О продаже квартиры менее 3 лет в собственности: важные аспекты

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет в 2022 году сопровождается уплатой НДФЛ. Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%, в то время как лица, проживающие за границами РФ, вынуждены платить 30% от общей стоимости жилья. Рассмотрим, кто и когда вынужден платить налог, в каких ситуациях в случае с реализацией объекта недвижимости налогообложения можно избежать.

Заключение договора

Факт отчуждения квартиры закрепляется договором купли-продажи. Только его для получения прав собственника недостаточно, ведь необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Также данное соглашение можно опционально заверить у нотариуса, оплатив пошлину. Договор между продавцом и покупателем должен содержать следующую информацию:

• личные данные обеих сторон;
• реквизиты свидетельства о владении объектом недвижимости;
• предмет и стоимость заключения сделки;
• обязательства покупателя и продавца;
• возможные решения спорных ситуаций.

Перед продажей квартиры следует позаботиться о сборе технической документации (в частности, о наличии кадастрового паспорта). Также рекомендуется проверить квартиру на юридическую чистоту.

Когда необходимо платить НДФЛ

НДФЛ – подходный налог, который уплачивается государству за то, что оно позволило получать доход. При продаже квартиры в собственности менее 3 лет в 2022 году уплачивается именно налог на доход, поэтому не следует путать его с налогом на прибыль. Последний платят уже не физические, а юридические лица, когда речь идет о коммерческом использовании жилищной площади.

НК РФ определяет минимальный срок собственности, который требует оплаты налога в случае продажи квартиры. Если продавец владеет имуществом дольше установленного срока, то дополнительный налоговый сбор ему оплачивать не нужно.

Важно! С января 2017-го года стали действительными новые поправки в НК РФ, согласно которым минимальный срок владения недвижимостью увеличен с 3-х до 5-ти лет. Ниже надобность уплаты налога рассматривается в контексте этих поправок.

Чтобы продать квартиру без уплаты налогов по истечении трех лет с момента получения права собственности, продавец должен был получить права владельца до 1.01.2016. При этом физлицо может стать собственником имущества в результате дарения, унаследования, приватизации или заключения договора с иждивенцем. Во всех остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Потенциально освободиться от налогообложения и подачи декларации установленного стандарта могут только те лица, которые решили продать квартиру в 2022 году.

Других временных рамок российским законодательством не предусмотрено, однако отдельные субъекты РФ могут устанавливать собственные сроки. Сбор с доходов физлиц закреплен на федеральном уровне.

Для освобождения квартиры от налога, помимо фактического срока приватизации, также учитывается стоимость объекта: она должна составлять не менее 70% от цены, установленной земельным кадастром.

Определение сроков

Лицо считается собственником объекта недвижимости с момента его приватизации. Если речь об унаследовании объекта недвижимости, то отсчет начинается после смерти наследователя. Официальное оформление квартиры возможно только после 6-ти месяцев после открытия наследства.

Кто выступает налогоплательщиком

Платить налоги за квартиру, пребывающей в собственности менее 3-х или 5-ти лет, обязуются все резиденты РФ, а также нерезиденты. В первом случае граждане должны платить 13%-ный налог на доход, в то время как россияне, пребывающие за пределами страны, платят 30%-ный налог.

Нерезидентам запрещается покидать территорию страны до окончания текущего налогового периода, если сумма сделки превышает 1 млн рублей. Платить сбор в государственную казну обязуются даже с недвижимости, которая продается за (!) пределами РФ. Это правило не относится к налогоплательщикам, которые платят сбор только за прибыль, полученную ранее на территории России.

Что касается льгот, то от налогообложения никакие категории лиц не освобождаются. НДФЛ не платят индивидуальные предприниматели, которые используют жилье в коммерческих целях.

Можно ли уменьшить размер налога

Есть много нелегальных и полулегальных схем ухода от оплаты налога. Один из примеров – искусственное уменьшение цены квартиры: если стоимость объекта недвижимости меньше 1 млн, то потребности в уплате НДФЛ нет. В налоговой инспекции знакомы с этими способами, поэтому в лучшем случае придется уплатить высокий штраф (от 20% от общей суммы налога), в худшем – понести уголовную ответственность, если речь идет об особо крупных суммах (от 900 000 рублей).

Существуют два легальных пути существенно уменьшить размер сбора.

1. Воспользоваться налоговым вычетом (1 млн рублей). Согласно статье №220 НК РФ, гражданин может воспользоваться таким правом только раз. Если стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, то после налогового вычета нужно уплатить сбор с суммы 9 млн. Такой способ чаще всего применяется, когда речь идет о передаче имущества по договору дарения.
2. Приобрести другое имущество в течение того же налогового периода. К примеру, после продажи имущества можно купить другую квартиру, за счет которой уменьшить общую сумму дохода, подлежащую налогообложению. Пользоваться такой схемой можно неограниченное количество раз.

Ситуация с пенсионерами

Социальных льгот по уплате налога на доход физических лиц не существует. Граждане с пенсионным удостоверением обязуются декларировать свои доходы и платить в случае продажи квартиры в собственности менее 3 лет, что пребывала в собственности продавца менее 3-х лет. При этом налог нужно уплачивать только с суммы сделки, а не с пенсионных выплат, как ошибочно полагают многие.

Итак, пенсионеры продают недвижимость на таких условиях, как и все остальные группы граждан. У них есть право воспользоваться имущественным вычетом, если он не производился ранее.

Произведение оплаты налога

Чтобы уплатить сборы, нужно заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и подать ее в налоговую службу до 30-го апреля. В декларации указывается величина совокупной прибыли за указанный налоговый период, а также общий размер сбора, который нужно заплатить в государственную казну. Позже в налоговой инспекции продавцу дадут реквизиты для оплаты налога (квитанцию могут отправить по почте).

В список документов, которые необходимо предъявить в налоговой, входят:

• паспорт;
• копия договора купли-продажи;
• документ, который свидетельствует о получении прав владельца;
• бумаги, подтверждающие оплату.

Продажа долевой собственности

В случае продажи квартир менее 3 лет в собственности, владельцами которой одновременно являлись нескольких лиц (обычно с такой ситуацией сталкиваются супруги), размер сбора делится на всех хозяев квартиры пропорционально. Вычет 1 млн может производить только один из собственников, поэтому уменьшить фактическую стоимость квартиры на больше, чем 1 млн рублей, невозможно (статья №220 Налогового кодекса РФ). Сумма вычета также распределяется между всеми владельцами квартиры. К примеру, если у продаваемого жилья есть 5 собственников, то сумма, подлежащая налогообложению, для каждого из них уменьшается на 200 тысяч рублей.