Особенности продажи квартиры менее 3 лет в собственности и покупки новой

При продаже квартиры, которая менее 3 лет в собственности, и последующей покупке новой квартиры появляется необходимость оплатить налог на доход физических лиц. Причём такая обязанность возникает независимо от того, приобретается ли квартира после продажи старого жилья или нет. Одной из причин такого порядка является тот факт, что при продаже любого, признанного по закону жилого объекта недвижимости, который был зарегистрирован как собственность конкретного физического лица менее трёх лет назад, бывший собственник также оплачивал налог.

Главное же обстоятельство, по которому Законодатель усмотрел обязанность оплаты налога (13% от стоимости жилья), заключается в том, что покупая и продавая различные объекты недвижимости относительно в короткий момент времени, граждане извлекают финансовую выгоду. Именно поэтому они должны заплатить налог в доход государства, впрочем, как от любой другой коммерческой деятельности.

Основные изменения в налоговом законодательстве

Статья 218 Налогового кодекса РФ обязывает всех физических лиц оплачивать в доход государства определенный налог, так называемый НДФЛ либо подоходный налог. На сегодняшний день ставка НДФЛ составляет 13% от всего совокупного дохода гражданина в месяц. Ранее, в это число также входили все доходы, полученные в результате отчуждения того или иного объекта недвижимого имущества, в том случае, если он числился, то есть был зарегистрирован в собственность, менее чем 3 года назад. Можно сказать, что Законодателем установлено определённое условие, позволяющее избежать необходимости уплаты вышеуказанного налога, а именно, трехлетний период владения недвижимостью.

Изменения, которые пришлись на 2017 год внесли свои коррективы. Подача декларации также является обязательной, более того, был изменён и порядок расчётов. Появилась ясная картина того, что требовались более жёсткие условия в этой области налогообложения. В том числе была устранена проблема в законодательстве, из-за которой возникала путаница в порядке уплаты подоходного налога с продажи жилого помещения нерезидентами Российской Федерации.

Основным критерием для определения того, какой порядок расчетов при уплате НДФЛ применять в том или ином случае, когда речь идёт о продаже недвижимости, является дата её приобретения. Если собственник приобрел квартиру до 1 января 2017 года, то порядок расчёта подоходного налога останется прежним. Когда регистрационная запись о переходе права собственности на квартиру датирована более поздним числом, тогда применяется уже новый порядок.

Старый порядок расчёта подоходного налога включает в себя два критерия:

• владение собственностью, но меньше чем 3 года;
• оформление квартиры в собственность до начала 2017 года.

По новому порядку недвижимость должна находиться в собственности на два года больше, то есть пять лет, однако, есть 4 исключения, которые допускают трехлетний срок владения. Необходимо их перечислить:

• собственник получил квартиру на основании открытого наследства (с момента открытия должно пройти ровно три года);
• жилье было получено в дар от близкого родственника;
• по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
• в порядке приватизации.

Важно! Указанный трёхлетний срок на основании Постановления того или иного субъекта Российской Федерации может быть уменьшен, причём, это касается как жилой квартиры, так и земельного участка либо частного дома. Другими словами, любого объекта, признаваемого недвижимым имуществом. Более того, критерий снижения налогообложения не ограничен какими-либо рамками, таким образом, он может составлять ноль.

Следует отметить, что в некоторых субъектах, например, Ставропольском крае или Ханты-мансийском округе, местные власти сохранили прежний порядок налогообложения, который также составляет 3 года и касается это всех категорий граждан.

Период исчисления сроков, порядок расчёта налога и имущественного вычета

К сожалению, имеют место случаи, когда собственник полагает, что старый период 3 года либо новый, составляющий 5 лет, это срок, в течение которого нельзя отчуждать квартиру. Конечно это не так! Собственник, владеющий объектом недвижимого имущества в праве совершать с ним любые действия, будь то дарение, мена, сдача в аренду или продажа. Делать это он может с момента регистрации указанного объекта на его имя.

