Возможна ли приватизация придомовой территории

У собственников квартир по-прежнему осталось много неясностей, касающихся приватизации придомовой территории и того, какие выгоды и недостатки она имеет. К наиболее частым ситуациям, относятся случаи, когда собственники хотели бы извлекать прибыль из теоретически принадлежащей им земли. Для урегулирования вопросов, связанных с этим, необходимо оформить все необходимые документы, которые подтверждали бы право собственников на владение землей. Законом предусмотрена возможность приватизации данной территории, после которой владельцы вправе решать вопросы обустройства собственного двора и территории около него, а также сдавать часть земель в аренду, разделяя доход между всеми жильцами. В настоящее время практика оформления придомовой земли носит единичный характер в регионах РФ, более успешно процесс развивается в г.Москва.

Законодательная база

Земельный Кодекс наделяет граждан РФ, владеющих жильем в многоквартирном доме, правом использования общего имущества, строений в качестве общедолевой собственности. Процедура реализации такого права описана в Жилищном Кодексе, принятом в 2005 году, однако практическое руководство по данному мероприятию дано только в апреле 2014 года, в обзоре в Обзоре Верховного Суда. Статьей 16 ЖК закреплено право общедолевой собственности на землю, на которой находится дом и иные объекты.  Если сформированного участка нет, уполномоченный решением общего собрания представитель обращается с заявлением в официальные органы власти. После формирования и постановки на государственный учет по кадастру рассматриваемая земля переходит в законное владение всеми собственниками дома.

После получения разъяснений от Верховного Суда, процесс приватизации земель упростился и получил развитие. Благодаря данному шагу, повысилась привлекательность объектов недвижимости в многоквартирных домах с инвестиционной точки зрения.

Как происходит приватизация придомовой территории многоквартирного дома

Процесс приватизации начинается с решения общего собрания всех собственников многоквартирного дома (МКД). На нем же выбирается уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы собственников в местных органах власти.

Этапы приватизации

1. Уполномоченный представитель передает в местные органы власти заявление с просьбой о приватизации. На данном этапе отказать ему никто не вправе, однако могут возникнуть ряд спорных моментов, касающихся размеров передаваемой в собственность территории. В случае разногласий, дальнейшее решение принимается арбитражным судом.
2. По достижении согласия сотрудники местной администрации производят формирование земли.
3. На основании полученных данных сформированный участок ставят на кадастровый учет. С данного момента земля под многоквартирным домом переводится в разряд законной общедолевой собственности.

Способы использования

При дальнейшей продаже квартиры или иного помещения в МКД придомовая территория как часть общедолевой собственности также переходит к новому владельцу. Данная земля является неотчуждаемой, что не позволяет распоряжаться ею отдельно.

После приватизации все мероприятия по использованию участка решаются собственниками жилья совместно:

• Строительство некапитальных вспомогательных построек;
• Неофициальное выделение территорий, которые могут быть использованы жильцами по своему желанию.
• Сдача земли в аренду с получением и пропорциональным распределением дохода между всеми.

Как определяется размер придомовой территории?

Площадь земли, передаваемая собственникам МКД, определяется при формировании участка, однако его размер не может быть меньше площади самого дома.

Согласно Постановлению №491, утвержденного 13.08.2006 г., передаваемая площадь может включать:

• Землю, на которой расположен МКД.
• Благоустроенная площадка с озеленением.
• Детские, спортивные, игровые площадки.
• Коллективные автостоянки для нужд жильцов;
• Сооружения пожарной безопасности.
• Теплопункты;
• Бельевые сушилки.
• Иные объекты, неотъемлемо отвечающие за функционирование всего дома.

Кто управляет?

Для того, чтобы грамотно распоряжаться, обслуживать, вести управление приватизированной территорией назначают специальный домовой комитет или передают полномочия управляющей компании или иной организации.

В рамках управления полученным участком жильцы могут обустраивать благоустраивать территорию вокруг дома, строить детские площадки, места досуга, устанавливать гаражи инвалидам или ветеранам, возводить парковки для личного автотранспорта, устанавливать рекламные конструкции и многое другое.

Достоинства и недостатки процедуры

Приватизация придомовой территории влечет за собой множество последствий, как положительных, так и отрицательных. Во-первых, увеличивается доля ответственности собственника за проводимые на территории действия, увеличиваются налоги за дополнительную собственность в виде участка. Во-вторых, собственники могут реализовать свои планы по благоустройству, создавая для себя максимально комфортные условия для проживания с возможностью получения дополнительного дохода от сдачи земли в аренду.

Положительные аспекты

К достоинствам процедуры относят следующие моменты:

• Невозможность использования придомовой территории для прокладки дорог, возведения коммерческих зданий (стоянки для автомобилей, мойки, гаражи) без согласия собственников;
• Невозможность передать часть территории иному владельцу, включая муниципалитет без согласия;
• Любое возведение и использование придомовой территории со стороны муниципальных властей и организаций требует согласования со всеми собственниками.
• Получение дополнительного дохода от сдачи части земли в аренду.
• Повышение стоимости квадратного метра жилья в доме с приватизированным участком земли.
• Возможность создавать комфортные для проживания условия.

Недостатки приватизации

Из минусов данного мероприятия следует отметить следующие аспекты:

• Обязательность уплаты ежегодного дополнительного земельного налога.
• Ответственность за содержание участка полностью ложится на плечи жильцов, с несением дополнительных расходом на благоустройство и обслуживание территории. Это означает, что в случае ненадлежащего исполнения обязательств по вывозу мусора или уборке снега, владельцы или их домоуправляющая компания  будут оштрафованы.

Нужна ли приватизация?

Вопрос обоснованности и необходимости получение прав на придомовую территорию должен решаться, исходя из конкретных ситуаций. В некоторых случаях, приватизация позволяет создавать лучшие условия для проживания, получать определенный доход от рекламы или аренды. Иногда в качестве придомовой территории передается не совсем «удобная» территория, через которую проходят городские коммуникации и внутренние дороги, что автоматически запрещает любое строительство, озеленение, иное использование земли. В силу данных причин, для получения участка, которым жильцы могли бы воспользоваться оптимально в собственных интересах, потребуется пройти множество инстанций и провести массу согласований.