Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности

Земельный участок может являться собственностью одного и более лиц. В случае, если земельным наделом владеет сразу несколько собственников, возникает потребность выдела земельного участка из общей долевой собственности для последующего распоряжения имуществом.

В результате выдела происходит формирование нового участка, процедура оформления которого строго регламентирована действующим законодательством.

Для чего нужен выдел доли

Так как для каждого из владельцев общая долевая собственность подразумевает лишь абстрактное владение какой-либо частью надела, его права распоряжения имуществом ограничены и в определении границ участка, и в возможности осуществления определенных действий в отношении земли.

Необходимость выделения земли из состава общедолевой собственности может иметь различные причины:

• Извлечение прибыли от сдачи в аренду;
• Оформление дарственной;
• Обмен;
• Иные планируемые юридически значимые действия в отношении недвижимости;

Описание процедуры

Этапы выдела

Выделение в натуре части долевой собственности происходит с соблюдением определенной последовательности и с учетом требований, предъявляемых законодательством РФ.

Процедура выдела проходит в несколько этапов:

• Составление плана участка;
• Установление границ земли и межевых знаков геодезистами;
• Получение согласования от соседей по участку;
• Подготовка межевого дела;
• Регистрация нового права в госоргане.

Законодательная база

Основным документом, регулирующим процесс отношений владельцев земли в общей долевой собственности, является федеральный закон «Об обороте земли», принятый в 2002 г. Его положения устанавливают порядок распоряжения и пользования для всех владельцев долей.

Последовательность действий

Согласно закону, все участники вправе выделить свою часть для осуществления хозяйственных мероприятий, включая создание фермерства или личного хозяйства, а также использовать имущество, исходя из своих желаний, при условии, что действия не будут ущемлять интересы остальных участников собственности.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

1. Определение местоположения выдела на основании решения собрания всех собственников;
2. При отсутствии компромисса при установлении места выделяемого участка, владельца, планирующего выделить долю, оповещают в письменном виде;
3. При достижении единого мнения, владельца письменно оповещают о согласии на выдел и установлении места расположения и площади нового надела;
4. Доли, не использовавшиеся своими владельцами последние три года, поступают в распоряжение остальных совладельцев.
5. Процедура оформления новой земли производится по стандартным правилам.

Согласование

При недостижении единого мнения относительно использования земли, находящейся в общей собственности нескольких лиц, появляется потребность в выделе долей.

Гражданским Кодексом закреплено право любого из владельцев земли, при появлении разногласий с остальными сособственниками, инициировать процесс выделения своей доли (ст. 252 ГК РФ).

Условия выдела

Общие правила

Выделение нового участка происходит с учетом следующих требований:

• Сохранение категории целевого назначения земли;
• Соответствие допустимым по градостроительным нормативам размерам надела;
• Соблюдение местных действующих строительных нормативов, если участок находится в пределах города;
• Отсутствие пересечений границы надела с границей муниципальной собственности и других населенных пунктов;
• Строгое соответствие геометрическим границам, исключая пересечение с другими землевладениями и строительными объектами;
• Отсутствие препятствий при использовании земли иными собственниками общего надела.

Особенности межевания

Прежде, чем обратиться за выполнением межевания в соответствующую службу, необходимо проверить, учтены ли требования законодательства при согласовании границ и размеров выдела:

• Наличие выхода земли к общей дороге;
• Участок должен иметь правильную геометрию из ровных линий, без искривлений и клиньев;
• Отсутствие наложений границ соседних участков.

При соблюдении данных мер кадастровыми инженерами будет выполнена геодезическая съемка с выверением участка установленным стандартам.

При положительных результатах проверки из общего участка выделяют доли земельного участка, согласно желанию владельцев и устанавливают границы, которые разделят землю согласно долевому соотношению и послужат в дальнейшем основанием для оформления права собственности на выделенные новые наделы.

Межевые знаки, устанавливаемые геодезической службой в процессе раздела земли, представляют собой особые метки, выполненные согласно установленным стандартам.

Предварительно установленные колышки по завершении раздела заменяются капитальным форматированием пограничных точек надела.  Межевые знаки, вплоть до нового процесса межевания, трогать и передвигать запрещено. Данные метки будут обозначены в кадастровых документах на участок.

Межевание является неотъемлемой частью процесса выдела земли из участка в общей долевой собственности. Результаты межевания и межевое дело послужат основанием для регистрации прав в территориальном отделении кадастра и картографии.

Выдел доли через суд

В ряде случаев возникают проблемы с согласованием выдела с остальными собственниками:

• Неудобное расположение надела;
• Отсутствие коммуникаций;
• Иные причины, по которым выделяемый участок не удовлетворяет владельца доли.

В этих случаях дальнейшее согласование проходит путем рассмотрения дела в арбитражном суде. Истец, намеренный выделить землю из общего права собственности, подает заявление с просьбой защиты своих прав. Допустимо требование денежной компенсации соответствующей цене за долю в общей собственности.

При нарушении интересов собственников в процессе выделения нового участка могут быть предложены варианты компенсации за причиненный ущерб. После получения компенсации за свою долю, истец больше не будет являться собственником доли, а его имущественное право будет прекращено.

При отказе от составления соглашения о выделе вопрос разрешается в арбитражном суде в следующем порядке:

1. Письменно уведомить о подаче иска с указанием сути претензии и требованием получения разрешения в течение месяца.
2. Если по истечении указанного срока соглашение не будет достигнуто, истец вправе подать иск в суд по месту нахождения объекта.
3. Заявление составляется с учетом основных требований к документу: указание сведений о мировой судье в правом углу и названием документа «исковое заявление» посередине. В содержании иска четко излагают обстоятельства получения земельной доли и основания, вынудившие подать иск. В тексте заявления необходимо указать ответчиков, а также выразить свои требования о признании иска, проведении межевания и выделении доли.
4. Судья, объективно рассмотрев дело и заслушав обе стороны, выносит решение, которое вступает в силу по истечении 10-дневного срока.
5. Данный срок предоставляется на обжалование решения в вышестоящей инстанции.
6. Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в силу и станет основанием для проведения дальнейших действий по выделению доли.

Выдел участка из земель сельхозназначения

При выделении доли из сельскохозяйственных земель учитывают запреты по следующим категориям:

• Особо охраняемые земли;
• Территории заповедников;
• Участки, относимые к лесным и водным фондам, с повышенным плодородием.

Доли, относимые к остальным землям общей собственности, выделяются по согласованию местных властей.

Земли сельхозназначения при выделе доли проходят процедуру межевания, согласно подготовленному проекту. После межевания сотрудники кадастровой службы дают рекомендации по регистрации нового выдела с получением кадастрового номера. Остальные сособственники проводят корректировку границ, отражаемую в межевом плане, и проводят регистрацию изменившихся границ общего участка.