Процедура продажи доли квартиры в долевой собственности

Любой человек при необходимости может продать свое имущество, в том числе и долю в квартире. Но есть нюансы сделки, о которых следует знать. В особенности, когда продажа доли квартиры в долевой собственности в 2018 году имеет некоторые изменения.

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

Что такое долевая собственность

Под долевой собственностью подразумевается владение только частью имущества на основании определенных юридических действий. Часть в квартире достается по наследству, при разделе жилья во время развода или вследствие приватизации. Естественно, быть совладельцем квартиры не означает, что жилплощадь можно разделить в натуре. Право на долю – это в данном случае лишь юридический факт, при котором каждый из собственников может пользоваться квартирой, не нарушая права других владельцев.

Кто и кому может продать долю

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоЗакон предусматривает, что продать свою часть квартиры может только ее собственник. Естественно, что вариант проживания на одной жилплощади с посторонним человеком не всегда радует остальных собственников. И чтобы избежать огромного количества судебных разбирательств по этому поводу, был издан закон, согласно которому у совладельцев квартир есть преимущественное право на покупку этой доли.

Реализовать это право можно следующим образом: продавец обязан уведомить собственников о продаже и предложить им выкупить свою часть. Если в течение месяца никто из владельцев не согласится на предложение, то продавец может искать посторонних покупателей.

Важно: цена и условия продажи собственникам и другим покупателям должны быть одинаковыми.

Если собственник, продающий свою долю недвижимости, нарушит этот порядок и не обратится к остальным владельцем, они могут оспорить сделку. И при этом осуществить перевод права собственности на себя. Продавец в этом случае возвращает деньги за продажу и лишается своей части имущества.

Поэтому лучше не рисковать и оформить все правильным образом. Уведомление должно быть составлено письменно, а его получение подтверждено доказательствами. Это может быть заказное письмо или личное вручение. Главное, чтобы собственник расписался в получении уведомления. Тогда будет доказательство, если совладельцы захотят завладеть имуществом продавца с помощью обмана.

Продажа в 2018 году

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто2016 год принес некоторые изменения, о которых следует знать при продаже своей части недвижимости. Некоторые нововведения в законодательстве напрямую касаются сделок с долями на жилплощадь. Если ранее продажа части квартиры другим собственникам не подвергалась нотариальному удостоверению, то теперь без нотариуса не обойтись.

И даже больше, так как юрист теперь обязан удостоверять все сделки, объектом которых является доля недвижимости. При этом неважно, кто является покупателем – совладелец или постороннее лицо. А вот дарение, покупка или продажа квартиры полностью может быть осуществлена без обращения к нотариусу.

Читайте также  О страховании ответственности застройщика при долевом строительстве

Договор купли-продажи

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоЛюбая сделка, объектом которой выступает недвижимость, должна быть оформлена согласно нормам законодательства. И купля-продажа доли не является исключением из этого правила. К документу предъявляются особые требования, среди которых:

  1. Точная информация об объекте сделки. Это адрес, кадастровый номер, площадь и т. д.
  2. Стоимость части недвижимости.
  3. Список лиц, которые имеют право проживать на жилплощади после продажи.
  4. Наличие акта прием-передачи доли. При отсутствии этого документа факт передачи части имущества указывается в договоре купли-продажи.

Помимо этого, документ должен оформляться  только при соблюдении следующих условий:

  1. Договор должен быть составлен письменно.
  2. Переход права собственности обязательно должен быть зарегистрирован.
  3. Должно быть соблюдено требование преимущественного права.

