Какие предусмотрены налоги с продажи квартиры

В определенных ситуациях может взиматься налог с продажи квартиры, при этом за уклон от налогообложения предусматривается криминальную ответственность (статья №129 УК РФ). Гражданин РФ обязуется своевременно произвести оплату всех сборов, чтобы заключить договор купли-продажи с покупателем без неприятных юридических последствий. Важно постоянно следить за актуальными новостями в российском законодательстве, ведь всего год назад были учреждены новые условия оплаты.

Общие положения

Если владелец является собственником квартиры более трех или пяти лет, то о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, он может не беспокоиться, однако, в противном случае придется платить налог при продаже в государственную казну размером 13% от общей суммы сделки (будет ли это полноценная продажа жилищной площади или только её части). Недавние поправки в законодательстве разделяют всех владельцев квартир на две большие категории:

• те, кто получил право собственности до 1-го января 2017 года;
• граждане, которые стали собственниками квартиры после вышеуказанной даты.

Разница заключается в сроке собственности, после которого владелец объекта недвижимости освобождается от оплаты налога. Если раньше от налогообложения освобождаюсь те, кто при продаже квартиры является собственником квартиры более 3 лет в собственности, то теперь этот срок был увеличен до пяти лет. Таким образом, длительность периода возросла с 36 до 60 месяцев. Стоит отметить, что срок владения начинает отсчитываться с момента вступления в действие права собственности.

Важно! Также налог при продаже квартиры в 2022 году не взимается, если стоимость квартиры не превышает 1 миллион российских рублей.

Пример. Андреев А.П. приобрел квартиру в мае 2013 года. В январе 2022 года он принял решение о продаже квартиры. Время владения указанным имуществом рассчитывается таким образом:

• 1-й год: май 2013 по апрель 2022.
• 2-й год: май 2014 по апрель 2016;
• 3-й год: май 2016 по апрель 2017;
• 4-й год: май 2017 – январь 2022 (продолжается).

В данном случае оплата подоходного налога с продажи квартиры не осуществляется, поскольку гражданин владел квартирой непрерывно более 3-х лет. Всего квартира принадлежала Андрееву А.П. 42 месяца, поэтому, согласно положениям Налогового кодекса РФ, лицо может продавать недвижимость без оплаты сбора.

Никаких исключений для определенных групп населения нет (для пенсионеров, инвалидов, получающих социальную пенсию, многодетных семей и т.д.). В то же время для граждан Российской Федерации, имеющих статус нерезидента в связи с пребыванием на ПМЖ в другой стране, выплачивается сбор по более высокой ставке – 30% вместо 13%. Кроме того, после совершения сделки этой категории лиц не разрешается пересекать границу в течение года.

Сократить сумму налога можно на 1 миллион рублей, воспользовавшись налоговым вычетом, либо же учесть сумму другой сделки купли-продажи, в рамках которой была приобретена квартира. При равной стоимости двух объектов недвижимости сумма налога уплачивается в минимальном размере.

Изменения в налоговом законодательстве

Как было сказано выше, с 1-го января 2017 вступил в действие новый закон НК РФ, что предусматривает более продолжительный срок собственности для освобождения от налога за продажу квартиры. В статье идет речь только о той проданной недвижимости, которые не используются в коммерческой деятельности, то есть рассматривается налог с продажи квартиры в 2022 году исключительно для физических лиц. В перечень таких документов входит:

• дома;
• квартиры;
• комнаты;
• дачные участки;
• земельные участки.

Чтобы не платить налог на продажу после продажи определенного объекта, необходимо соблюдать следующие требования:

• квартира должна была куплена на основе договора купли-продажи, инвестирования в бизнес-строительство; она также может быть подарена или получена по наследству от прочих лиц;
• была оформлена в собственность после 1-го января 2017 года;
• квартира отчуждается в 2017 году.

В противном случае вступают в действие новые поправки в НК РФ, которые предусматривают, что минимальным срок владения должен составлять не менее 5 лет (60 месяцев).

Также свежие изменения в Налоговом кодексе касаются и минимальной цены недвижимости. Если раньше этот показатель Налоговым кодексом не регламентировался, что было на руку продавцам, то теперь в законе четко прописано, что цена недвижимости не может быть существенно ниже кадастровой. С 1-го января 2017 года применяется ставка 70% (продажа квартиры более высокой стоимости допускается).

Общая собственность

Бывают ситуации, когда квартира принадлежит одновременно нескольким лицам. Кому, и какой налог с продажи квартиры платить в подобной ситуации?

Обычно такое возможно, когда речь идет о супружеской паре. Если в договоре купли-продажи содержится информация о долевой собственности, то сумма налога распределяется равномерно между двумя собственниками. Когда квартира продается на основе гражданско-правового соглашения, доля имущества гражданина может рассматриваться как независимый правовой объект, что в свою очередь послужит основанием для вычета имущественного налогового сбора (Постановление КС РФ от 2008 года).

