Раздел ипотеки при разводе: способы и порядок

Проблемы раздела имущества, включая вопрос, как делится ипотека при разводе, волнует многих супругов. Ввиду значительности суммы выплат и стоимости жилья, редкие семьи обходит стороной проблема урегулирования финансовой и имущественной стороны развода. Несмотря на рекомендацию заключить брачный контракт, молодожены игнорируют ценность данного юридического документа, и по прошествии многих лет осознают, скольких проблем можно было бы избежать, если бы заранее обсудили данную тему.  Тема брачного контракта снова возникает при оформлении супругами покупки ипотечного жилья, так как банк может выставить требование оформить такой документ до подписания сделки по ипотеке.

Если вопрос не был решен до оформления собственности, неминуемы проблемы, связанные с совместным погашением ипотечных обязательств и претензий на права в приобретенной собственности после развода одним из бывших супругов.

Так как лишь одна из двадцати семейных пар в России заключают брачные контракты, а статистика разводов при ипотеке существенно выше, тема разделения жилья при разводе остается одной из самых актуальных.

Многие кредитные организации, одобряя кредит мужу или жене, стараются включить в условия ипотечного договора пункты, регулирующие выплаты по займу в ситуации развода, так как практика показывает, ипотечные споры относятся к наиболее распространенным темам судебных разбирательств. В договоре с банком присутствует условие сохранения финансовых обязательств супругов перед банком и в ситуации развода. Это позволяет банку с большей долей вероятности ожидать выплаты кредитного долга в полном объеме, несмотря на то, что один из бывших супругов-созаемщиков отказывается оплачивать ипотеку. Данный пункт призван защитить только интересы банка, а вот второму из супругов, придется выплачивать ежемесячные платежи и отстаивать свои интересы в суде.

Варианты оформления займа

Заключая сделку на покупку недвижимости, семейная пара может оформить ее различными способами, от которых будут зависеть, как делится квартира в ипотеке при разводе:

1. Ипотечный контракт оформляется только на одного собственника-супруга.
2. Пара в равных правах выступает созаемщиками.
3. Займ оформлен на одного заемщика, находящегося в гражданском браке.
4. Жилье приобретено на кредитные средства до вступления в брак.
5. Правоотношения относительно собственности урегулированы брачным контрактом.

Разводящиеся супруги, ставшие владельцами ипотечной собственности, должны помнить, что любые юридические действия относительно недвижимости должны быть согласованы с банком, поскольку собственность выступает залоговым обеспечением финансовой организации вплоть до полного погашения кредитного долга.

Возможные пути раздела

Ипотека и развод являются темами, волнующими многих супругов, оформивших кредит в браке. Идеальным решением раздела квартиры в ипотеке при разводе станет реализация пунктов брачного договора, касающихся правовых вопросов между супругами, намеренных развестись. В случае, если брачный контракт не был составлен, супруги могут договориться самостоятельно и продолжать погашать заемные обязательства после развода, т.к.  наличие ипотеки не является неразрешимым препятствием при расторжении брака.

Раздел квартиры или другого ипотечного жилья, может быть произведен другими способами:

1. Полное погашение ипотеки до истечения срока действия кредитной линии и раздел имущества, обходясь без обязательного согласования с банком.
2. Согласовать с банком процесс продажи собственности с последующим погашением займа, что позволит разделить средства, оставшихся после расчетов с банком.
3. Семейная пара перед разводом договаривается о своих имущественных правах, переоформляя собственность и кредитный долг в пользу одного из бывших супругов. Второй супруг вправе рассчитывать на получение компенсации при отказе от притязаний на данную собственность.

Выбор того или иного варианты действий зависит от множества факторов, однако к основным параметрам принятия решения служат следующие факты:

1. На кого была оформлена собственность;
2. Когда была взята ипотека;
3. Наличие совместных детей и с кем они остаются при разводе;
4. Оформлен ли второй супруг в качестве созаемщика.

