Процедура раздела квартиры на доли

Перед тем, как разделить квартиру на доли необходимо узнать все аспекты такого процесса. Раздел долей – это последний вариант решение взаимоотношений собственников. Если уже принято решение о деление, необходимо все сделать правильно.

Прежде чем начать деление квартиры

Перед тем как поделить квартиру на долевые части следует узнать, что по закону это осуществить можно, а если недвижимость не однокомнатная, то это теоретически можно сделать и в натуре. Порядок действий зависит от того кому принадлежат доли и в каком статусе жилье (приватизированное, не приватизированное).

Для того, чтобы продать свою часть необходимо выделить ее и получить право собственности на нее. Если объект признан неделимым следует получить согласие от других совладельцев на такие действия.

Если в натуре разделить квартиру на доли невозможно (без имущественного ущерба), может быть принято решение об уплате одному собственнику денежной компенсации за долю второго.

Важно! В большинстве случаев выделение доли – это чисто юридическая манипуляция, о реальном разделения недвижимости речь не идет. То есть каждый владелец, если их 2, например, будет иметь в собственности ½ или 50% от квартиры. Но при этом не будет разделения, что эта комната мужа, а эта комната жены или туалет одного дольщика, а кухня другого. Делиться будут имущественные права, то есть налог каждый будет платить за себя, коммунальные платежи и т.д.

Приватизированная квартира

На юридическом языке приватизированная квартира делиться вместе с разделением лицевого счета. Провести такую дележку можно несколькими способами. Выбор того или иного зависит от статуса владельца и взаимоотношений с другими собственниками.

При самых хороших раскладах удастся разделить недвижимость мирно. Результатом такого деления является соглашение. Его стоит оформить у юриста и заверить. Стать участникам соглашения могут только дееспособные, совершеннолетние граждане. В таком документе необходимо указать:

• Реквизиты всех сторон соглашения.
• Предмет.
• Права, обязанности сторон сделки.
• Ответственность за невыполнение.
• Порядок разрешения споров.
• Порядок расторжения соглашения.

Если мирное соглашение не достигнуто или кто-то из совладельцев несовершеннолетний придется обращаться в суд. Для этого составляется иск, в котором необходимо указать такие ключевые моменты:

1. Круг собственников.
2. Правовой статус каждого совладельца.
3. Причины, по которым необходимо осуществить раздел.
4. При разделе недвижимости, у которой есть несовершеннолетний совладелец обязательно нужно разрешение органов опеки.

Вместе с прошением о разделе следует сразу запросить определение прав пользования жильем.

Неприватизированная недвижимость

Ранее была практика разделения лицевых счетов неприватизированных квартир. Но это создавало подобие коммуналки и от этого шага в новой редакции жилищного кодекса отошли.  Вариант решения – это размен одной квартиры на несколько. Причем этот процесс может быть проведен, только с согласия наймодателя. Так, если квартира находится в собственности муниципалитета, то нужно разрешение от этого госоргана.

Размен может быть проведен только в том случае, если оба участника долевой собственности на него согласны, если нет, то следует обращаться в суд. Это судовое разбирательство достаточно длительное и затратное.

Другие варианте раздела

Есть другие варианты выделения доли или получения денежно компенсации  за нее.

Продажа

Это самое простое решение. Причем продавать можно всю квартиру, а не ее части.  В результате денежные средства, полученные от продажи, будут разделены пропорционально частям владения, то есть долям.

В таком случае все владельцы выступают в качестве продавцов, независимо от их количества. Сложности в этом случае могут возникать, если нет добровольного согласия, хотя бы одного из дольщиков. Суд в этом случае заставить его продать не сможет.

Денежная компенсация

Если квартиру нужно делить пополам, что часто происходит при разводе, один из супругов может выплатить компенсацию за свою часть. Но на это также нужно добровольное согласие обоих владельцев.

Продажа третьему лицу

Если первые варианты не сработали, а жить в одной квартире не представляется возможным можно попробовать продать свою долю. При этом стоит участь такие аспекты:

1. Приоритетное право на покупку имеют совладельцы. Причем их о факте продаже и сумме нужно предупредить за 1 месяц.
2. Продать по рыночной цене свою часть не удастся, так как нет возможности выделения ее в натуре. Для определения цены придется заказывать независимую экспертизу.
3. Покупают долевую собственность неохотно, так как в полном объеме ею пользоваться невозможно.

Как делить на доли

Перед тем, как разделить доли в общей квартире, стоит узнать на какие части вообще можно делить. Закон в этом плане лоялен. То есть, нет ограничения на количество дольщиков у квартиры. Их может быть хоть 1000 человек.

В тех случаях, когда квартира, не приватизированная, долю определяет муниципалитет. Такое распределение происходит на основе заявлений нанимателей. При этом необходимо подать заявление в управляющую компанию на разделение лицевого счета.

Раздел при разводе

Если квартира была куплена в браке, то есть является общей собственностью супругов, раздел ее при разводе может производиться в таких вариантах:

1. Мирное соглашение. Оно состоит в размене двух и более комнатной квартиры на 2 меньшие, отдельные.
2. Раздел полам денег от продажи общей квартиры.
3. Раздел в натуре, с переоборудованием, подведением коммуникаций и т.д.

Первые 2 варианта возможно только при добровольном согласии обеих сторон. Третий вариант, если есть техническая возможность делиться. То есть можно переоборудовать коммуникации, сделать отдельный вход и т.д. Если такой возможности нет, в судовом порядке возможно разделение комнат для проживания и регламентация использования мест общественного пользования. К ним относятся ванна, туалет, кухня, коридор.

Если квартира однокомнатная

При разводе раздел однокомнатной квартиры в натуре невозможен. Но так как она является собственностью обоих супругов, каждому из них будет принадлежать 50% от нее. При этом нужно или мирное соглашение или судовое решение. Физически выделить долю или разменять невозможно, зато можно продать и разделить средства.

Вывод

Разделение доли в квартире задача в юридическом аспекте не сложная, особенно если можно достичь консенсуса между владельцами. Сложнее дело обстоит если выделить долю нужно в натуре, то есть физически отделить часть ее, особенно если владельцев больше двух. Не всегда это возможно сделать.