Дарение и наследство

Если объект недвижимости перешел к лицу на основе акта дарения, то датой начала срока собственности начинается с момента регистрации собственности. При заключении договора по наследству квартира переходит в собственность к доверенному лицу после смерти наследователя. Практика показывает, что в таких случаях граждане чаще предпочитают покупке нового имущества вычет одного миллиона, чтобы оплачивать другую недвижимость.

Налоговый вычет

Существуют два варианта налогового вычета, которые рассматриваются ниже:

1. Если на протяжении одного и того же года проходит покупка другой квартиры, то оно может обеспечить налоговый вычет. Согласно с последней версией Налогового кодекса, размер вычета не может превышать 13% от суммы приобретаемого жилья, то есть сумма налога практически приравнивается к нулю. Однако в то же время существует одно условия – стоимость приобретаемой недвижимости не может превышать 2 миллиона рублей, то есть максимальная сумма вычета равняется 260 тысячам рублей. Пользоваться таким правом гражданин РФ может только раз. В большинстве случаев эту схему применяют при обмене квартиры.
2. Также налоговая служба может вычесть из общей суммы налогов 1 миллион рублей, причем таким правом налогоплательщик может пользоваться, сколько он пожелает.

Можно ли получить одновременно два вычета

Да, если право на получение миллионного вычета еще не было использовано, то можно одновременно вычесть из общей суммы сделки купли-продажи вышеуказанную сумму, а также воспользоваться имущественным вычетом при приобретении другого объекта недвижимости в тот же налоговый период.

Процедура оформления налогового вычета:

1. Для начала требуется заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ (в документ надо вносить данные о доходах уже в конце года).
2. Далее проходит подготовка документации, подтверждающей факт реализации имущества (в подавляющем количестве случаев это ксерокопия соглашения).
3. Если вычет производится из-за покупки другого имущества, то необходимо предоставить бумаги, что удостоверяют факт приобретения (выписку из банка, расписку продавца, кассовые чеки и т.д.).
4. На последнем этапе весь пакет документов необходимо подать в ближайшее отделение налоговой службы, сотрудник которой подтвердит правомерность вычета.

Отчётность

Список документов

Чтобы заплатить налоговый сбор во время продажи квартиры, необходимо собрать следующий перечень обязательных документов:

• удостоверяющий личность документ;
• декларация образца НДФЛ;
• ксерокопию идентификационного номера;
• ксерокопию заключенного соглашения купли продажи;
• документы, что подтверждают факт проведения финансовых операций;
• заявление одного из владельцев квартиры о пропорциональном распределении вычета (когда речь идет о двойной собственности).

Декларация 3-НДФЛ

Декларация образца НДФЛ – это главный документ, который подтверждает полученный гражданином Российской Федерации доход за прошедший год. Срок подачи декларации в налоговую службу – с 1 января по 30 апреля. Далее специалисты ФНС проверяют достоверность указанной в документе информации, после чего заявителю выдается на руки реквизиты для произведения оплаты налога в государственную казну. У продавца есть время до 15-го июня, чтобы перевести нужную сумму средств на указанный счет.

Штрафы

Если декларация не будет представлена вовремя, то для физического лица это чревато штрафными санкциями. В НК РФ (статья №119) указано, что за один день просрочки платится пеня в размере 5% от налога. В то же время действуют некоторые ограничение касательно общей суммы пени – она не может быть меньше 1 тысячи рублей, но в то же время она не должна превышать 30% от суммы налоговых выплат (штраф зависит от того, с какой суммы не был уплачен налог). Учитывая, что при продаже квартиры обычно фигурируют шестизначные цифры, конечная сумма пени все же может быть немаленькой. Дополнительно (статья №122 НК РФ) взимается штраф в размере 20%, если физическое лицо не будет соблюдать сроки по уплате налога. Более того, если специалисту налогового органа удастся доказать, что от погашения налогового сбора гражданин уклонялся намеренно, процентная ставка штрафа может подняться до 40%. Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что нарушение положений Налогового кодекса РФ – это серьезный удар по семейному бюджету.

Однако в то же время за уклон от налогов в особо крупных размерах (более 900 тысяч рублей) лицо может быть привлечено к уголовной ответственности. Процесс регулируется статьей №198 Уголовного кодекса Российской Федерации. Срок лишения свободы может достигать три года. Кроме того, также возможна конфискация заработной платы на такой же период времени.

Можно ли уклониться от оплаты налогов при реализации недвижимости

Очевидно, что сумма налога является достаточно большой, поэтому многие продавцы пользуются нелегальными схемами, чтобы сэкономить сотни тысяч рубелей. Чаще всего они искусственно занижают фактическую стоимость объекта недвижимости, чтобы её цена не превышала 1 миллион рублей. Как вам уже известно, в таком случае налогообложение отсутствует. Однако стоит понимать, что в ФНС со всеми этими махинациями давно знакомы, поэтому в случае разоблачения продавцу грозит криминальная ответственность. Более того, при аннулировании договора в судовом порядке гражданин рискует остаться без «денег в конверте», так выплатить другую часть суммы заставить невозможно, поэтому достаточно довольствоваться обещаниями «заплачу потом».