотеку квартира или дом при следующих условиях:

• Высоколиквидными объектами признаются квартиры или жилые дома.
• Залоговая недвижимость не должна располагаться в аварийном доме или в здании, признанном памятником архитектуры или имеющим историческую ценность.
• Залоговое жилье должно соответствовать оценке ликвидности, устанавливаемой конкретным банком.

Этапы получения

Так как получить ипотеку является для многих молодых семей единственным шансом приобретения собственного жилья, необходимо изучить процедуру оформления займа на оптимальных для заемщиков условиях, чтобы в дальнейшем, внося своевременные платежи, благополучно стать собственником желанных квадратных метров. Вопросы, как получить ипотеку на квартиру и с чего начать процедуру оформления, интересуют большинство граждан, впервые обратившихся в банк.

Процесс получения ипотеки состоит из нескольких шагов:

1. Оценка собственных финансовых возможностей и определение потребностей в жилье и необходимой заемной сумме.
2. Определившись с типом собственности, будущий заемщик должен изучить текущие предложения на ипотечном рынке, подбирая варианты по выбранной недвижимости.
3. При выборе банка учитывают множество критериев, основываясь на главных требованиях ипотеки – предоставление максимально выгодных условий по процентной ставке и возможностям погашения, дополнительные условия по кредиту, ведущие к снижению ставки или, наоборот, удорожанию стоимости ипотеки. В расчет принимаются и различные комиссии банка, и наличие/отсутствие штрафных санкций в случае досрочного погашения или внесения изменений в условия кредитования.
4. Выбрав банк, с которым заемщик намеревается заключить договор, готовится и подается пакет документов на рассмотрение заявки по займу.
5. При получении одобрения, будущий владелец ипотечной собственности подбирает объект приобретения и начинает собирать документы для одобрения сделки.
6. Финансовое учреждение при выдаче займа потребует оформления страховки на залоговый объект, для чего потребуется провести оценочную экспертизу недвижимости и подписать договор страхования.
7. После подписания договора купли-продажи, приемопередаточного акта, кредитор завершает процедуру покупки выдачей ипотечного займа и расчетом с продавцом, заключая договор с покупателем.
8. Важным условием является быстрая регистрация смены права собственности и предоставлением в банк новых правоустанавливающих документов.

Особенности оформления

Пакет документов для подачи заявки

Для того, чтобы получить решение банка относительно возможности получения ипотеки, граждане собирают перечень документов, позволяющих сотрудникам кредитной организации вынести решение об ответственности и платежеспособности человека:

1. Заполненная анкета-заявление;
2. Гражданский паспорт;
3. Свидетельство ИНН;
4. Документ, подтверждающий трудовые доходы наемного работника (НДФЛ-2, справка с работы, трудовая книжка (копия) и договор с работодателем (копия);
5. Дополнительный документ, удостоверяющий личность (права, загранпаспорт);
6. Подтверждение семейного статуса и наличия детей (свидетельства о браке, разводе, рождении ребенка);
7. СНИЛС;
8. Документы об образовании;
9. Для мужчин – военный билет;

Рассмотрение заявления

Оформить заявку на рассмотрение можно при непосредственном посещении банка, либо путем подачи предварительной онлайн-заявки.

Срок рассмотрения заявления граждан зависит от сложности ситуации и конкретных правил, действующих в том или ином банке. Как правило, процесс получения предварительного решения занимает до нескольких рабочих дней. После вынесения решения, ведущий сотрудник банка связывается с будущим заемщиком и сообщает принятое решение и одобренные условия по ипотечной сделке. Также заемщик получает информацию о следующих шагах, которые необходимо предпринять в рамках согласования ипотеки. Как правило, одобрение кредитной организацией выдачи ипотеку действует в течение срока от 3 месяцев до полугода. Это время дается клиенту для подбора недвижимости, согласования ее с банком, сбора необходимой документации и подготовке к сделке.

Особенности страхового процесса

Законом об ипотеке устанавливаются правила, как правильно взять ипотеку, включая обязанность граждан оформить страховку на объект недвижимости, включив в нее страховые случаи по риску утраты и повреждения.

От готовности страховать ипотечную недвижимость и стоимости полиса зависит судьба дальнейшей сделки, а также итоговая цена покупки.

В отдельных случаях страховщик может отказать в заключение договора страхования или установить максимальный тариф оплаты:

• При наличии высокого риска страховых случаев (например, в случае частых заливов соседями сверху).
• При наличии деревянных перекрытий в здании, где расположена собственность.
• При установлении ветхости здания, в котором размещен объект.
• В новостройках.

Договор страхования по ипотеке оформляется с указанием в качестве выгодоприобретателя кредитной организации. В некоторых банках практикуется требование оформить страхование жизни заемщика, получающего ипотеку, а также страхование права собственности, что также приведет к увеличению итоговой цены сделки.

Залог

Предметом залогового обеспечения служит собственность, а срок действия залога охватывает весь период предоставления кредитной линии, вплоть до полного погашения ипотечного долга.

Соглашение о залоге должно соответствовать параметрам кредитодателя и заключается по установленному шаблону. Договор о залоге начинает действовать только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. А при регистрации права собственности в правоустанавливающих документах ставится отметка о наличии обременения. Такую недвижимость нельзя будет продать или распорядиться иным образом без согласования действий с банком.

Советы по оформлению

Следующие рекомендации, как взять квартиру в ипотеку, помогут быстро и выгодно оформить целевой займ на оптимальных для заемщика условиях:

1. Получение займа в валюте, в которой поступают трудовые доходы. В случае различия между валютами расходов и денежных поступлений неминуемы финансовые потери, связанные с обменов средств. Несмотря на низкую стоимость ипотеки в иностранной валюте, всегда присутствует риск скачков курсовой разницы, что может негативно сказаться на платежеспособности клиента.
2. Учет собственной платежеспособности при определении величины кредитной линии и ежемесячного финансового бремени по погашению займа. Практика показывает, что, получая займ на длительный период, возможны сильные изменения в материальном положении клиента, вязанные с потерей трудоспособности, потерей работы и т.д. Клиент, прежде чем запрашивать банк о займе, должен тщательно взвесить свои способности своевременно погашать ипотеку, вне зависимости от риска ухудшения платежеспособности.
3. Обращаясь в финансовое учреждение за улучшением жилищных условий, рекомендуется проводить данную процедуру постепенно, минимизируя риски по ипотечной сделке. Неправильно было бы сразу покупать очень дорогое жилье, разумным станет поэтапное улучшение путем переезда из 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, с планированием дальнейшего улучшения ситуации с жильем по мере выплаты первого ипотечного займа. Не рекомендуется брать ипотеку с максимальным сроком кредитования – данная мера значительно повысит расходы на погашение процентов по займу за весь срок действия договора.

Особое внимание уделяют условиям ипотеки, установленным в договоре. Заемщику до подписания договора необходимо внимательно изучить все пункты документа, связанные с финансовыми обязательствами, обращая внимание на возможные дополнительные расходы на различные комиссии по обслуживанию счета, произведение перечислений, завышенную стоимость полиса страхования.