Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать, на что обратить внимание

Когда настало то радостное время, собираясь воплотить давнишнюю мечту в жизнь, возникает и требует ответа вопрос о том, при покупке квартиры в новостройке, что нужно знать. Всем понятно, что новоселье предстоит отпраздновать только после окончания строительства. Но помимо этого, нужно изучить все нюансы этого непростого процесса.

Общая информация о покупке квартиры в новостройке

Будущие застройщики квартиры стремятся продать еще тогда, когда только закладывается общий фундамент дома. Поэтому нередко бывает, что приходится ожидать счастливого события до нескольких лет. Естественно, как и при любой сделке, в данном случае имеется целый ряд особенностей, о которых нужно знать и обращать на них внимание. То, что будущее жилье обходится, гораздо дешевле готового, является весомым аргументом в пользу его приобретения. В то же время, в этом есть и немало недостатков. Поэтому, чтобы принять окончательное решение, стоит спокойно обдумать все плюсы и минусы этого варианта.

Помимо дешевизны, к преимуществам строящегося жилья относятся следующие:

• отсутствие каких-либо жильцов до покупки;
• получение совершенно новой квартиры, со всеми необходимыми коммуникациями, которые находятся в полном порядке.

Конечно, это очень приятно. Но необходимо выделить, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, так это на недостатки, а именно:

• заселение сразу после заключения сделки невозможно хотя бы потому, что квартиры просто еще не существует;
• сделка сопровождается высокими рисками, так как проект может возводиться дольше обозначенного времени или вовсе приостановиться на неопределенное время;
• если не уточнить всех моментов и не указать их в договоре, то в результате можно получить 4 стены, которые явно не такие, каких ожидалось увидеть изначально;
• может возникнуть необходимость в доказательствах права собственности, если не пройти всю процедуру, как это необходимо.

Оформление самой собственности может затянуться надолго.

Пошаговая инструкция

Изучив все подробности будущей сделки, и приняв окончательное решение приобрести именно такое жилье, можно переходить к конкретным действиям для его реализации. Все начинается с определения района, где будет покупаться новостройка. От этого уже многое зависит.

Конечно, легче всего в настоящее время осуществлять поиски через интернет. Существует даже мнение, что в недалеком будущем оформление сделок будет реализовываться через глобальную сеть. Пока этого нет, но здесь можно получить самую полную информацию о будущем объекте, компании-застройщике, стадии строительства и другие подробности.

Как проверить застройщика

Это также один из основных вопросов, которые волнуют заказчиков. Сначала проверяют юридическое основание: учредительные документы компании, разрешение на строительство объекта, можно ознакомиться с договорами подряда и прочее.

Затем ищут информацию в интернет-ресурсах и печати. Также читают отзывы людей, которые уже имели дело с компанией. Ситуация с сомнениями о застройщике упростится в том случае, если собираются приобрести квартиру в ипотеку. Дело в том, что банки сами проводят тщательную проверку, и их результатам стоит доверять. Более того, если у покупателя есть деньги на квартиру, обратившись в банк за кредитом, он просто осуществит проверку. Конечно, средства затем брать не стоит.

Другой способ заключается в том, чтобы для проработки вопроса нанять юриста. Однако, далеко не факт, что ему удастся выяснить все детали. Да и такая проверка обойдется в немалую копеечку.

Оформление сделки

Если получено достаточно информации о том, что застройщику можно доверять, то следующей стадией является заключение договора. При этом нужно быть особенно внимательным, ведь именно здесь все решается.

Если жилье покупается непосредственно у застройщика, нужно предварительно заключить договор долевого участия и зарегистрировать его строго по закону. Когда же квартира приобретается у владельца, ранее заключившего договор со строительной компанией, составляется договор об уступке права требования.

Но не стоит думать, что, совершив все действия верно, есть все гарантии того, что скоро беспрепятственно будет оформлено право собственности. Мошенники везде находят уловки, поэтому всегда нужно держать ухо востро. Договор должен быть изучен досконально, вплоть до всех приписок, сделанных мелким шрифтом. Еще лучше отдать его на ознакомление опытному юристу. Тогда можно быть спокойным, что все детали будут ясны.

