Какие существуют подводные камни для участников долевого строительства

Несмотря на множество проблем, с которыми сталкивались дольщики, множество людей сегодня продолжает вкладывать деньги в долевое строительство. Это один из самых выгодных вариантов приобретения жилья. С каждым годом государство ужесточает условия для застройщика и помогает регулировать правоотношения с дольщиками. Так, сегодня должен заключаться договор долевого участия в строительстве. ФЗ 214 подводные камни все же имеет. Но в связи с его принятием, а также последующих изменений, дольщики становятся более защищенными от недобросовестных застройщиков. Тем не менее, проблемы еще остаются.

Особенности договора

При долевом строительстве привлекаются денежные средства инвесторов при обещании застройщиком возвести многоквартирный дом. При наличии достаточных финансов обязательства выполняются. После этого участники получают жилье в собственность. Условия и отношения сторон прописываются в договоре. Но существует ряд обязательных условий, которые предъявляются к застройщику.

Он должен быть зарегистрирован как юридическое лицо. Также должна быть оформлена аренда на земельный участок или иметься право собственности на него. По новым правилам договор долевого строительства регистрируют в Росреестре. Только тогда он имеет юридическую силу. Благодаря этому продажа квартиры сразу нескольким физическим лицам исключается. Право собственности же наступает после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта передачи недвижимости. С этого момента дольщик обязуется оплачивать взносы и коммунальные платежи.

Регистрация

Договор участия в долевом строительстве составляют письменно, после чего регистрируют его. Особенности процедуры содержит закон «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею». Для регистрации застройщик должен подать следующие документы:

• договор;
• декларацию проекта;
• разрешительные документы на строительство;
• планировку строящегося здания;
• договор поручительства, если обязательства выполняют по поручительству.

Длительность процедуры регистрации составляет месяц. Оригинал документа передают дольщику, а копии – застройщику, и оставляют в регистрирующем органе.  Текст договора сегодня застройщики составляют сами. Но многие условия должны учитываться, чтобы он считался действительным.

Условия

Перед заключением ДДУ следует внимательно изучить текст. В нем должны содержаться следующие пункты:

• подробное описание объекта;
• конкретный срок сдачи;
• перечислены методы обеспечения обязательств;
• условия внесения изменений в договор;
• указание количества сдачи госкомиссии;
• сроки на устранение недочетов;
• сведения об управлении зданием;
• цена и срок оформления в собственность.

Так как договор имеет единую для всех дольщиков форму, вряд ли кому-то удастся внести в нее изменения. Поэтому, если есть пункты, которые вызывают подозрения, следует по ним проконсультироваться со специалистами или отказаться от объекта.

Достоинства

Несмотря на подводные камни договора долевого участия, он продолжает оставаться одним из самых распространенных способов получения жилья. В нем отмечают как недостатки, так и преимущества.

Главным достоинством здесь становится доступность объекта для семей, которые не в состоянии внести полную сумму недвижимости сразу. Тогда оформляют рассрочку, в которой предусмотрен срок погашения до сдачи объекта в эксплуатацию. Более того, в связи с привлечением к этой деятельности банков, сейчас все более распространенной становится ипотека в строящемся жилье. Тогда погасить ее можно и после того, как домом начинают пользоваться.

Недостатки (подводные камни) сегодня и вчера

В то же время, изучая договор долевого участия в строительстве и соответствие условий фз №214, должны быть учтены подводные камни. Всем известны истории обманутых дольщиков, когда люди вкладывая все деньги в будущее жилье, оставались и без него, и без денег.

Несоблюдение регистрации

Важно! Многие проблемы с тех пор удалось решить. Например, регистрация ДДУ в Росреестре исключает возможность приобретения одной и той же квартиры, несколькими лицами.

Несмотря на обязанность регистрировать договор в Росреестре, дольщики продолжают вносить деньги и без такового. Этим они создают риск того, что недобросовестными застройщиками продажа квартиры осуществится несколько раз.

Уставной капитал

К сожалению, еще есть застройщики, которые пытаются нажиться на дольщиках. Деятельность компаний уже стала более прозрачной, но еще многое остается «в тени» и не контролируется государством.

Ранее строительные компании могли затевать стройку, фактически почти не имея денег. Но теперь закон разрешает это только при наличии достаточного уставного капитала. Так, государство старается защитить дольщиков от фирм-однодневок, стремящихся внедрить мошеннические схемы для привлечения денежных средств.

Несоблюдение сроков сдачи объекта

Другой проблемой являются сроки строительства. Они прописываются в договоре, но нередко застройщики сдают дом позже намеченного срока. Причины иногда кроются в нецелевом расходовании денег, неисполнении обязательств, а также некорректно оформленном договоре. Отчасти проблема решалась принятым фз № 214 путем страхования (вместо этого с 2022 года работает компенсационный фонд). Однако решить проблему полностью пока не удалось. Так, если в договоре не были прописаны дополнительные работы и затраты, то строительство могло затягиваться из-за необходимости дополнительного финансирования, а также удорожания материалов.

Квадратные метры

Еще одной проблемой становилась измененная площадь квартиры, в результате чего дольщику приходилось доплачивать за нее. Эта проблема также частично решена за счет того, что федеральный закон допускает только 5% изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. В противном случае, несоответствие является основанием для расторжения договора.

Инвестор до конца

В то же время законодатель помогает и застройщику. Теперь расторгнуть договор в одностороннем порядке как раньше, дольщики не могут. Став инвесторами, они должны поддерживать строительство до конца, если условия договора соблюдаются.

Право собственности

С оформлением права собственности также иногда возникают проблемы. Так, с регистрацией придется подождать, если застройщик не исполнил обязательств перед госинвестором или по каким-то причинам не может собрать бумаги для государственной регистрации. Последний вопрос решается в судебном порядке.

Посредники

Еще один подводный камень заключается в том, что иногда квартиры покупают не у застройщиков напрямую, а через подрядчика. В этом случае следует быть особенно осторожным, и подписывать договор только после досконального изучения всех его пунктов.

Договоренности без регистрации

Продолжают действовать и, так называемые, «серые» схемы. Поэтому гражданину нужно быть очень осторожным. Застройщики иногда стремятся заключить всякого рода предварительные договоры и соглашения перед ДДУ с регистрацией в Росреестре или после него. Бывали случаи, когда на строительство детских площадок и иных объектов требовались дополнительные деньги. Также, и какие-то обязательства могли потом возлагаться на дольщиков.