Банкротство застройщика при долевом строительстве

С каждым годом количество дел относительно банкротства застройщиков увеличивается.  Всему виной кризис и недобросовестность компаний, которые стремятся получить быстрые деньги и просто не рассчитывают свои силы. Что же делать, если объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве дольщику, который вложил немалые средства?

В чем суть банкротства

Процесс банкротства застройщика регламентируется ФЗ. С 2011 года в законе есть четкие инструкции по поводу именно этой категории компаний. Под банкротством строительной компании подразумевается судебная тяжба, которая имеет предмет определить возможности возместить требований кредиторов. К последним могут относиться:

1. Государство.
2. Банки.
3. Поставщики.
4. Дольщики.

Если сказать проще деньги у застройщика закончились, а завершить строительство он не успел, даже если успел, возможностей для передачи жилья дольщикам нет. Далее застройщику придется пройти такие этапы:

1. Наблюдение. В таком случае назначается управляющий, который на протяжении месяца анализирует деятельность компании. По сути это только формальность, после которой идет переход к следующему этапу.
2. Конкурсное производство. Это распродажа имущества компании для погашения ее кредитных обязательств. Этот этап, завершающий в оформлении банкротства, длиться шесть месяцев. Именно на протяжении этого срока, а точнее за 2 месяца от объявления конкурса, дольщикам нужно успеть зарегистрироваться в качестве кредиторов.

В этом случае любой здравомыслящий человек, вложившийся в строительство, будет метаться в поисках ответа, что делать с обанкротившимся застройщиком и как вернуть хоть что-то.

Что делать и куда бежать

Есть несколько вариантов решения проблемы в случае банкротства застройщика при долевом строительстве, варианты что делать:

1. Обращение в суд, с целью возмещения средств уплаченных по условиям ДДУ. Не всегда получается добиться компенсации, так как у застройщика просто нет средств.
2. Дожидаться получения квартиры в строящемся доме, если этап его готовности позволяет на это надеяться.

Обращение в суд

В той ситуации, когда дольщик узнает, что застройщик обратилась в суд с заявлением об оформлении банкротства действовать нужно быстро. Первым делом подать заявку о внесении его в реестр кредиторов. Такое прошение подается в арбитражный суд, ведь взысканием средств из строительной компании занимается именно он.

Важно! Если есть сомнения, реально ли есть банкротство, стоит подать прошение о проверке деятельности застройщика. Не редкость случаи, когда банкротство – это махинация, основная цель которой – не выплачивать дольщикам неустойку.

То какой именно иск будет подаваться, зависит от типа договора подписанного с застройщиком. Самыми распространенными вариантами являются:

1. Договор долевого участия.
2. Инвестиционный договор.

Что требовать зависит от степени готовности дома. Варианты:

• Если он возведен, то нужно подтвердить право собственности на квартиру в нем.
• Если строительство еще не завершено, то нужно уточнить его статус. Ситуацию помогут прояснить в Росреестре. В той ситуации, если он считается недостроенным, в судовом порядке будет отстаиваться право на владение объектом незавершенного строительства.

В суде, для получения прав собственности нужно доказать 2 факта:

1. Факт заключение договора на строительство и оплату этого процесса дольщиком.
2. Факт того что оплата дольщиком была проведена.

В том случае, когда долговые обязательства дольщиком не погашены, ни о каком требовании речи быть не может.

Что такое конкурсное производство

Конкурсным производством называют финальный этап признания несостоятельности застройщика, то есть его банкротство. В ходе конкурса все имущество продается, а строительная компания ликвидируется.

Общий срок конкурсного производства полгода. Заявление дольщику о включении  в список кредиторов, необходимо написать в срок двух месяцев с того момента, как стало известно о начале конкурсного производства. Эти данные должны быть официально опубликованы.

Указанные 2 месяца пропустить нельзя, ведь по истечению срока реестр закрывается, а восстановить свои права дольщик уже не сможет. В законе нет возможности продлить или восстановить этот срок. Если дольщик его пропустил, то шансы получить, хоть что-то у него минимальны, ведь в первую очередь удовлетворяются требования зарегистрированных кредиторов.

Есть разные очереди кредиторов, удовлетворение требований которых осуществляется в соответствии с законом. Если точнее:

1. Первая очередь – кредиторы, которым был причинен вред – здоровью или жизни.
2. Вторая очередь – лица, состоящие в трудовых отношениях с застройщиком.
3. Третья очередь – это дольщики.
4. Четвертая очередь – иные кредиторы.

Почему лучше требовать квартиру

Дольщики по закону являются третьей очередью на возмещение, поэтому есть большая вероятность, что у обанкротившегося застройщика просто не хватит денег на возмещение ущерба. В таком случае лучше требовать квартиру, особенно если здание уже реально вырисовывается, то есть уже понятно, что требовать.

Это возможно если:

1. Дом близок завершению строительства.
2. Дом уже достроен.
3. Дом сдан в эксплуатацию, но право собственности не оформлено дольщиками.

Заявление нужно подавать в арбитражный суд. При подаче иска в суд общей инстанции производство по делу прекращается, а невнимательный дольщик может остаться вовсе без квартиры и денег.

У компании банкрота денег на возмещение зачастую нет, поэтому она с готовностью откликается на такого рода иски и всеми силами пытается помочь тому, чтобы дольщик получил свою квартиру. В этом случае, все будут довольны: компания удовлетворит требование, а дольщик по завершению строительства другим подрядчиком получит свою квартиру.

Когда стоит требовать деньги

Прежде чем обращаться в суд стоит внимательно проверить документы застройщика, если это не было сделано до подписания ДДУ. Особое внимание в этом случае уделяется праву на земельный участок. В последние годы часто застройщик незаконным методом получает разрешение на возведение многоквартирного дома на участке для этого не предназначенном.

Если ситуация именно такая, то требовать квартиру нет смысла, ведь такой объект приравнивается к самовольному строительству. Это влечет за собой обязанности для владельцев своими силами сносить постройку. Даже если на этапе признания банкротства это требование не выдвигается, нет никакой гарантии, что оно не возникнет позже. Обладание такой квартирой, даже если она почти готова сродни бомбе замедленного действия.

Форма оформления в реестре кредиторов аналогична первому случаю, но в судебном иске следует требовать денежного возмещения.

Что можно сделать с незавершенным строительством

Маловероятным, но возможным по закону исходом, может стать достройка объекта своими силами. В этом случае дольщикам необходимо оформить право собственности на объект незавершенного строительства и достраивать здание.

Для этого необходимо создать жилищно-строительный кооператив, ему передаются права на постройку. Подобное решение принимается на общем собрании дольщиков методом голосования. При этом, следует выдержать важное правило: стоимость прав застройщика на землю и постройку не должна превышать имущественные права дольщиков более чем на 5%. Сам объект строительства должен находиться в собственности строительной организации. В законе есть ряд других условий.

Такой механизм соглашения удобен для застройщика и дольщиков, но на практике он используется очень редко, так как сложен в реализации.

Вывод

Получить обещанное обанкротившимся застройщиком вполне реально, но только при условии, что подписан именно ДДУ, а не инвестиционный или договор купли-продажи. В том случае, если застройщик ненадежный необходимо регулярно отслеживать, как у него обстоят дела со строительством, чтобы не пропустить заветные 2 месяца, в которые составляется реестр кредиторов.