О распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности

Распоряжение владельцами общей долевой собственностью может осуществляться по своему усмотрению, но при этом нужно получить согласие других совладельцев. В законодательстве есть несколько отличающихся понятий – совместное владение и имуществом и долевое. У каждого из них есть своя специфика.

Общая собственность

Общей собственностью называется то имущество, которое находиться во владении двоих и больше людей. Объектом такого обладание может быть недвижимость, в том числе. Разделяют общую долевую собственность и совместную. При общей долевой каждый собственник имеет выделенную фиксированную долю, во втором случае объект владение единое целое.

Важно! В отдельных случаях эти типы владения могут переходить из одной в другую форму. Так обладание имуществом супругов по закону совместное. Но в любой момент владельцы, то есть муж с женой, могут договориться о том, что они разделяют свои доли и получают на них права собственности, отдельно.

Долевая собственность

Этот тип владения подразумевает, что каждый собственник имеет выделенную часть. Это дает возможность проводить с ней любые операции – то есть осуществлять продажу, сдавать в аренду и т.д. Такое владение позволяет выделить долю в прибыли, если при помощи собственности происходит получение дохода.

Но также каждый владелец обязан нести затраты на содержание собственности. Если это касается дома или квартиры, то платить налоги и осуществлять уход.

Долевая собственность возникает в таких случаях:

• Если квартиру получили в наследство несколько человек.
• Если недвижимость купили или получили в дар несколько людей.
• При разводе и разделе имущества.

Выражаться такой вид собственности может в процентах, дроби. Зачастую совладельцы имеют в собственности равные части. Но это разделение не означает, что каждый владеет определенным количеством квадратных метров – это только часть из целой квартиры.

Что касается прав на собственность, каждый владелец может продавать, сдавать в аренду, менять и т.д свою долю при условии, что с данными операциями согласны другие дольщики. В тех случаях, когда достигнуть соглашения мирно не удается, начинаются судовые разбирательства.

Оформление

Определение доли происходит по договоренности владельцев или в судовом порядке. При мирном разрешении последовательность действий такая:

1. Оформление письменного соглашения, которое необходимо заверить у нотариуса для исключения дальнейших разбирательств.
2. Регистрация права собственности на выделенные доли в Росреестре. При этом с регистрации нужно снять один объект (целую квартиру) и поставить отдельные части.

Если нет указанных ниже факторов, доли в собственности равные. Аспекты для получения большей части:

• Вложение пропорционально большей суммы в покупку, при условии наличия документов подтверждающих это.
• Улучшение за свой счет одним или несколькими совладельцами жилищных условий.

Продажа доли

Самым распространенным вариантом распоряжения своей долей является продажа. Теоретически, каждый владелец может распоряжаться свое долей как хочет, но только при условии, что все владельцы с этим согласны. Причем сложности возникают даже если, только один владелец независимо от размера его доли, не согласен. В этом случае даже суде не может его заставить согласиться.

Особые сложности возникают, если выделить в натуре часть невозможно. Так это касается однокомнатной квартиры, у которой даже 2 владельца. Реально выделать часть каждого невозможно. По-другому дела обстоят с домом, где есть несколько квартир, комнат. Такая собственность считается делимой, а значит продать долю возможно.

В продаже такого имущества есть своя специфика – приоритетное право на покупку доли имеют другие дольщики и это правило обойти нельзя никак. Если один владелец предлагает покупку третьему лицу, без предложения таковой дольщику, данная сделка оспаривается в суде. В результате такого рассмотрения продавцу придется вернуть средства покупателю, если сделка произошла, и он вновь приобретает свои права.

Некоторые особенности:

1. Предупреждать совладельцев необходимо в письменной форме.
2. Срок ожидания их ответа 1 месяц.
3. Стоимость продажи должна соответствовать озвученной цене для совладельцев, при изменениях (понижении) должно последовать новое уведомление, в письменной форме, с предложением выкупа части.

Если выделение доли в натуре с разграничением мест общего пользования и комнат невозможно, в судебном порядке может быть принято решение о предоставлении во владение комнаты и пользование совместное ванной, туалетом, кухней, коридором.

Аренда доли

Часто практикуется сдача в аренду доли в общей собственности. Тут также нужно согласие совладельцев. Практика показывает, что не всегда согласие достигается. Но такого рода договора аренды незаконны.

Если в квартиру совладелец подселил третье лицо, то другие законные владельцы имеют право выселить его. Если это не получается сделать мирно, привлекается полиция. Но опять же практика немного отличается от закона. Ведь полицейские не смогут проверить третье это лицо или очень дальний родственник, который, кстати, на праве временного нахождения, может жить в квартире, точнее в ее части.

Конечно, есть вариант подать иск в суд, но загвоздка в том, что судовая инстанция запретит жить на квадратных метрах дольщика только тем, кто указан в договоре аренды. Если же недобросовестный дольщик решит заключить новый договор, то для выселения другой «партии» арендаторов придется опять обращаться в суд.

Распоряжение землей

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (земля) осуществляется также по специфической схеме. В отдельных моментах распоряжении схоже с квартирами и домами в долевом владении.

С участком, который находится в общем владении дело обстоит немного проще, ведь в большинстве случаев выделить часть дольщика возможно в натуре, а значит, и получить отдельное право собственности. Неделимыми участки бывают очень редко. Таковым есть раздел, которые приведет к смене функциональности участка.

Собственность супругов

Тут также есть свои особенности, так все имущество, в том числе недвижимость, нажитая в браке, считается совместной. Отступления от этого могут быть, только если другое, прописано в брачном контракте. В таком договоре, заключенном перед узакониванием отношений, может быть указано какая доля принадлежит каждому из супругов.

Если союз не прошел регистрацию, то есть брак гражданский, никаких совместных прав на имущество у супругов не возникает.

Зачастую доля каждого из супругов относительно квартиры – это 50% или ½, но есть факторы, которые могут отклонить равенство:

1. Если с матерью или отцом остается жить ребенок (дети).
2. Если одним из супругов вложены в покупку недвижимости большая часть средств (продано то имущество, которое было во владении до заключения брака). Для этого нужно представить подтверждающие документы.

Вывод

Механизм распоряжение долевой собственностью довольно сложен, особенно если необходимо продать или совершить какие-либо другие юридически значимые действия с ней. Оптимальный вариант решить все полюбовно, если это невозможно придется обратиться в суд и пройти довольно длительный процесс разбирательств.