Процедура расторжения договора долевого участия

По тем или иным причинам договор долевого строительства расторгают как по инициативе застройщика, так и дольщика. Этот процесс сопряжен с разными нюансами. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика может осуществляться по установленным основаниям. Если инициатором выступает дольщик, то он как бы отказывается от покупки. Но так как часть денег внесена, а права собственности еще не наступило, то процесс происходит с некоторыми особенностями.

Когда расторгают договор

Решившись приобрести квартиру в строящемся доме, гражданин должен понимать, что не только покупает ее, а становится участником процесса строительства, то есть дольщиком. Об этом подписывают соответствующий договор, где стороны берут на себя определенные обязательства, а именно:

• застройщик строит и передает дом;
• дольщик выплачивает обговоренную цену.

Выполнив свои обязательства, застройщик подписывает акт передачи квартиры. А последний направляется в Росреестр, чтобы зарегистрировать недвижимость в свою собственность. После подписания акта, обязательство считается выполненным. Поэтому, расторжение договора долевого участия возможно только до подписания документа. Тогда он переуступает право иному лицу. Его отношения считаются завершенными, то есть наступает прекращение договора.

Отказ

Права, обязанности и ответственность прописаны в ФЗ 214. Там же находят информацию о расторжении договора долевого участия в строительстве. Согласно закону, дольщики вправе отказаться от квартиры по следующим основаниям:

• застройщик просрочил сдачу более двух месяцев;
• квартира имеет ряд значительных недостатков, затрудняющих ее пользование, а застройщик так и не исправил их;
• строительство осуществлялось со значительными нарушениями договорных условий, а также принятых стандартов и норм;
• поручительство застройщика прекратилось на срок более 15 дней.

Чтобы расторгнуть договор долевого участия обращаются в суд, если:

• застройщик прекратил или остановил стройку и понятно, что к установленному сроку дом не сдадут;
• изменены проектные сведения, касающиеся как дома в целом, так и непосредственно квартиры;
• назначение имущества, предназначенного ранее в качестве общего, изменилось.

Возврат средств

Если расторжение договора долевого участия произошло после оплаты суммы полностью или частично, то деньги возвращают в течение двадцати дней после прекращения по соглашению сторон. В то же время, законодатель отвел застройщику десять дней на оплату в том случае, если подавалось исковое заявление о расторжении договора в суд, и оно было удовлетворено. Срок начинает исчисляться с того дня, как решение суда вступило в силу. Договор считается прекращенным со дня направления дольщиком уведомления о том, что обязательства по нему исполняться больше не будут.

Помимо того, что застройщик должен вернуть деньги, которые были переведены  дольщиком по договору, на них начисляются проценты за пользование. Размер рассчитывается, исходя из ставки рефинансирования, которая равна 1/300 по ЦБ РФ. В случае же дольщика, являющегося гражданином, проценты увеличиваются вдвое.

Если денежные средства не возвращаются в установленный срок, то начинают начисляться и штрафы. Тогда застройщику предстоит выплатить еще и дополнительные проценты.

Дольщик вправе отказаться от выполнения договора долевого участия, если у него будет достаточно оснований полагать, что застройщик не выполняет взятых на себя обязательств, и расторжение тогда осуществляется через суд. Если же доказательства являются неоспоримыми, то застройщику просто направляют уведомление.

Досудебное урегулирование

Итак, если расторжение договора долевого участия происходит по инициативе дольщика, ему следует написать застройщику соответствующее уведомление. Также в нем указывают сумму денежных средств, подлежащих возврату с процентами за пользование. Гражданский кодекс ст.395 или Федеральный закон 214 ст.9 содержат нормы, по которым проводятся расчеты следующим образом:

• сумму договора умножают на количество всех дней, когда деньгами пользовались, а также на ставку рефинансирования и делят на сто и на триста;
• если речь идет о физическом лице, то сумму договора умножают на количество дней, в течение которых пользовались деньгами, а также на ставку рефинансирования и еще на два, а уже затем делят на сто и на триста.

По состоянию на вторую половину 2017 года ставка была равна 10,5%.

Уведомление отправляют заказным письмом с описью по месту нахождения застройщика. Но на практике такие требования, как правило, остаются без внимания или же застройщик отказывается произвести оплату в полном объеме. Тогда ничего более не остается, как обращаться в суд.

В то же время, в этом случае у дольщика появляется возможность взыскать у застройщика большую сумму, чем та, которая рассчитывалась по описанному выше, способу.

Расторжение в суде

Тем не менее, перед написанием искового заявления обязательно нужно направить уведомление застройщику о том, что инициируется расторжение договора, касающегося долевого участия в строительстве. Также желательно получить от него отказ. А если оно останется без внимания, то на руках должна остаться квитанция о получении документа. Это необходимо, так как расторгнуть договор в суде не просто. Дольщик должен предъявить суду доказательства того, что он уже предпринял шаги досудебного урегулирования, однако они не завершились успехом. Вместе с иском, в суд направляют следующие документы:

• договор с застройщиком;
• доказательства исполнения обязательств дольщиком;
• подтверждение о попытках урегулирования спора до суда;
• доказательства появления убытков как основание для расторжения ДДУ;
• другие бумаги, имеющие отношение к делу.

Чтобы посчитать исковые требования, следует принять во внимание следующее:

• все деньги, которые были уплачены;
• проценты за пользование средствами;
• убытки, понесенные вследствие нарушения условий договора;
• расходы представления в суде;
• компенсацию морального вреда;
• судебные издержки;
• другие основания.

Что просят и что получают

Исковое требование может содержать, все что угодно. Но не стоит думать, что все просьбы истца будут удовлетворены. В деле фигурируют обе стороны, а значит, представитель застройщика также будет мочь представлять свои версии. В результате денежный вопрос удовлетворится лишь частично.

Кроме этого, ситуация застройщика зачастую бывает далекой от перспективной. Поэтому, заплатить деньги ему может быть затруднительно. В то же время, сейчас работает компенсационный фонд, который также призван восполнять убытки дольщиков.

О госпошлине

Если дольщик обращается в суд с требованием погасить ему средства на сумму менее 1 млн. рублей, то он освобождается от оплаты государственной пошлины.  В других случаях платеж рассчитывают, исходя из норм Налогового кодекса, а именно ст.333.19 и 333.36.

Заключение

Для решения суда очень важно, как строятся и обосновываются доводы, которые изложены в иске. Многое предстоит и уточнять, и ссылаться на тот или иной закон. Если дольщик не уверен в своих силах, лучше ему обратиться к профессионалам, которые защитят его интересы в суде. Но лучше всего, с самого начала обратиться в юридическую консультацию, где точно скажут, можно ли расторгнуть договор по тем основаниям, которые предлагает дольщик, если – да, то, как это сделать правильно; может ли застройщик расторгнуть договор и осветят другие интересующие вопросы.