Процедура переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Уже довольно давно и успешно практикуется переуступка прав по договору долевого участия в строительстве. Данный вид соглашения называется цессия, а заключается он между цедентом (продавцом) и цессионарием (покупателем). Часто применяется в области перехода прав на недвижимое имущество, в том числе, когда требуется уступка права требования по договору долевого участия в строительстве, а также передача долговых обязательств. По общему правилу, это двухстороннее соглашение, в котором одна сторона передаёт другой имущественные обязательства, либо какие-то права.

Заключение данного вида сделки помогает продавцу передать объект, который ещё не был принят государственной комиссией и сдан в эксплуатацию. Также можно произвести уступку требования долговых обязательств. Она заключается в необходимости выплатить новому кредитору вознаграждение, где его стоимость должна быть меньше, чем сумма, которая будет уступаться. Иначе, оформление указанной сделки не имеет смысла. Не будет являться нарушением закона, если уступка проводится безвозмездно.

Уступка права требования для юридических и физических лиц

По договору уступки права требования по договору долевого участия, цедент несёт полную ответственность, если переданные права будут признаны противоречащими действующему законодательству РФ. В большей степени, это касается договорных отношений на стадии приобретения недвижимости в процессе строительства.

Важно! Когда действия руководителей юридического лица (застройщика) привели компанию к банкротству, то в данных обстоятельствах вины цедента суд не усмотрит. При длительной задержке строительства сохраняется такой же порядок.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве возможна до того момента, пока стороны не оформят акт приёма — передачи объекта недвижимости. В соответствии с Федеральным законом РФ N 214 заключить договор переуступки становится возможным с даты государственной регистрации ДДУ. Без должной регистрации соглашения о долевом участии в органах Росреестра, все последующие сделки будут считаться недействительными. Таким образом, правовые последствия, которые могут наступить, не будут иметь юридической силы в будущем. По решению суда всё должно будет вернуться в регрессном порядке на первоначальный уровень.

Любой договор переуступки права требования (цессии) также проходит через оформление в Росреестре. Обусловленная цена полностью погашается цедентом (самым первым дольщиком). В ситуации, когда объект недвижимого имущества полностью не оплачен, будет рассчитываться то лицо, которое последним приняло на себя все обязательства и права.

В оформлении должны фигурировать следующие документы:

• договор на уступаемый объект недвижимости, где присутствует в наличии подпись лица, впервые его заключившего;
• платежные квитанции, свидетельствующие о полной оплате;
• сверочная документация по первоначальным расчётам;
• письменное разрешение от застройщика на совершение сделки.

На практике при заключении цессии, как правило, сохраняется та же форма, которая была в самом первом соглашении. Не будет являться нарушением, если присутствует простой письменный бланк, либо сделка проводится с участием нотариуса.

Порядок заключения договора

В первую очередь нельзя забывать о такой важной составляющей, как момент начала действия договорных отношений. Обычно, это дата подписания документов, но могут быть и другие сроки. Например, со дня внесения полной оплаты, либо выполнения каких-либо других обязательств.

Помните! Бремя ответственности за не своевременное оповещение застройщика, а также получение его согласия на совершение сделки ложится на плечи цессионария. Так что об этом необходимо позаботиться заранее. Без такого согласия органы Росреестра не зарегистрируют сделку, однако, на первоначальном этапе могут возникнуть нежелательные юридические последствия, а также проблемы с потерей времени и денег.

Существует возможность получить от цедента, как должника в суде, возврат денежных средств, которые были уже внесены. Но для этого потребуется подать исковое заявление о необоснованном обогащении в судебные органы, где также придётся совершать поиск указанного должника. К сожалению, такие поиски не всегда приводят к ожидаемому результату.

Как правило, в первоначальном соглашении присутствует пункт, указывающий на обязанность первого дольщика уведомлять об оформлении цессии. На практике бывали случаи, когда застройщик отказывался от передачи жилья новому цессионарию, либо его получал тот покупатель, с кем застройщик вступил в договорные отношения на начальном этапе.