Как обойти преимущественное право

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоСуществуют способы, позволяющие продать долю без обращения к другим совладельцам. Но важно понимать, что есть определенный риск того, что любая сделка может быть признана ничтожной или оспорена. И закон будет на стороне остальных владельцев недвижимости. Отчуждение доли жилья возможно в следующих случаях:

  1. Договор дарения. Формально, собственник может подарить свою долю кому угодно и это будет совершенно законно. Тем не менее, такая сделка может быть легко признана мнимой со всеми вытекающими последствиями.
  2. Специальное завышение цены для собственников. При оформлении договора купли-продажи постороннему лицу указывается такая же цена, но по факту он платит меньше. Но продавцу придется платить все налоги на основании стоимости доли, указанной в документе. А это может быть большая сумма.
  3. Договор займа. Для осуществления сделки продавец якобы занимает у покупателя деньги под залог доли в квартире. После того, как срок выплаты будет просрочен, покупатель предъявляет свои права на недвижимость. Стороны быстро оформляют соглашение об отступных, на основании которого покупателю и переходит это имущество. Этот способ обойти закон самый ненадежный, так как при признании сделки мнимой покупатель вернет полученное, а вот продавцу придется возвращать средства по договору займа. Ведь имущество в качестве уплаты так и не стало собственностью заимодавца.

Когда «не работает» преимущественное право

Собираясь продавать долю в квартире, важно знать и другие нюансы этой процедуры. Например, когда можно абсолютно законно не использовать преимущественное право. Закон разрешает продавать долю всем без исключения с публичных торгов. Это право используют различные кредитные организации, когда необходимо взыскать средства с должника.

Однако и тогда жилье не так просто продать. Банк может сделать это только в двух случаях:

  • когда имущество является предметом ипотеки;
  • когда лицо постоянно проживает по другому адресу.
Читайте также  Составление заявления в ЖЭК о затоплении квартиры: образец и необходимые действия

Продажа всей квартиры

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоНа практике такие случаи являются достаточно распространенными, например, когда в квартире с несколькими собственниками никто не проживает. И если один из них захочет продать свою долю, он обращается к остальным владельцам с предложением продать недвижимость целиком.

При согласии всех сторон важно правильно оформить такую сделку. Это делается несколькими способами:

  1. В договоре купли-продажи указывается несколько продавцов.
  2. Каждый собственник оформляет договор купли-продажи своей доли на одного покупателя.

Если совладельцы проживают поблизости, то им проще оформить один документ. А вот если у них нет возможности совершить сделку вместе, то второй вариант предпочтительней.

Если другие собственники против

Такое нередко случается именно тогда, когда осуществляется продажа всей квартиры. Один из совладельцев может оказаться противником сделки, не давая на нее своего согласия. У остальных собственников есть только один выход из этой ситуации – обращение в суд. Но решение суда во многом зависит от сопутствующих обстоятельств.

Во-первых, это размер доли этого владельца. Суд вправе обязать его продать свою долю, если остальные собственники в состоянии ее выкупить. Во-вторых, важно место проживания этого лица. Если человек проживает в продаваемой квартире, в судебном порядке обязать его к продаже невозможно.

Налоги

Многие сделки облагаются налогами и продажа доли не является исключением из правил. По закону продавец обязан оплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13% от полученной при сделке суммы. Но в некоторых случаях его могут освободить от уплаты, если продавец является собственником более 3 лет. Налогообложение возможно только тогда, когда цена сделки превышает 1 млн. рублей. Это так называемый налоговый вычет, когда эта сумма отнимается от всей стоимости доли и продавец обязан уплатить налог с оставшейся суммы.

При продаже совладельцами всей недвижимости налоговый вычет используется немного по-другому. Так как это правило может быть применено только к одному объекту недвижимости, то при оформлении общего договора купли-продажи каждый из собственников получает сумму вычета, соответствующую его части. То есть сумма вычета делиться на всех. Если же договоров несколько, то каждый из совладельцев может претендовать на всю сумму вычета.

Продажа своей доли квартиры в долевой собственности в 2018 году мало чем отличается от осуществления этой сделки ранее. Единственное отличие – необходимость нотариально удостоверять всех документы, что является способом обезопасить стороны от мошеннических действий.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +74997034897 (МСК), +78124297232 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации