О страховании ответственности застройщика при долевом строительстве

С недавних пор страхование в долевом строительстве стало являться одним из важных условий для заключения договора долевого участия с его последующей регистрацией. При этом для подтверждения своей ответственности застройщик может выбрать разные варианты.

Первым из них является банк. Но это очень невыгодно для обеих сторон. Поэтому возможно в будущем от него откажутся совсем. Второй вариант представлен ОВС. Его выбирают чаще, хотя не считают его лучшим. Тем не менее, страхование ответственности застройщика при долевом строительстве помогает дольщику обрести уверенность, что его в будущем не обманут.

Способы страхования

Застройщик решает, как будет осуществляться страхование долевого строительства. В этом вопросе руководствуются статьями двух законов: ФЗ No 214 и ФЗ No 236. Согласно их положениям допускается:

• поручительство банка;
• страхование через страховую компанию, которая имеет достойную репутацию, по мнению Центробанка;
• членство в ОВС.

Банк

Банков, которые удовлетворяют требования Центробанка, по России насчитывается более двухсот. Но число тех, которые работают со строительным сектором, примерно десять. Чтобы банк стал поручителем, необходимо следующее:

• не менее пяти лет деятельности;
• уставной капитал в размере двухсот миллионов;
• собственных средств от одного миллиарда.

Застройщику выгоднее взять кредит в банке, чем получить поручительство. Ведь, деньги, которые должны быть представлены, кажутся невообразимыми. Длительность оформления документов, их выдача по договорам каждому дольщику слишком неудобны. В то же время для банка риски кажутся слишком высокими. Например, в сравнении с ипотечными кредитами они меньше. Ведь, если наступит страховой случай, то ему придется вместе со стоимостью недвижимости оплачивать неустойки и штрафы. А после расчета придумывать, как взыскивать их с застройщика. Однако, для дольщиков именно такой путь является самым надежным.

ОВС

В этом случае предполагается субсидиарная ответственность членов общества взаимного страхования. На текущий момент в нем насчитывается 418 членов. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве в этом случае имеет ряд недостатков. Неудобство здесь заключается в том, что оплата вступительного взноса очень высока, а платить взносы на регулярной основе в состоянии только достаточно крупные компании.  Кроме того, сама по себе солидарная ответственность вызывает неприятие у строителей.

СК

Работа напрямую со страховыми компаниями для застройщиков является самой выгодной. В этом случае возможно быстрое заключение договора, цены в разумных пределах, отсутствие необходимости внесения залога, неизменный размер ставки на все время гарантий и фактическая оплата услуг.

А вот страховые компании, которых ЦБ уполномочил работать в этой области, не так радужно оценивают свои перспективы. Для них очевидными являются недостатки такого сотрудничества, а именно:

• слишком высокие риски;
• перестраховочных средств нет;
• нерентабельная область.

Более того, страховщиков сегодня остается на этом рынке все меньше. А в результате этого в будущем можно предположить, что они не смогут справляться с поставленными задачами.

ФЗ No 214

Застройщик уведомляет дольщика об определенном способе страхования. Сначала заключают ДДУ и регистрируют его соответствующим образом. Потом перечисляют деньги. Страховка считается одним из документов, входящих в комплект бумаг, подаваемых на регистрацию ДДУ. При оформлении договора долевого участия каждого инвестора, проводится и страхование дольщиков. Страховка активируется с того момента, как договор считается зарегистрированным. Дольщик, в свою очередь, является выгодоприобретателем первого колена.

Договор

Чтобы страховой договор начал действовать, застройщик вносит определенную сумму по нему. Ее можно оплачивать в рассрочку или сразу. Это правило устанавливает конкретная страховая компания. ДДУ страхуется на всю сумму. При этом минимум не должен быть меньше, чем средняя региональная стоимость. Страховое соглашение будет действовать еще два года после окончания строительства. Если же договор расторгнут или он прекратится по иным причинам, это не значит, что дольщик не имеет права рассчитывать на компенсацию страховки.

Государственная регистрация

Для проведения процедуры застройщик готовит целый пакет документов и подает их в Росреестр. Помимо самого ДДУ и страхового договора, предоставляют также лицензию, а иногда выписку из ЕГРЮЛ и учредительные бумаги. Среди документов, которые нужно представить на регистрацию, выделяются следующие:

• разрешение на строительные работы;
• проектная документация;
• техническое и экономическое обоснование;
• кредиторы;
• отчеты финансовые;
• справка об отсутствии просрочек по платежам;
• характеристика клиента;
• свидетельство о госрегистрации юридического лица;
• другие документы.

Страховой случай

Страховой случай имеет место тогда, когда условия ДДУ не исполняются, а жилье по факту является совершенно неподобающего качества. Примерами страховых случаев являются следующие ситуации:

• остановка работ;
• банкротство застройщика;
• неполучение квартиры, которая предусмотрена договором;
• отказ вернуть деньги или исправить недочеты, допущенные при строительстве.

Страховые случаи подтверждаются в судебном порядке. При этом процесс инициируется дольщиком. Также основанием может являться решение арбитражного суда, который объявил его банкротом.

Тарифы

Тарифы определяются страховыми компаниями в соответствии с внутренними правилами. Коэффициенты зависят от величины риска. Ставка напрямую рассчитывается, исходя из опыта, профессионализма и репутации компании застройщика, а также масштаба его деятельности и других моментов. Средний показатель на текущий момент составляет от 0,6 до 0, 9. Для самых крупных компаний этот коэффициент – ниже, и равен от 0,4 до 0,5.

Страховую премию исчисляют на основе тарифа и срока договора. При сдаче ранее установленного срока она может быть возвращена частично. Страхование договора долевого участия в строительстве снижает риск последнего. Договор увеличивает защиту денежных вложений граждан, которые вложились в это предприятие. Таким образом, это является защитным механизмом денег, внесенных дольщиками в строительство.

Последовательность действий

Конечно, оформление договоров при долевом строительстве хлопотно. Ведь, с каждым дольщиком по отдельности приходится заключать отдельный договор.

1. Сначала застройщик выбирает вариант страхования.
2. После этого готовит необходимую документацию для государственной регистрации, заключает договоры с дольщиками.
3. Регистрирует их.
4. Получает деньги на реализацию проекта.
5. Выполнив его, дольщики оформляют право собственности и договор между ними и застройщиком прекращается.

Положения договора долевого участия обязуют застройщика нести ответственность перед каждым дольщиком. По договору он должен передать жилье соответствующего качества и в установленные сроки дольщику. А если обязательства договора долевого участия не выполняются, то наступает страховой случай, и страховой компанией выплачивается компенсация. При наступлении такового дольщик становится выгодоприобретателем. Если в соглашение предполагается внести какие-либо изменения, дольщик должен быть оповещен об этом.

Заключение

Хоть такой механизм и защищает дольщиков, приходится признавать, что сегодня он далек от совершенства и требует внесения поправок. Изменения в ФЗ № 214 вносились не раз. Поэтому, может быть в недалеком будущем, законодатель будет развивать пути страхования.