Процедура взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия

Договор долевого участия или ДДУ – это соглашение между застройщиком и дольщиками в отношении возводимого объекта. Отношение сторон, в том числе сроки сдачи объекта права и обязательства прописываются в письменном соглашении. В случае нарушения может быть проведено взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.

Обязательные пункты договора долевого участия

Для начала, такого рода соглашение должно регистрироваться, ведь в противном случае дольщики не смогут не то что получить неустойку по договору долевого участия, а вообще никак не докажут, что они вкладывали средства.

В договоре должны быть четко прописано:

1. Описание возводимого объекта, с планом и площадью. Независимо от того жилая недвижимость или нежилая. Обязательно должен быть указан адрес.
2. Сроки сдачи в эксплуатацию. Причем для всех участников по договору участия в долевом строительстве сроки одинаковые. Если по какой-либо причине застройщик не успевает в оговоренный период передать строение, он обязан за 2 месяца предупредить всех участников. В противном случае взысканий ему не избежать.
3. Цена и порядок внесения дольщиками средств.
4. Какой срок гарантии на сооружение.
5. Какими путями исполняются обязательства сторон договора.

Важно! Если в договоре нет этих существенных условий, претендовать на любые выплаты при нарушении сроков или других условий не удастся, ведь сделка признается недействительной.

Что обязан делать застройщик

Застройщик не имеет права отклоняться от прописанных в документе сроков сдачи объекта. Незамедлительно после сдачи передать дольщикам помещения. При этом для реализации своих прав он может задействовать как собственные силы, так и подрядчиков. Все риски, в том числе случайное повреждение или даже разрушение объекта, несет застройщик, до того момента пока не подписан акт приема-передачи.

Неустойка

Зачастую застройщику неустойку приходиться выплачивать по причине срыва сроков. Даже если он заранее (за 2 месяца) предупредил, что в оговоренные ранее термины не укладывается, дольщики не обязаны соглашаться на такие условия, и могут спокойно составлять исковое заявление о взыскании неустойки.

Неустойка может иметь вид:

1. Пеня.
2. Штраф.
3. Компенсация морального вреда.

Если срок затягивания сдачи превысил 2 месяца, участник ДДУ имеет право расторгнуть договор и требовать возврата средства.

Получить компенсацию можно в суде или на этапе досудебного производства. Досудебное разрешение спора приоритетней, так как позволит не затягивать процесс и средства, потраченные на разбирательства с обеих сторон, будут минимальными. Порядок взыскания:

1. Необходимо при помощи юриста подготовить предложение о добровольной уплате неустойки. Такого рода документ должен составляться в 2 экземплярах, один при этом у дольщика, второй направляется компании застройщику.
2. Провести расчет неустойки. При этом можно брать во внимание не только ставку для физических лиц (2/300), но и дополнительные штрафы. Например, указать пункт о возмещении средств за аренду жилья, пока объект строительства не был сдан.
3. Сформировать пакет документов, который отображает претензии дольщика. В него следует включить копию паспорта дольщика, договор долевого участия, копии документов подтверждающих выплату частей по ДДУ, собственно письмо с претензией.

Отправлять письмо можно почтой, при этом указать, что оно ценное и отметить необходимость оповещение получателя. Также есть возможность вручить лично представителю застройщика в офисе. При этом корреспонденцию должны зарегистрировать в журнале. На втором экземпляре претензии представитель обязан поставить штамп о принятии.

Судебное взыскание

Если в добровольной выплате застройщик отказал, можно обращаться в суд. Образец иска получиться найти в любой юридической консультации, но стоит знать, что есть обязательные пункты, которые нужно включить в заявление. К ним относятся:

• Письмо претензия, то есть требования дольщика.
• Адрес судового органа (пример в ДДУ).
• Реквизиты истца, его адрес проживания.
• Реквизиты ответчика, в том числе полнее наименования и юридический адрес.
• Какие основания для подачи иска, при этом их необходимо обосновать законами.
• Каким образом нарушены права дольщика и требования его по этому поводу.
• Подтвержденная документами правота — договор долевого участия, в котором указаны сроки сдачи объекта, квитанции об уплате и т.д.
• Цену иска. Причем в этом пункте нужно представить расчеты.

Доказывать свою правоту обязан дольщик собственнолично, но  для того чтобы иск был принят с первого раза, следует воспользоваться услугами юриста. Лучше всего искать нотариуса специализирующегося на сделках с недвижимостью, а оптимально на долевом строительстве.

Рассмотрение дела

После принятия документов последует судебное разбирательство, которое может проводиться в судах:

1. По месту расположение застройщика.
2. По место проживания или временного пребывания дольщика-истца.
3. По месту, где был оформлен договор долевого участия.
4. По месту расположения объекта недвижимости.
5. В мировом суде. К таким делам относятся те в которых неустойка больше 50 тыс рублей.

Судебная практика

Иски по поводу взыскания неустойки не редкость, причем дольщики в большинстве случаев дела выигрывают. Но есть один существенный момент – суммы, заявленные в иске намного меньше. На это не влияет даже то, что объемы компенсации регламентируют федеральные законы.

Что касается возмещения морального вреда, то это вовсе фантастика. Суммы, которые вообще удается получить мизерные. Доказать, как таковой, моральный вред очень сложно, а примеров удовлетворения иска в полном объеме практически нет. Для того, чтобы получить более или менее существенные суммы по этому иску необходимо аргументировано доказать свои страдания, по поводу нечестности застройщика.

Ухищрения застройщиков или внимательно читаем ДДУ

Застройщики часто понимают, что в сроки уложиться не получится, поэтому еще на этапе заключения договоров или последующих этапах используют такие уловки и даже незаконные схемы:

1. В тех случаях, когда территория под застройку была выделена до 2005 года, то есть до момента внесения изменения в закон про долевое строительство. Такой застройщик может предложить подписать не ДДУ, а инвестиционного договора. В таком случае получить взыскание практически невозможно.
2. Недобросовестные компании вместо ДДУ предлагает заключить предварительную куплю-продажу недвижимости, при этом окончательное оформление будет проведено только через несколько месяцев после сдачи. При таких раскладах дольщик не защищен, если сдача срывается.
3. Оформление уплаты дольщиком через договор займа. При возникновении неурядиц застройщик выдает вексель, с возможностью последующего его использования на других объектах. Повезет, если таковые будут.
4. Двойная продажа. Это самая черная схема. При ней одну квартиру продают несколько раз. Для того чтобы обезопасить себя стоит тщательно проверять документы компании, с которой заключается ДДУ.

Все операции по перечислению средств по договору следует осуществлять безналично. Это будет определенной гарантией возврата.

Вывод

Получить свои средства при нарушении условий ДДУ вполне реально, но суммы зачастую не такие как обещает федеральный закон. Для того, чтобы избежать такого рода разбирательств, лучше тщательно выбирать застройщика и внимательно читать договор долевого участия. Также не стоит бросаться на слишком выгодные и дешевые варианты, в большинстве случаев это мошенничество.