Принципы раздела

Несмотря на различия в условиях и обстоятельствах каждого конкретного случая раздела, существуют общие принципы, как разделить квартиру или иную недвижимость, а также урегулировать финансовые обязательства сторон:

• Кредитные обязательства, оформленные заемщиками как семейной парой в законном браке, должны быть разделены.
• Определение доли каждого из владельцев учитывает конкретные обстоятельства. При равном разделе всего нажитого имущества, долговые обязательства также делятся поровну.  Иное распределение долей при разделе имущества влечет за собой аналогичное распределение долга.
• С момента развода законом отводится трехлетний срок на выставление претензии по разделу ипотеки.
• Выступать инициатором раздела может не только один из бывших супругов, но и кредитная организация, выдавшая займ.
• Часть средств, уплаченных в счет погашения ипотеки до заключения брака, относятся к личному имуществу одной из сторон при разводе.
• Наследуемые/ подаренные средства являются личной собственностью одного из супругов, являющегося наследником/одаряемым.
• Средства, которые пошли на уплату ипотеки в браке, относятся к общему имуществу пары, и при разводе раздел производится с учетом данного факта.
• При наличии детей, собственность чаще всего переходит к стороне, с которой остаются при разводе несовершеннолетние.
• При непогашенной ипотеке разделить при разводе недвижимость можно только при согласии банка-залогодержателя.

Следует помнить, что, если бывший супруг, после развода прекратит выплаты по ипотеке, кредитная организация в течение последующих трех лет может подать в суд на раздел имущества и долгов. По судебному решению обязательства по выплате могут быть переложены на второго супруга.

Как разделить?

При оформленных брачных отношениях ипотеку во время развода можно разделить одним из следующих способов:

1. Заключение соглашения между супругами о разделе долговых обязательств и имущества. Сделать это можно в любое время, включая трехлетний послеразводный период.
2. Заключение брачного договора с последующим нотариальным заверением. Предметом соглашения обязательно должен быть указан объект собственности и долговые обязательства.
3. Уведомление кредитора о соглашении.
4. Что делать с ипотекой при разводе, если возникли споры и мирное урегулирование невозможно, будет решать суд. В исковом заявлении указывают требование раздела конкретного долга и имущества.
5. В случае возникновения претензий по оплате долга у кредитора, заявление о разделе может быть инициировано кредитной организацией, требующей закрытия долга за счет средств от продажи доли должника.

Основанием для переоформления имущественных прав в Росреестре станет один из указанных документов:

• Соглашение между бывшими супругами;
• Брачный контракт;
• Судебное постановление.

Развод с детьми

Если у бывших супругов есть ребенок, закон встает на сторону того из супругов, с которым остаются несовершеннолетний, увеличивая их долю при разделе.

Важно помнить, что в случае продажи ипотечной квартиры, в которой остались прописаны дети, сделкой могут заинтересоваться органы опеки вплоть до лишения родительских прав ввиду несоблюдения интересов несовершеннолетних. По этой причине необходимо в обязательном порядке перед продажей выписать детей.

Залогом безболезненного раздела имущества и ипотеки при разводе супругов с детьми является достигнутое между сторонами соглашение.

Следует помнить, что использование в погашении ипотеки материнского капитала обязывает наделить детей своей долей в собственности. Разделу подлежит оставшаяся часть недвижимости, исключая доли детей. В случае, если доли детей по закону не должны быть выделены, судом выносится постановление в пользу родителя, с которым останутся несовершеннолетние.

Военная ипотека

Особые обстоятельства возникают при разводе супругов, которые приобрели недвижимость по военной ипотеке. Отличием такого займа является возложение финансовых обязательств на Минобороны.

Так как собственником в рамках военной ипотеки является военнослужащий, то и переоформление жилья при разводе вне зависимости от наличия детей не предусмотрено. Невыплата по кредиту в рамках программы для военнослужащих влечет за собой разбирательство с собственником, не касаясь бывших членов его семьи.