Перепланировка ипотечной квартиры: что можно, и что нельзя

Кто бы что ни думал, законом не запрещается перепланировка квартиры в ипотеке. Но это обязательно должно быть согласованно с банком. Нельзя забывать, что до тех пор, пока кредит не выплачен полностью, право собственности на квартиру принадлежит не жильцам, а банку.

Кредитный договор

Если желание перепланировки такое сильное, что хозяева готовы пройти долгий путь, то он начинается с изучения договора с банком. Именно в этом документе зафиксированы все моменты, касающиеся приобретенного жилья под ипотечный кредит. В нем может содержаться графа, которая запрещает переделку внутри квартиры на весь срок, пока кредитные обязательства не будут погашены. Так банк страхуется от недобросовестных заемщиков. Но если подобный пункт в договоре имеется, то преодолеть препятствие иногда становится невозможным.

Другое дело, если он отсутствует. Чаще всего не возражают против переделок крупные финансовые организации, такие как Сбербанк или ВТБ. Если не указан запрет, значит, в кредитной организации будут решать вопрос в каждом конкретном случае отдельно. Тогда есть хорошие шансы на то, чтобы получить согласие от банка.

Согласие от банка

Если заемщик рассчитывает осуществить переделку квартиры, должны быть соблюдены 2 условия:

• у него нет просроченных квитанций по платежам;
• договор заключен более полугода назад.

Согласие банка является не бесплатным. Оно стоит порядка пяти тысяч рублей. Однако, если в переделке будет отказано, делать ее самостоятельно нельзя или самовольное изменение грозит не только высоким штрафом, но и расторжением договора.

Процесс согласования начинается с получения согласия сначала у страховой компании (коротко, СК). Без этого банк точно не разрешит переделку. Ведь, все риски, которые возникают, берет на себя страховая компания. После этого, подают заявление в банк, приложив согласие СК.

Составление нового плана

Сотрудникам кредитной организации представляют план будущей перепланировки. Если изменения не существенные, то с согласием банка, обычно проблем не возникает. Таковыми являются следующие:

• разделение или, наоборот, совмещение сантехнического узла;
• снятие мебели, встроенной в стены, но не в несущие перегородки;
• остекление лоджии.

Эта работа выполняется по простой схеме на базе эскиза. Предварительно берут план в БТИ поэтажный, делают копию и помечают на ней линии запланированных переделок. Эскиз подают в банк вместе с остальными документами.

Но когда преобразования намечаются сложные, необходимо заказать проект, который составляют организации, имеющие разрешительные документы СРО. Проект необходим в следующих случаях:

• при соединении лоджии, балкона или кухни с комнатой;
• перенос сантехнического узла в место не жилого помещения;
• расширение сантехнического узла за счет нежилого помещения;
• снос ограждений между комнатами или установка на их месте ниш или арок.

На такие изменения банк пойдет с трудом. Но если СК не против этого, шансы получения согласия, повышаются. Тогда кредитная организация может предложить вызвать специалиста, чтобы он оценил, какова будет стоимость жилплощади после переделок.

Какие переделки не допускаются

Есть ряд переделок, которые невозможны по строительным и санитарным нормам. Их не разрешит не только банк, но и другие инстанции. К таким видам относится:

• остекление тех балконов, на которых имеется пожарная лестница, а также расширение данной конструкции;
• установка в многоквартирных домах каминов;
• соединение кухни с комнатой, если имеется газовая плита;
• снос подоконника и перегородок, когда лоджию или балкон объединяют с комнатой;
• перенос узла в такое место, где в расположенной ниже квартире, находится комната;
• перенос батарей на балкон;
• обустройство теплого там пола.

Процесс перепланировки начинается с заказа проекта переделки и получения разрешительной документации всех необходимых инстанций.

Договоренность с СК

Итак, главное – получить разрешение от страховой компании. Надо понимать, что ипотечный договор содержит определенный объект с точной стоимостью. А после переделок площадь может стать иной, а вследствие этого, изменится и цена. В то же время изменение характеристик жилплощади, может повлечь за собой и отличную стоимость страхового договора.

Поэтому агенты должны провести точную оценку недвижимости. Это также станет причиной дополнительных расходов. Скорее всего, доплатить придется как раз страхователю.

Жилищная инспекция

После того, как кредитная организация даст свое согласие, обращаются в Жилищную инспекцию с заявлением и прилагают к нему следующие документы:

• правоустанавливающие на квартиру;
• разрешительный документ от банка;
• согласие СК;
• план переделки;
• разрешение от Ростехнадзора, Пожарной инспекции, Службы газа и Роспотребнадзора;
• заключение технического эксперта;
• техпаспорт и план БТИ по этажам.

Получив разрешение ото всех возможных инстанций можно приступать к переделке. После того, как все работы закончены, приглашают комиссию, которая проводит осмотр и выдает акт о вводе в эксплуатацию. Его предоставляют в БТИ, чтобы там внесли соответствующие изменения.

Получив новые бумаги, их подают в банк, где изменения фиксируют. Иногда это сопровождается перезаключением договора страхования.

Сроки и стоимость

Разрешение на перепланировку дается на определенное время. Обычно срок составляет от 3 месяцев до полугода. Промедление с этим приведет к штрафным санкциям от банка. Чтобы этого не произошло, желательно доверить оформление бумаг юристам. Тогда оформляют доверенность, а все остальные действия по согласованию будут проводиться без владельца недвижимости.

При самостоятельном сборе документов, часто в сроки не удается уложиться. Поэтому желаемая экономия в итоге может вылиться в кругленькую сумму штрафа.

Незаконные изменения: санкции

Понятно, что переделка квартиры при ипотеке без договоренности с кредитной организацией запрещена. Ведь, именно банку принадлежат права на жилье, пока кредит не закрыт. Банки осуществляют контроль за своим имуществом. Для этого они направляют инспекторов, чтобы те осматривали помещения. Если при этом будут обнаружены даже самые мелкие переделки, можно ждать крупных неприятностей.

Помимо серьезного штрафа, потребуют вернуть квартире изначальный вид. Расторжение договора, в этом случае, является крайней мерой.

Если получилось так, что переделка уже есть, не стоит ждать инспекторов и надеяться, что этот факт останется не замеченным. Если заемщик сам признается в том, что сделал, может быть, строгого наказания удастся избежать. Однако, штраф, в большинстве случаев, все-таки выпишут.

Далее, возможно провести как самостоятельное узаконивание, так и через посредников. Во втором случае, компания полностью соберет все бумаги, а заемщику останется лишь получить технический паспорт в БТИ, и предоставить их в банк.

Документы о переделке приобщат к личному делу, и инспектор, проводя очередной осмотр, никаких претензий не предъявит.

Последний пункт, наверное, является самым убедительным, чтобы понять, что перепланировка квартиры в ипотеке должна осуществляться только с разрешения банковской организации. Тогда можно спокойно проживать в ипотечной квартире и заботиться только о том, чтобы вовремя вносить платежи.