Процедура регистрации сделки по переуступке в Росреестре сопровождается следующей документацией:

• образец соглашения о долевом участии;
• оригинал договора уступки;
• перечень сопроводительных документов, который диктуется особенностями совершения конкретной сделки;
• доверенность, предоставляющая возможность подписывать официальные бумаги, а также вся основная учредительная документация (список для юридических лиц).

Органы Росреестра смогут зарегистрировать сделку в течение 1 — 1,5 месяца.

Основанием для заключения сделки по переуступке требований может служить договор купли-продажи, инвестирования, с привлечением заемных средств (ипотеки). В последнем случае появляется необходимость извещения кредитной организации, чтобы сотрудники безопасности банка смогли осуществить проверку нового цессионария. После процедуры, где выясняется платежеспособность нового заемщика, выносится заключение, в котором должно быть указано согласие на конкретную сделку.

В юриспруденции нередко встречаются виды трёхстороннего соглашения цессии. Это очень удобно, поскольку согласие всех сторон присутствует в одном документе. Который обладает высокой степенью неоспоримости, а также позволяет эффективно устранить лишние проблемы. Сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица. Часто его оформляют на начальных стадиях строительства жилья, где третьей стороной выступает компания — застройщик. Помешать заключению тройственного соглашения могут только оговоренные ранее условия, возникающие при подписании предыдущих документов. Остальные моменты и пути их решения сохраняются в том же порядке.

Налогообложение и решение других вопросов

Стоит сразу отметить, что получение любых доходов как юридических, так и физических лиц облагается налогом, если законом не предусмотрено иное. Переуступка прав не будет являться исключением, причём, независимо от того, что переходит: права или обязанности (продажа / покупка).

Налоговая база регламентируется различными положениями Налогового Кодекса РФ. На первых этапах все налоговые выплаты осуществляет компания – инвестор, либо несколько подобных организаций (пропорционально вложенным средствам). Подсчёт налоговых платежей производится исходя из стоимости совершаемой сделки. Не запрещается обременять частью налоговой суммы цессионария, если это усмотрено соответствующими условиям.

В нашем случае налоговая база не уменьшается на сумму произведённых затрат, как это принято в других сферах налогообложения. Фактические платежи будут осуществляться на основании разницы между суммой продажи и стоимостью приобретения жилья. Таким образом:

• цена объекта 7 000 000 рублей;
• налог 13 %;
• цена последующей продажи 8 000 000 рублей;
• сумма к выплате составит 130 000 рублей (из расчёта 1 000 000 рублей).

Важно! Заполнять декларацию по форме 3 — НДФЛ придётся во всех ситуациях, в том числе, когда разница между первой и последующей продаже составит ноль, то есть будет отсутствовать необходимость платить налог. Если указанную декларацию не заполнить вовремя, тогда придётся платить денежный штраф.

Также не учитывается налог на добавленную стоимость, поскольку не существует связи между основанием начисления и учётом расходов. Право требования просто переходит другому лицу, которое участвовало в сделке по переуступке, поэтому дополнительного налога (НДС) законодательством не предусмотрено.

Чтобы обезопасить себя от потери недвижимого имущества, либо значительной денежной суммы, крайне рекомендуется провести собственную проверку. Делать это следует не позднее получения квитанций на оплату объекта. Для этого требуется взять указанные квитанции, а затем произвести сверку взаиморасчётов совместно с компанией — застройщиком. Доверие сторон друг к другу безусловно должно присутствовать, но полагаться только на него, это по меньшей мере безрассудно.

Немало важным фактором того, что сделка пройдёт гладко и без эксцессов является добросовестность застройщика, причем, это касается как любого этапа строительства, так и юридической чистоты всей документации. Есть несколько способов, к которым можно обратиться:

• проверка информации в сети интернет;
• заказ соответствующей экспертизы квалифицированного юриста;
• запрос сведений в налоговой или Росреестре в тех рамках, которых он возможен.

Нужно учитывать, что наиболее неблагоприятным сроком для заключения переуступки, признаётся время, когда компания, которая занималась возведением жилого дома, начинает вводить данный объект в эксплуатацию. Неудобства и проблемы происходят ввиду того, что может внушительно растянуться период между приемкой его государственной комиссией и подписанием акта по передаче квартиры. Лучше обезопасить себя и не ввязываться в такую авантюру.