Рискованными являются договоры, которые заключены перед ДДУ и ПДДУ. Такие документы лучше не подписывать, и тем более не вносить платежи до того, как не будет оформлен договор долевого участия по всем правилам. В нем должны быть проверены следующие обстоятельства:

• реальные и конкретные сроки сдачи, а не расплывчатые, которые можно трактовать двояко;
• время, когда квартира перейдет во владение;
• размер штрафов при нарушении условий договора;
• возможности его расторжения на любом этапе строительства;
• договоренность о фиксированной стоимости за квадратный метр.

Необходимые бумаги

Все деньги вносят в соответствии с условиями контракта после того, как ДДУ будет подписан и пройдет государственную регистрацию. Это услуга платная. Государству оплачивают сумму, начиная с отметки в 35 тысяч рублей. Также придется потратиться на услуги юриста. Но это необходимый шаг, который служит для того, чтобы обезопасить будущую сделку. При этом готовят следующий пакет документов:

• заявление;
• собственно, договор;
• план будущего дома со всеми подробностями;
• документы о собственности или аренде;
• удостоверение личности покупателя;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию.

ДДУ

Этот договор является самым надежным, потому что он заключается строго в соответствии с одноименным законом №214. Он означает, что надежность компании, осуществляющей стройку дома, регистрируется государством. К его преимуществам относятся следующие:

• регламентация – в документе указывают обязанности, сумму, порядок внесения платежей, сроки, метраж квартиры и даже ее номер;
• залог – если застройщик окажется банкротом, что часть своих денег инвестор точно вернет;
• невозможность перепродажи – то, что ранее было чуть ли не одним из главных рисков, этим договором аннулируется, на одну квартиру может быть составлен только один договор;
• ответственность за несоблюдение сроков – при замедлении строительства инвестор вправе в судебном порядке добиться получения компенсации, если застройщик откажется сделать это добровольно.

В то же время договор не лишен недостатков. К их числу относятся следующие обстоятельства:

• несмотря на то, что застройщик обязан предупредить инвестора об увеличении сроков, число этих оповещений и период задержки не установлен;
• если компания будет признана банкротом, инвестор превратится в кредитора только третьего порядка, и всю вложенную в строительство сумму получить не сможет.

Договор цессии

Соглашение также подлежит регистрации государственными органами. Договор заключается в следующем:

• дольщик перепродает недвижимость до того, как получит право собственности;
• застройщик в обязательном порядке уведомляется об этом;
• условия изначального договора, который подписал инвестор, переуступающий свои права, не подлежат изменению.

Если переуступка проводилась уже несколько раз, то вряд ли стоит соглашаться на сделку.

Договор инвестирования

На любом этапе строительства может быть подписан и такой контракт. При этом у инвестора появляется возможность увеличить свой капитал. Однако при его заключении должны быть соблюдены много нюансов. Некоторые из них, заключаются в следующем:

• указание взаимных обязательств;
• сроков строительства и его этапов;
• риски;
• уведомление вкладчика о ходе работ и изменениях.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»ошибки при покупке квартиры в новостройке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Как проходит покупка

Следует запомнить, что, несмотря на все бумаги, и все правильные действия, сделка продолжает быть рискованной. Может проблем не возникнет, и в обозначенное время покупатель въедет в свою квартиру, будучи полностью довольным. Но может случиться и так, что вместо построенного дома, будет стоять лишь фундамент, а квартиры нет в помине.

Другая ситуация может заключаться в том, что в квартире обнаружатся недостатки. К этому вопросу также стоит отнестись серьезно. Если что-то замечено, не нужно подписывать акт приема – передачи. Сначала неисправности должны быть устранены.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»При покупке квартиры в новостройке что нужно знать» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Если же и на этой стадии все прошло гладко, то остается последний этап: оформление квартиры в собственность, после чего можно считать, что приобретение совершено. Чаще всего в квартиру заселяются до этой стадии. Но по закону, оно допускается лишь после этапа государственной регистрации права собственности. Если заселение произошло раньше, не нужно спешить с ремонтом. Сначала должна быть проведена приемка, а также оформлен техпаспорт в БТИ. Когда все это пройдено, остается зарегистрироваться лично по новому месту жительства.