Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру

Сейчас огромное количество домов новостроек и не меньшее количество желающих купить в них квартиры, даже на стадии возведения. В результате чего все чаще заключается сделка цессии, то есть переуступка прав собственности на квартиру еще до сдачи дома в эксплуатацию, то есть на стадии строительства.

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

В чем суть переуступки прав собственности

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоТакая передача недвижимости в собственность является популярной среди застройщиков и будущих жильцов. Все потому что на этапе сдачи в эксплуатацию самое удобное, комфортное и приемлемое по цене жилье уже продано. Те, кто не купил раньше, кусают локти, но поделать уже ничего не могут. Нужно или переплачивать или мириться с неудобной планировкой.

Важно! Переуступка прав собственности на квартиру в долевом строительстве сопряжена с некоторыми рисками. Как раз потому покупателю необходимо вникнуть во все тонкости сделки и быть юридически подкованным. Полное понимание процесса продажи квартиры по переуступке прав убережет от потери средств и такого желанного жилья в будущем.

По сути, цессией называют сделку купли-продажи жилья, через подписание договора переуступки прав собственности. Подобная сделка имеет такие юридические последствия: продавец (дольщик) передает другой стороне права и обязательства, которые вытекают из договора долевого участия, что заключен с застройщиком.

В каких случаях заключается сделка

  • Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПереуступка прав пользуется популярностью у инвесторов. Они скупают жилье еще на этапе получения разрешительной документации на жилье, когда цены действительно самые низкие. Они получают при этом доход, ведь дальнейшая перепродажа осуществляется по более высокой цене. Когда строительство уже идет или подходит к завершению.
  • Механизм, по которому можно заключить договор переуступки права собственности может быть использован дольщиками. Если по какой-либо причине решили избавиться от жилья и вернуть вложенные ранее средства. По сути, для них такая сделка единственно возможный вариант чтобы избежать штрафов, которые может накладывать застройщик при расторжении долевого соглашения. При этом дольщик не просто вернет средства, а сможет даже заработать. Ведь чем ближе к сдаче объекта, тем выше цены.

Стоит помнить некоторые важные аспекты передачи прав, на жилье в недостроенном доме, а именно:

  1. Осуществить передачу права собственности на квартиру можно до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. То есть пока не оформлен акт приема-передачи жилья, и права дольщика не реализованы.
  2. При приобретении квартиры таким методом покупатель получает не только все права, но и все обязанности дольщика прописанные в первичном договоре. Речи, о каких либо индивидуальных условиях, быть не может. Например – дольщик и застройщик решили, что оплата будет производиться в рассрочку, сменить части или порядок выплаты не будет возможности.
Читайте также  Приватизация квартиры: плюсы и минусы

Порядок осуществления сделки

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПрава и обязанности переходят к новому владельцу в тех объемах, в которых они были у предыдущего. Причем ни одна сторона не может добавлять, убирать или менять условия. Поэтому очень важно перед такой покупкой детально изучить договор долевого строительства продавца, который он заключил с застройщиком. Этот документ ключевой для понимания объема обязательств нового владельца. Важные аспекты:

  1. Процесс происходит под контролем застройщика и только после получения согласия от него.
  2. Договор должен пройти регистрация в госорганах.
  3. Он считается таковым, что заключен только после оплаты или перехода в полной мере кредитных обязательств к новому владельцу.

Есть определенный пакет документов, который должен иметь при себе дольщик, не лишним будет проверить и бумаги застройщика. Ключевые моменты, которые нужно не упустить:

  • Документы застройщика и продавца должны быть согласованы. Частая уловка – это владение одной квартирой, а продажа совершенно другой.
  • Стоит получить выписку из реестра и проверить бухгалтерскую отчетность. Ознакомление с проектной документацией не помешает.
  • Если объект находится в ипотеке, нужна справка из банка.
  • Лучше всего чтобы застройщик присутствовал при подписании договора. Если это невозможно, то нужно его письменное согласие.
  • Если есть долг, то он должен быть погашен в полном объеме.
  • Если продавец или покупатель состоят в законном браке нужно нотариально заверенное согласие супруга(ги).

Документы нужно изучать тщательно, ведь не все дома возводят добросовестные застройщики. А уж тем более не всегда продают таким образом ответственные продавцы.

Риски сторон

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоОсновной риск, который сопровождает сделки переуступки прав собственности на квартиру в новостройке – это признание договора недействительным. Это ведет к финансовым потерям. Для того, чтобы минимизировать потери, в этом случае, в документах необходимо указывать тот объем денежных средств, которые реально были оплачены. В противном случае вернут деньги, не удастся.

Читайте также  Возможно ли передарить подаренную по дарственной квартиру

Самые распространенные мошеннические схемы:

  1. Двойная продажа. То есть одну квартиру продают дважды. Для того, чтобы этого избежать нужно покупать квартиру только через переуступку прав долевого участия.
  2. Риски, связанные с незавершенным строительством. Причем опасность купить, но впоследствии не жить в квартире есть на всех этапах строительства. Даже когда дом уже почти готов. Поэтому прежде чем купить следует тщательно поверить застройщика.
  3. Не стоит соблазняться низкой ценой и покупать квартиру через переуступку, если продавец имеет другие договора.

Преимущества и недостатки

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПлюсы такого рискового договора есть, среди них:

  • Можно купить жилье в желанном доме, если в нем уже все квартиры выкуплены ранее.
  • Выгода покупки. Продавцы, желая быстрее продать, будут предлагать цену ниже, чем у застройщика при одинаковых этапах готовности. Разница может быть существенная 3-25%.
  • Это выгодно при ипотечном кредитовании. Участник долевого строительства первые несколько лет будет платить проценты и при этом не иметь возможности жить в квартире, так как ее, по сути, еще нет. Проценты, когда дом почти готов, меньше, чем в процесс возведения. Покупатель же будет платить ипотеку непосредственно перед заселением и в процессе жизни.
  • Что касается продавца, то он сможет заработать на разности цен.

Среди недостатков – риски, которые описаны выше.

Налоги

Продавцу придется уплатить налог от продажи при заключении договора цессии, ведь это один из способов получения дохода. Причем налог придется платить не от полученной суммы, а от разницы между продажи и покупки у застройщика, то есть от фактически полученных средств. Естественно если суммы одинаковые, налог платить не нужно, но при этом обязательно следует подать декларацию соответствующего образца в налоговую. Если этого не сделать, в лучшем случае придется платить штраф, в худшем — налог на всю сумму продажи.

Вывод

Выгодная для покупателей и продавцов переуступка прав собственности сопряжена с рисками для обеих сторон. Но в большинстве случаев такой механизм это единственная возможность завладеть квадратными метрами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +74999385126 (МСК), +78124673025 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации