Порядок сделки купли-продажи жилья по ипотеке

Мало кто имеет возможность заполучить жилье с использованием собственных средств, как раз поэтому нужно знать, как происходит сделка купли-продажи квартиры по банковской ипотеке. Эта операция, даже при условии участия надежного банка, может быть рискованна и для покупателя и для продавца. Поэтому важно разобраться во всех нюансах ипотечного договора.

Плюсы ипотеки

Прежде чем решится на покупку жилья по ипотеке нужно взвесить все за и против, ведь это кредит придется выплачивать, по меньшей мере, 10 лет. К преимуществам относятся:

1. Жилье можно получить быстро, не ожидая пока накопится необходимая сумма.
2. Срок кредитования находится в пределах 30 лет. Что увеличивает шансы все-таки стать полноправным владельцем квартиры.
3. Надежность сделки. Прежде чем осуществлять реализацию жилья банк внимательно изучает не только заемщика, но и застройщика и продавца.
4. Выгодность вложения средств. Пока произойдет полное погашение кредита, уровень инфляции будет «съедать» проценты. При этом спрос на недвижимость, особенно жилую постоянно растет.
5. Часть средств можно вернуть, ведь сделка по ипотеке, относится к таковым, которые можно вписывать в налоговый вычет. Так по телу кредита или процентам можно вернуть в пределах 390 тыс. рублей.
6. Для отдельных категорий граждан при купле жилья в ипотеку работают целевые ипотечные программы. В частности: для госслужащих, военных, молодых семей.

Зачастую интересуются вопросом, как проходит сделка купли-продажи квартиры по банковской ипотеке те, кто понимают что с теперешней экономической ситуацией только таким образом можно получить в собственность жилье.

Существенные недостатки

Недостатки, конечно же, тоже есть:

• Очень большая переплата по процентам. Пока пройдет срок кредитования, сумма, которая оплачивается по процентам, будет в пределах 60-400% от стоимости жилья. Все зависит от того как быстро удастся вернуть заем.
• Дополнительные расходы. Купля-продажа квартиры в ипотеку осуществляется вместе с разного рода страховыми взносами. В том числе страховке подлежат жизнь покупателя, трудоспособность, сама квартира. От этого всего можно отказаться, но тогда возрастает процентная ставка.
• Продажа квартиру чрез ипотеку, дарения и даже перепланировка, без согласия банка невозможна. Так как недвижимость является залоговой.
• Для получения одобрения кредита нужно собирать много документов.
• Огромные риски – купля продажа квартиры через ипотеку – это кредит, который может охватывать десятилетия. Если в это период произойдет, что-то что не даст возможности работать и получать доход покупатель лишиться всего и уже уплаченных денег и квартиры. А некогда проданная квартира перейдет в собственность банка.

Самая большая проблема ипотеки – это огромные суммы переплаты, что часто отталкивает потенциальных собственников жилья.

Порядок сделки

В сделке задействовано много сторон, она состоит из таких этапов:

1. Поиск банка кредитора. Тут нужно действовать внимательно, особенно обращать внимание на срок работы и отзывы клиентов.
2. Подача заявки на кредит. Лучше всего подавать заявки в несколько учреждений. Потом можно будет выбрать.
3. Подбор недвижимости, ее оценка.
4. Подготовка документов для проведения сделки, заключение ее.
5. Оформление залога.
6. Передача денег и регистрация ипотечной квартиры.

Банк

Уделять внимание тщательному выбору кредитора очень важно. Своими силами это сделать удается не всегда. И раз уж было принято решение использовать ипотеку то стоит позаботиться об услугах ипотечного брокера. При выборе той или иной программы нужно обращать внимание на:

• Процентную ставку.
• Размер первичного взноса.
• Требования по страховке, можно ли от нее отказаться, какие последствия этого.
• Набор документов.
• Условия возврата.
• Срок кредитования.
• Наличие требования относительно квартиры.

Особое внимание нужно уделить последнему пункту, ведь далеко не каждую квартиру банки дают ипотеку. Например, точно не стоит рассчитывать на покупку квартиры в аварийном или малоэтажном доме за деньги от банка.

Важно! Для того, чтобы не тратить время зря можно сразу обратиться к застройщикам, у которых есть договор об ипотечном кредитовании с выбранным банком.

Сделка не состоится, пока не будет проведена экспертная оценка продающегося жилья. В этом случае также лучшее решение – это обращаться к тем организациям, которые рекомендует банк. Кроме того нужны такие документы:

• Технический и кадастровый паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Выписки из реестра и другие справки по требованию.

Заключение договора

Предварительно необходимо с продавцом утрясти все нюансы сделки, оговорить условия выплат и т.д. Для того, чтобы закрепить договоренность подписывается предварительная сделка. Иногда вносится залоговая сумма – первый взнос.

Далее продавец передает необходимый для банковского учреждения  пакет документов, с которым, добавляя остальные, покупатель отправляется в банк. После его проверки между представителем банка, покупателем, продавцом (может присутствовать еще и представитель страховой компании) подписывается договор.

Договор должен быть обязательно зарегестрирован. Также необходимо переоформить право собственности на недвижимость. После этого продавец получает деньги от банка, выбранным способом – это может быть безналичный расчет или передача наличных средств из банковской ячейки.

Риски покупателя

Основные риски покупателя сопряжены с правильным выбором квартиры для ипотеки. В этом случае рассматривать варианты из вторичного рынка жилья довольно опасно. Причины «за» покупку новой квартиры:

1. Новостройки практически всегда являются юридически чистыми, так как на нее других претендентов быть не может.
2. При покупке новостройки на стадии строительства можно сэкономить до 10%.

Опасности покупки в строящемся доме:

• Она может так и не достроится. Застройщики часто становятся банкротами.
• Другая процедура оформления ипотеки – так как квартиры физически еще нет, она не может быть залогом.
• Не всегда приглянувшаяся квартира и цены на нее устраивают банк.

Вывод

Покупка квартиры по договору ипотечного кредитования процесс не простой. Ведь нужно пройти много этапов, которые сопряжены с рисками и срывами сделок. Ключевой момент при подписании такой сделки внимательно ознакомится с условиями что застройщика (продавца), что банка, чтобы в итоге не оказаться у разбитого корыта.