Процедура продажи долевой собственности с 1 июня 2016 года

В недалеком прошлом для отчуждения недвижимого имущества путем продажи, дарения или обмена было достаточно оформления соответствующей договоренности в письменной форме без обращения к нотариусу. В прошлом году законодательными изменениями была затронута долевая собственность, правила ее продажи с 1 июня 2017 г. для собственников долей кардинально поменялись после введения в действие Федерального закона 172-ФЗ, согласно второй статье которого, полностью все процедуры, связанные с отчуждением долей на правах общей собственности владения недвижимостью, подлежат обязательному нотариальному заверению.

Суть законопроекта

С принятием закона меняется порядок отчуждения долей недвижимого имущества в праве общей собственности. Нотариальное удостоверение договора необходимо, даже если речь идет об отчуждении всех долей посредством одной сделки. Исключением являются лишь сделки, связанные с паевыми инвестиционными фондами – если часть имущества принадлежит ПИФ, либо отчуждается в пользу подобного фонда, осуществить переход прав возможно посредством заключения договоренности между сторонами в письменной форме.

Согласно закону, инициатор процедуры обязан уведомить прочих участников в долевой собственности в письменной форме о своем намерении продать имеющуюся долю. Подобное уведомление должно содержать полные условия предполагаемой сделки, включая реальную цену, которую продавец намерен получить за свою часть недвижимого имущества. Фактическую продажу возможно произвести лишь спустя месячный срок с момента уведомления, при условии, что ни один из участников долевого владения общей жилплощадью ни только не изъявил желания приобрести продаваемую часть, но и не имеет возражений по поводу продажи в целом. В отдельных случаях возможен ускоренный вариант, при условии, что от остальных владельцев был получен отказ в письменном виде от приобретения продаваемой доли раньше оговоренного срока. После предоставления письменных подтверждений нотариусу процедура будет осуществлена.

Какие функции возлагаются на нотариат

Удостоверением договора занимается не любой специалист, а лишь тот, к чьему округу относится отчуждаемое недвижимое имущество. Нотариус в первую очередь берет на себя ответственность за чистоту сделки, составление договора, удостоверяет подписи сторон соглашения, зачитывает условия договоренности вслух сторонам. Если раннее в суды обращались граждане, чья жилплощадь была реализована без их ведома путем фальсификации подписей собственников в акте купли-продажи, составленным от руки, то с момента вступления в силу Федерального закона от 01.06.2016 подобные факты полностью будут исключены.Нотариус обязан удостовериться, что именно стороны-участники договоренности скрепили соглашение своими подписями. Помимо прочего, нотариусом могут быть отправлены уведомления владельцам остальных долей жилплощади, но уведомить прочих собственников жилья о своем намерении может и сам продавец.

Важно! В обязанности нотариуса вменяется проверка соглашения на выявление мнимой договоренности. При наличии характерных для притворной сделки признаков, нотариус обязан отказаться от удостоверения подобного соглашения.

Примерная стоимость

Госпошлины и тарифы регулируются статьей 333.24 НК РФ. Согласно данному законодательному акту размер госпошлины будет составлять 0,5% от всей суммы договора, при этом не превышать порога в 20000 рублей. Учет стоимости может быть выбран из двух величин на усмотрение продавца – рыночной цены и кадастровой. При этом сотрудник нотариальной конторы не вправе отдавать прерогативу тому или иному показателю по своему усмотрению. При наличии и рыночной и кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости, специалисту надлежит выбрать наименьшую стоимость для расчета тарифа за оказанные услуги.

Что касается составления договора, то подобная услуга не является обязательной, так как навязывание услуг сотрудниками нотариата является недопустимым. При наличии у продавца готового документа, в обязанности нотариуса входит лишь его удостоверение, однако, при необходимости договоренность может быть составлена в самой конторе по тарифам, согласно действующему прейскуранту.

Сложности в связи с нововведением

Проанализировав особенности нововведения с реалиями на рынке жилья, можно выявить следующие трудности, с которыми предстоит столкнуться собственникам долей при реализации перехода прав собственности на имеющееся недвижимое имущество:

1. Основные сложности связаны с увеличившимися материальными затратами. Если до принятия закона достаточно было простого договора купли-продажи, который мог быть составлен, как и сторонами договоренности, так и с помощью риэлторов, то после вступления в силу нового законопроекта обязательными стали сопутствующие расходы, связанные с обращением в нотариальную контору. Сама пошлина обойдется в размере ½ % от стоимости продаваемой части, при этом сумма не может быть менее 300 рублей и более 20000. Помимо этого к смете расходов следует добавить прочие услуги, такие, например, как составление договора, что в конечном итоге отразиться на возрастании расходов, связанных с продажей, в среднем в 2-3 раза.
2. Значительное увеличение времени, затрачиваемого на проведение процедуры. Если раньше для осуществления аналогичных действий было вполне достаточного одного-двух дней, то с 01.06.2016 сроки значительно увеличиваются. В основном речь идет о месяце ожидания, хотя, в редких случаях, когда отказ от приобретения и согласие на отчуждение получены от других собственников долевой недвижимости, возможна ускоренная процедура оформления.
3. Риск срыва сделки. Существует вероятность, что остальные участники долевой собственности не дадут согласие вовсе, либо потенциальный покупатель откажется от приобретения ввиду длительности ожидания.
4. Загруженность или отсутствие нотариальных контор. В некоторых областях и малых населенных пунктах могут возникнуть значительные затруднения, связанные с чрезмерной загруженностью нотариата либо с его отсутствием. В свою очередь это лишь поспособствует увеличению как потраченного в очередях времени, так и материальных расходов на проезд до ближайшего населенного пункта с действующей конторой, в чье ведомство территориально попадает объект недвижимости, вернее, часть имущества, подлежащая отчуждению.

Отдельно стоит отметить, что, несмотря на предпринятые меры, полностью исключить факты мошенничества, нельзя. Документация по недвижимости попадает к специалисту нотариальной конторы, фактически, накануне совершения сделки, что означает, что представляется возможным проверить лишь текущие данные, фактическую выписку из ЕГРП, соответствие подписей, дееспособность участников. Проверить, насколько правомерным был переход прав владения к продавцу от предыдущих собственников, если таковые имелись, невозможно.

Последствия принятия закона

Закон был разработан с целью уменьшения прецедентов мошенничества в данной сфере, однако, как показывает практика, подобный шаг стал причиной существенного удорожания манипуляций с недвижимостью. Сложности возникли как у обычных граждан, столкнувшихся с необходимостью реализации своего жилья, так и у специалистов, занимающихся профессиональным сопровождением подобных действий. Возросли не только материальные затраты, но и временные — если раньше на проведение процедуры по отчуждению жилой недвижимости было достаточно одного дня, то с принятием законодательных нововведений срок растягивается, минимум, на месяц в лучшем случае, а в худшем — сделка и вовсе может не состояться.

Важно! Продажа квартиры с единственным собственником может осуществляться без привлечения специалиста нотариата путем заключения договора купли-продажи в простой письменной форме.

Собственность несовершеннолетних

Обязательным является нотариальное сопровождение договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, либо недееспособным гражданам, осуществляемое опекунами или законными представителями и в тех случаях, когда речь идет о долях, а также тогда, когда собственник жилья один.

Заключение

Напоследок о положительных моментах. Введенный в 2017 году порядок отчуждения недвижимости в долевой собственности направлен на предполагаемую защиту граждан от возможных случаев мошенничества. Неоднократно случалось, что новый владелец жилья после приобретения обнаруживал, что купленная недвижимость более ему не принадлежит, так как предыдущие сделки в суде были признанны фиктивными, а мошенников обнаружить не удалось. Теперь же имущественная ответственность ложиться всецело на ответственных специалистов нотариата, которые берут на себя обязанность проверки и удостоверения соглашения, а это в свою очередь является гарантией того, что покупатели недвижимого имущества гораздо менее рискуют оказаться и без денег, и без жилья, напоровшись на недобросовестных продавцов.