Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

При проведении ремонтных работ, связанных с улучшением технического состояния квартиры, возникают ситуации незаконной перепланировки квартиры, влекущие за собой несение ответственности граждан. При этом владельцы квартир, по незнанию или упущению, не оформили должным образом внесенные корректировки в правоустанавливающие документы и техническую документацию на недвижимость. Данная перепланировка признается незаконной и влечет за собой множество неприятных последствий для собственника. Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, следует знать и гражданам, намеренным вступить в наследство. Если наследуемые квадратные метры предыдущий владелец не оформил должным образом после перепланировки, новый хозяин неминуемо будет вынужден решать вопросы по приведению жилья и документов на недвижимость в соответствие.

Ситуации незаконной перепланировки

Прежде, чем начать любые работы по улучшению собственного жилья, следует заранее уточнить, какие мероприятия потребуют согласования с государственными надзорными органами и узаконивания. В противном случае, существует большой риск столкнуться с последствиями неузаконенной перепланировки и нести за это установленную законом ответственность.

Любые работы, связанные с серьезным изменением внутреннего пространства квартиры, нуждаются в получении разрешения,

Самовольная перепланировка включает следующие ситуации:

• Конструктивные изменения квартиры, которые согласно закону должны быть согласованы и узаконены, с получением согласия на работы от жилищной комиссии. Данные корректировки вписываются в нормативы строительства и могут быть впоследствии узаконены.
• Технические изменения жилплощади, которые признаны недопустимыми согласно принятым нормативам строительства, санитарным и противопожарным нормам (к числу наиболее распространенных случаев относятся все изменения конструкции несущих стен). Такой вариант приведет к значительным тратам на приведение жилища в изначальный вид и несению ответственности за самовольные действия перед законом.

Новым владельцам квартир, полученных в наследство или по договору дарения, грозят такие же последствия, как и для тех, кто выполнил несогласованные работы в собственном жилье самостоятельно. При оформлении передачи в наследство или в дар не требуют технической документации на собственность, и о незаконности выполненных работ, получатели узнают уже позже.

Виды незаконных перепланировок

Узнать, какие из действий по улучшению жилья признаются незаконными, можно из нормативных актов, принятых на федеральном и местном уровне.

К основным случаям незаконных перепланировок квартиры с несением соответствующей ответственности относят:

1. Перемещение инженерных коммуникаций;
2. Обустройство жилья новыми перегородками или стенами;
3. Новые дверные проемы в стенах, относимых к несущим;
4. Создание единого внутриквартирного пространства со сносом стен, в результате чего жилье становится непригодным для проживания.
5. Действия по изменению границ помещений, надзор за безопасностью которых несут различные госструктуры;
6. Видоизменения в конфигурации здания, повлекшее появление повреждений фасадной и внутренней части дома;
7. Установка приборов, работы которых может исказить фактические показания учетных устройств;
8. Переустройство вентиляции с изменением выходов;
9. Увеличение нагрузки на несущие сверх предельной нормы;
10. Перенос отопительной системы в выносные конструкции;
11. Организация системы «теплый пол» от центральной трубы отопления;
12. Нарушения при ремонте нормативов противопожарной безопасности и санитарии;
13. Переделка конструкции стен с установлением дополнительных ниш;
14. Возведение дополнительных террас около квартиры, расположенной выше 2 этажа;
15. Перепланировка в аварийных домах;
16. Изменения жилых помещений, вызвавшие ухудшения условий проживания в многоквартирных домах;
17. Переоборудование в нежилое помещение жилого пространства;
18. Штробление горизонтального шва для прокладки электропровода.

Помимо данных действий незаконными признаются любые изменения при самовольной перепланировке квартиры, которые ведут к нарушению строительных норм.

Ответственность

Жилищная инспекция может выявить факт нарушения и без заявлений самих владельцев. Информация о несоответствии работ разрешенным по закону мероприятиям по улучшению жилья в органы надзора может поступить из следующих источников:

• Соседи, другие жильцы дома;
• Информация из Управляющей Компании или ТСЖ, в обязанностях которых лежит контроль безопасного проживания в подведомственных домах.
• Анонимные обращения граждан;
• Сообщения от участкового.

