Оформление договора долевого участия в строительстве

Передача в определенные сроки возведенного капитальным строительством объекта недвижимого имущества производится по долям. Для этого заключается договор долевого участия в строительстве, условия которого предполагают обязательное страхование ответственности застройщика. С 2014 года у всех застройщиков появилась обязанность, – заключать со страховой компанией соглашение по страхованию ответственности, прежде, чем будет подписан первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и зарегистрирована сделка с покупателем в Росреестре. В противном случае совершить такую сделку не получится.

Федеральный закон N 214 (с последними вступившими в силу изменениями) позволяет застройщику избрать конкретный способ страхования, где страхователем может выступить:

• общество взаимного страхования;
• банковские учреждение (поручительство);
• страховая лицензированная компания.

Когда мы ведем речь о страховании в обществе, то подразумеваем солидарную ответственность всех его участников, по сути оно ничем не отличается от страховой компании, также обязательно наличие лицензии на такой вид страхования. Такой способ страховой защиты несет в себе определенные риски, самый главный из них — это солидарная ответственность всех участников, при банкротстве одного.

Когда дело касается банковской гарантии поручительства, то здесь все не так просто, поскольку возникает необходимость внесения залога, в размере 30 % от стоимости объекта, который послужит гарантией исполнения обязательств застройщиком перед банком. Кроме этого, Центральный банк выдвигает ряд условий для финансовых учреждений, выступающих поручителями: стоимость имущества таких учреждений не может быть менее 1 (одного) миллиарда рублей, уставной капитал 200 (двухсот) миллионов, а минимальный срок его работы должен составлять 5 (пять) лет.

Со страховой компанией дело представляется не таким сложным, сильная конкуренция между ними играет на руку застройщику. Удается выбрать лучшую цену, тариф, зафиксировать ставку на время действия договора. Нет волокиты с оформлением всех нужных документов, к тому же оплачивает страхование ответственности застройщик после выполнения работ. Таким образом, преимущества такого способа страхования очевидны.

Правовые гарантии и защита сторон

В основную законодательную базу, регулирующую отношения всех участников в области строительства и покупки объектов недвижимости входит:

• Гражданский Кодекс РФ;
• Жилищный Кодекс РФ;
• Градостроительный Кодекс РФ;
• Вышеуказанный ФЗ от 30.12.2004 года.

Важно! С 1 октября 2016 года по данному закону вступили в силу изменения. С этого момента заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственная, а также не противоречащая законодательству РФ форма покупки жилья.

Основные изменения коснулись регламента порядка использования привлеченных средств, был расширен перечень документов для ознакомления дольщиков, введена ежеквартальная обязанность по публикации дебиторской и кредиторской задолженности застройщика, а также усилена материальная ответственность за незаконное привлечение денежных вложений на долевое строительство.

Большая заслуга Законодателя в том, что у покупателя жилья при подписании договора долевого участия теперь появляется внушительная правовая защита. Такого эффекта удалось достигнуть благодаря установлению ответственности застройщика за сдачу незавершенного капитальным строительством объекта, либо банкротства до момента его надлежащей сдачи. По новым нормам, застройщик страхует ответственность за неисполнение обязательств из собственных средств. Кроме того, установлен максимальный срок рассрочки платежа по договору долевого участия, который не может превышать двух месяцев.

Порядок оформления договора

Для заключения договора долевого строительства, а также регистрации ДДУ в Росреестре, застройщик должен представить на обозрение следующие документы:

• проектная декларация;
• разрешение на выполнение работ по капитальному строительству;
• соглашение долевого строительства;
• уставные документы (копии, с предоставлением оригиналов на обозрение);
• документы, подтверждающие техническое и экономическое обоснование строительства объекта;
• бумаги по финансовой отчетности;
• данные об имеющихся кредиторах (банковские выписки об отсутствии несвоевременных платежей по заемным средствам в банковских учреждениях).

Важно! Компании-застройщику для подписания ДДУ необходимо иметь на правах безвозмездного пользования (либо в собственности) участок земли, предназначенный под постройку жилого объекта. Также необходимо иметь соответствующее разрешение, которое будет являться основанием для начала работ по застройке.

В ДДУ должны присутствовать несколько обязательных пунктов. Его образец предполагает наличие полных сведений о субъектах и чёткое описание самого объекта. Информация о недвижимом имуществе должна включать:

• точную стоимость жилья (цифры указываются прописью);
• полезную площадь;
• наличие, либо отсутствие балкона (лоджии);
• порядок и сроки оплаты.

С 2017 года в соглашение также необходимо внести сведения о страхователе и обстоятельства, по которым может наступить страховой случай. Например, объявление застройщиком себя банкротом, неполучение назад денежных средств, вложенных в капитальное строительство, отказ в предоставлении дольщикам жилого помещения, указанного в ДДУ, либо приостановление строительства (значительная задержка) и др.

Сроки действия таких договоров устанавливаются исходя из момента окончания (завершения) капитального строительства всего недвижимого объекта, его приемки государственной комиссией, и появления возможности получить клиенту свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот договор будет являться недействительным, в случае отсутствия обязательной регистрации, а также квитанций о полном погашением задолженности за строящийся объект.

Особенности и нюансы

По новым правилам в строительстве жилья застрахованное лицо само доводит до дольщиков все условия, а также возможные специфические детали страхования. Кроме вышеуказанного закона, правила страхования может устанавливать общество взаимного страхования, либо компания — страховщик.

К страховым компаниям располагающими возможностью заключать такого характера договора, выдвинуты довольно серьезные требования:

• постоянный оборот компании не должен снижаться, менее чем до 400 (четыреста) млн.р.;
• уставной капитал должен составлять минимальную сумму, равную 120 (сто двадцать) млн.р.;
• требуется чтобы компания проработала на рынке не менее пяти лет.;
• иметь положительную динамику финансового развития в ближайшем будущем.

На сегодняшний день существует список лицензированных страховых компаний, допущенных к такому виду страхования, например, Восхождение, Инвестстрах, МСЦ, Проминстрах, ГУТА, Приоритетное страхование и пр.

Важно! Сумма страхового возмещения находится в прямой зависимости от договорной цены на воздвигаемый объект недвижимости. Она никак не может быть ниже средне рыночной стоимости 1 (одного) кв.м. жилого помещения в конкретном регионе (области). Срок давности на выплату страхового возмещения составляет 2 (два) года после того, как прекращает своё действие типовой договор.

Не предусмотрены выплаты суммы, по причине «заморозки» сроков строительства, либо продления момента завершения строительства объекта, его приемки государственной комиссией, и соответственно пролонгации действия ДДУ.

Главная проблема, с которой может столкнуться дольщик — это проявление экономической нестабильности в регионе, либо в целом по стране. Но даже в таком случае его квартира должна быть построена, хоть и с задержкой сроков. Ещё раз отметим, что такое положение вещей стало возможным благодаря грамотному подходу в изменении норм законодательства.