О преимущественном праве покупки доли в квартире

Если квартира находится в долевом владении, то есть круг лиц, которые имеют преимущественное право покупки дополнительной доли в квартире. Другим владельцам нужно знать, кто именно обладает подобным правом, чтобы потом не напороться на проблемы с законом и сложности в продаже.

Как появляются доли в квартире

Ситуация, когда квартира принадлежит двум, трем, а то и более собственникам не исключительная, так происходит часто. Когда квартира делиться на несколько частей, но не в натуре, а только по документам возникают когда:

1. Если родители завещали своим детям квартиру. Например, каждый из троих сыновей будет владеть 1/3 часть квартиры. В натуре такое выделение невозможно.
2. Если супруги при приобретении оформляют совместную собственность на квартиру.
3. При разводе квартира, которую супруги приобрели в браке, разделяется поровну, то есть каждый из них владеет ½ целой квартиры.

Продать, подарить обменять, что свою собственность можно, но если дело касается долевой квартиры порядок здесь особый.

Важно! Не нужно соблюдать право преимущественной покупки в том случае, когда часть квартиры, которая находится в собственности, выделена в натуре и может использоваться как отдельный объект недвижимости, без какой либо зависимости от второй части.

Что такое преимущественное право

Регламент продажи своей части в долевой квартире регламентирует ГК, а точнее его 250 статья. В соответствие с ней в первую очередь необходимо предложить покупку доли другим совладельцам. Если они отказываются от такого предложения, дольщик имеет право продать ее другому человеку.

Причем для того, чтобы распоряжаться своей частью необходимо получить письменный отказ от всех совладельцев, сколько бы их не было. Если лично подобный документа они составить не могут факт их отказа, например, по телефону должен быть зафиксирован и нотариально заверен. Но не всегда все происходит так гладко, ведь например если бывшие супруги поделили квартиру пополам, вряд ли они быстро придут к общему знаменателю и разойдутся полюбовно относительно общей недвижимости.

Правила использования преимущественного права:

1. Тот владелец, который стремиться продать недвижимость, обязан в письменном виде сообщить другим дольщикам о своем намерении.
2. В письме должно быть указаны: стоимость продажи, возможность рассрочки, все данные об оплате и сроках выплаты средств за долю.
3. На раздумья у остальных совладельцев есть 30 дней. Если за этот период они ничего не решат и не откажутся, тот, кто им предлагал долю имеет законное право распоряжаться свой долей как захочет.
4. Есть одно важное условие: продать свою долю можно только по той цене, которая была заявлена совладельцам. Если будет выяснено, что договор купли-продажи оформлен на другую сумму, вполне вероятно, что он будет оспорен. Особенно если эта цена меньше предлагаемой совладельцам.

Если другие владельцы не стремятся контактировать, это нужно зафиксировать. Так как письмо отправляется почтой, следует зафиксировать дату отправки, она будет подтверждением, если возникнут споры.

Некоторые ситуации с продажей по преимущественному праву

Когда совладелец знает, где проживают другие владельцы, сложностей не возникает – нужно отправить письмо по требуемому адресу. Если нет данных о точном месте жительства, письмо нужно отправлять по последнему известному.

В некоторых случая сразу несколько владельцев других долей стремиться купить продаваемую часть. Тогда продавец может самостоятельно выбирать, кому продать. При уговоре, даже устном, с одним из совладельцев о продаже, уведомлять других не нужно, ведь такое требование работает только, если часть продается третьей стороне.

Особенности преимущественного права

• Сообщать о желание продать нужно обязательно, а вот о сдаче в аренду, дарении, завещании, нет.
• Продавать по цене меньшей, чем заявлена другим собственникам нельзя, по большей можно. Без сообщения о смене цены.
• При намерении провести обмен другими владельцам также нужно сообщать.
• Проводить уступку преимущественного права невозможно.
• Если один из собственников выявил желание купить долю, но в силу обстоятельств передумал это делать, ситуацию придется решать в судовом порядке. В законе механизм действий в таких случаях не прописан.
• Преимущественное право покупки придется соблюдать независимо от количества совладельцев. Особенно это сложно делать при реализации доли в бывших общежитиях, когда собственников на одном этаже может быть до двух десятков.

Варианты обхода закона

Как ни странно, но преимущественное право можно обойти вполне законными способами:

1. Оформление не купли-продажи, а дарственной.
2. Дарение 1 м кв. в таком случае тот кому подарили, будет считаться совладельцем, остальную часть можно будет ему продать, основываясь на том же преимущественном праве.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Право преимущественной покупки, иск о переводе прав» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Покупать долю или нет

Удобнее всего покупать долю, конечно же совладельцу, таким образом он может завладеть всей недвижимостью или значительной ее частью. Оптимальным решением будет покупка именно второй полвины у другого владельца, ведь такой метод получения собственности оптимальный.

Продать третьему лицу половину, треть или еще меньше квартиры практически нереально. Для начала не много желающих завладеть подобной недвижимостью. Другой момент продать е по рыночной цене невозможно.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Преимущественное право покупки доли в квартире» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

При покупке такого жилья больше всего рискует именно третья сторона, ведь человек, который собирается купить долю, не имеет никакой гарантии, что собственник, который продает, сделал все по закону. Ведь есть риск напороться на судовой иск от совладельцев в итоге потерять и собственность и деньги заплаченные за нее.

Вывод

Право преимущественной продажи доли в квартире довольно несовершенно. Они отлично работает, если между собственниками мир и согласие, а вот если отношения натянутые сложности возникают непременно. Поэтому с покупкой подобной собственности не нужно спешить.