Продавать купленный объект по истечении трёхлетнего или пятилетнего срока может означать лишь одно: собственнику придется оплачивать налог в том порядке, который установлен Налоговым кодексом Российской Федерации. Например, в 2022 году состоялась купля земельного участка с возможностью индивидуального жилищного строительства, а в 2022 году появилась необходимость в его отчуждении. В данных обстоятельствах продаваемый объект будет попадать в базу налогообложения в размере 13% от своей стоимости. А если собственник подождёт еще один год, тогда оплаты подоходного налога не потребуется, поскольку к этому времени пройдёт ровно 5 лет.

Временной период, с которого ведётся отсчёт срока владения недвижимостью определяется с момента перехода прав собственности. Конкретное число внесения сведений в соответствующий реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним можно посмотреть в свидетельстве, которое выдаётся после регистрации в службе Росреестра. При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет и покупке новой квартиры, указанный порядок уплаты НДФЛ сохранится в неизменном виде, поскольку приобретение того или иного объекта недвижимости никак не влияет на выплату подоходного налога в казну государства.

Если недвижимость регистрировалась после 1 июля 2017 года, то в таком случае данную информацию можно посмотреть в выписке ЕГРП, где отдельной строкой будут указаны нужные сведения. Обязательно необходимо упомянуть о трёх исключениях:

• когда гражданин получил квартиру по наследству, то возникновение права собственности считается с момента открытия наследства, которым признаётся день смерти наследодателя;
• если объект недвижимости приобретался в составе кооператива, тогда такое право возникнет после окончательной выплаты пая и оформления акта приема-передачи;
• Когда проданный жилой объект перешёл в собственность до 1998 года, поскольку договор купли-продажи в то время оформлял нотариус и передавал в городскую администрацию, а единого реестра прав ещё не существовало.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Продажа имущества в собственности менее 3 лет» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Касательно имущественного вычета следует справедливо отметить, что вышеуказанные изменения его не коснулись, сумма, исчисляемая одним миллионом рублей осталась прежней. Имущественный вычет — это определённая денежная сумма, которая зависит от подтверждённых доходов, полученных в результате ведения трудовой деятельности. Им можно воспользоваться только один раз в календарный год. Несмотря на то, что такое понятие как имущественный вычет сохранилось и в рамках нового порядка исчисления сроков, помогающих избежать выплату подоходного налога, теперь он не будет являться таким значительным как раньше. Поскольку по старому порядку, собственник мог указать в соглашении о купле-продаже жилья его стоимость в один миллион рублей, таким образом, учитывая, что имущественный вычет также составляет один миллион рублей, он освобождал себя от уплаты подоходного налога.

Теперь, если владелец недвижимости, которая приобреталась после 1 января 2017 года будет пытаться использовать данный способ, то мало того, что налоговые органы доначислят ему подоходный налог, он ещё будет обязан выплатить штраф, а также соответствующие пени за просрочку указанных налоговых платежей. Подача налоговой декларации зависит от выдержки срока минимального владения. Если этот период как по-старому правилу, так и по новому порядку с учётом перечисленных исключений прошел, тогда подача налоговой декларации не требуется. В случае, когда вышеуказанные сроки не соблюдены, подача налоговой декларации становится обязательной, даже, если налог будет равен нулю.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»продажа квартиры менее 3 лет в собственности и покупка новой квартиры» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Такая декларация подается не позднее 30 апреля того года, который следует сразу за годом, когда производилось отчуждение недвижимого имущества. Непосредственно сам подоходный налог уплачивается в казну государства не позднее 15 июля того года, в котором была подана налоговая декларация. Также важно понять с какой суммы рассчитывается налог. Ранее данной суммой признавались те денежные средства, которые собственник получал с продажи квартиры, они и считались его доходом. По новым правилам расчета, наибольшее значение теперь имеет размер кадастровой стоимости квартиры. Доходом, с которого производится расчёт подоходного налога признаются два варианта:

• если в соглашении о переходе прав на недвижимое имущество, стоимость квартиры или другого жилого объекта выше, чем 70% её кадастровой цены, тогда НДФЛ уплачивается от суммы, которая указана в договоре;
• в случае, когда такая стоимость ниже 70%, то подоходный налог будет уплачиваться с суммы, отмеченной в кадастре.

Кадастровую стоимость квартиры всегда можно посмотреть на официальном сайте Росреестра.