Поводом для проверки информации может стать как письменное сообщение, так и устная просьба о проверке.

Виды наказания

По факту выявленных нарушений к владельцу жилья, в рамках несения ответственности за незаконную перепланировку, могут быть применены различного вида санкции:

1. Штраф, величина которого для обычных граждан, как правило, варьирует от 2 до 2,5 тысяч рублей.
2. Обязательства по возврату жилому помещению изначального вида в течение строго отведенного периода времени. Возврат собственности к прежнему состоянию должен быть выполнен в соответствии с технической документацией, имеющейся в БТИ.
3. Вторичные штрафные санкции при отказе от устранения перепланировки жилых помещений.
4. Подача в суд, если хозяин жилья не предпринял своевременных мер по возврату к прежнему виду квартиры.
5. Отчуждение квартиры с продажей ее с публичных торгов при злостном уклонении от предписаний и невыполнении требований жилищного комитета. Данная мера не требует согласия владельца на продажу, не учитывает его интересов и влечет за собой выселение всех проживающих. После продажи квартиры владельцу возвращают остаток средств после вычета расходов на судебное разбирательство.

Ипотечная квартира

Особенностью ипотечного жилья является факт наличия обременения ввиду того, что собственность на всем протяжении погашения займа будет оставаться залоговым обеспечением банка.

Заемщики, самовольно выполнившие перепланировку в залоговой квартире должны учитывать следующие обстоятельства:

• Представитель кредитора в любое время может проверить фактическое состояние квартиры и ее соответствие технической документации.

• Если владелец не оповестил банк о произведенных работах по улучшению жилья, страховщик вправе отказать в продлении договора на объект. Впоследствии этого, банк вправе разорвать договорные отношения с заемщиком и потребовать от заемщика узаконить изменения с получением новых документов, либо обязать вернуть займ досрочно с начислением неустойки.

Выявив несоответствия, банк сообщает надзорным органам о факте нарушения, что лишь усугубляет ситуация заемщика.

Муниципальное жилье

Если конструктивные изменения были выполнены с нарушением законодательных нормативов в квартире, выделенной по договору соцнайма, последствия могут повлечь расторжение договора аренды и выселении. При этом гражданин должен будет вернуть жилье в прежнее состояние, а расторжение договора произойдет без каких-либо компенсационных выплат.

Трудности сделок

Помимо различных карательных мер собственника квартиры с незаконной перепланировкой подстерегают сложности с переоформлением документов при продаже. Без приведения в соответствие данных техпаспорта и фактического жилья просто заключить сделку купли-продажи не удастся. Выручить деньги за квартиру можно только при сильном снижении цены, а для ипотечных покупателей такая сделка невозможна совсем, т.к. кредитор не выдаст средства на покупку жилья с незаконными изменениями в конструкции.

В случае внесения незначительных изменений продать квартиру возможно, при условии обязательного оповещения покупателя о внесенных корректировках. Факт уведомления должен быть зафиксирован письменно, тем самым передавая полномочия по узакониванию перепланировки или возврату прежнего вида к новому владельцу.

Пути решения

Хозяин квартиры, столкнувшись с проблемой незаконной перепланировки, выбирает более приемлемый выход из создавшейся ситуации:

1. Привести квартиру в исходное состояние согласно данным техпаспорта БТИ;
2. Провести мероприятия по узакониванию перепланировки, действуя по алгоритму согласования самовольной перепланировки.
3. Рассмотрение в суде иска о сохранении перепланировки. Положительное решение суда позволит собственнику заняться процедурой переоформления документов в соответствие с фактическим состоянием жилья.

Намереваясь узаконить изменения, хозяин собственности должен знать, что любые нарушения нормативов, касающихся несущих стен и общедомовых систем водопровода, электричества, отопления, сделает невозможным сохранение перепланировки.

В случае внесения изменений с созданием аварийной ситуации (вплоть до обрушения стены, подъезда), все ремонтные работы в квартирах пострадавших жильцов нарушитель выполняет за свой счет.