Процедура аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Все вопросы относительно того, как осуществляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом, Гражданским кодексом и некоторыми другими правовыми актами, как федерального, так и муниципального уровня. Процедура заключения договора зависит от разных составляющих.

Особенности аренды

Российскому государству принадлежит огромная площадь земли. Следить за ней в централизованном порядке не представляется возможным. Поэтому имеется порядка 14,5 тысячи образований муниципального уровня, представляющих власть в конкретных местах. Чтобы получить землю в аренду, обычно, обращаются именно к ним. Право распоряжения землей за местными властями закреплено в Земельном кодексе.

Аренда, находящейся в муниципальной собственности, земли, в основном, производится за плату. Но возможна и бесплатная передача участков, что также прописано в ЗК РФ. Обычно такой порядок реализуется для государственных учреждений и зданий религиозного назначения.

Если земля арендуется, не с целью строительства, то обращаются с заявлением на имя главы административного органа. После получения участка, его самостоятельно ставят на учет по кадастру. Затем в муниципалитете решают вопрос об аренде. При положительном исходе, заключают соответствующий договор аренды.

Для получения земли под строительство предусмотрена более сложная процедура. Скорее всего, нужно будет принимать участие в торгах, которые организовывает муниципальный орган. Выиграв торги, заключают договор и вносят арендную плату. Происходит это все в следующем порядке.

1. Местные власти извещают население о проведении аукциона, его месте и времени, а также лотов, которые выставлены до мероприятия.
2. Всех заинтересованных лиц регистрируют в качестве участников, и назначают день торгов. Выигрывает их тот, кто предложит большую сумму. Остальным лицам возвращаются внесенные задатки.
3. Победитель вносит плату и заключает договор аренды. Если срок превышает один год, то документ регистрируют надлежащим образом.
4. В случаях, когда других желающих на участок не было, договор аренды заключают с заявителем без торгов.

Аренда участка в муниципальной собственности

Землю вправе арендовать граждане, иностранные граждане, предприниматели и организации. В одном и другом случае предусмотрены свои особенности предоставления муниципальной земли.

Физические лица

Для получения участка любой гражданин может обратиться в администрацию и выяснить, является ли он свободным. Если земля необходима под индивидуальное строительство, то в муниципалитете предлагают различные варианты, которые могут быть использованы для этих целей. Тогда участок регистрируют и заключают договор аренды.

Чтобы стать арендатором земли под застройку, обычно, нужно пройти тап торгов. Перед этим выясняют характеристики участка и предпринимают шаги, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. После этого администрация публикует данную информацию, и если конкурентов не найдется, муниципальная земля будет сдана в аренду. В противном случае, нужно выиграть торги. Для участия, предоставляют следующие бумаги:

• заявление об участии, где указывают реквизиты счета, чтобы вернуть вносимый задаток;
• удостоверение личности;
• квитанцию об оплате задатка.

Юридические лица

Если арендовать земельный участок собирается организация, также предстоит проходить торги. Для этого заполняют заявление с реквизитами и вносят квитанцию о платеже. Если же организация не оформлена соответствующим образом, то она считается не существующей юридически и принимать участие в торгах не может.

Миновать этап торгов смогут предприниматели, которые согласовали размещение на определенном участке объектов со всеми инстанциями, необходимыми для этого. Государство может предоставить землю в аренду тем организациям, которые будут развивать территорию.

НДС

Немаловажным моментом при аренде являются особенности применения НДС. Если муниципальная земля сдается в аренду напрямую, то плата в виде НДС не взимается. Но при субаренде, начисляется и налог на добавленную стоимость, так как субарендатор получает земли не от муниципалитета, а от частного лица.

Сложности возникают, когда участок арендуется предпринимателями или организациями. Они не обязаны платить налог за землю, находящуюся в муниципальной собственности. Однако они, как налоговые агенты, несут ответственность за то, чтобы соответствующая плата взималась с арендодателя. Поэтому при расчете считается, как непосредственно арендная плата, так и начисляемый НДС.

При этом на арендатора распространяются следующие обязанности:

• предоставлять счет-фактуру, где ставить пометку «без налога» регистрировать ее надлежащим образом;
• сдавать декларацию об НДС, где заполнять раздел об операциях, не подлежащих налогообложению (ее подают ежемесячно не позже 20 числа).

Если обязанности выполняться не будут, то на предпринимателя будут наложены штрафные санкции. Таким образом, перед тем, как заключать договор аренды, все нюансы должны быть изучены полностью. В противном случае, можно навлечь на себя неприятности.

Выкуп муниципальной земли

Арендованный муниципальный земельный участок может быть оформлен в частную собственность, если имеются соответствующие основания:

• документы, которые подтверждают право собственности на объекты ИЖС, расположенные на данном участке;
• распоряжение местных властей о передаче земельного участка в пользование на бессрочной основе или пожизненно.

Оформление участка в собственность является сложным процессом, где те или иные действия зависят от нахождения земли, разрешенного использования, региона, где он расположен. Но основными этапами в данном случае являются:

• заключение соглашения с указанием срока и размера платежей;
• оценка и сравнение цены кадастровой с рыночной;
• решение о купле-продаже надела;
• оформление соответствующего договора;
• регистрация права собственности.

По договору купли-продажи участок переходит к арендатору.  Договор заключается в соответствии с Гражданским кодексом (статьи 609 и 624). При оформлении соглашения обязательно должны присутствовать арендатор и арендодатель. Если же последний будет уклоняться, арендатор вправе обратиться с иском в судебную инстанцию. Тогда стоимость определяется по итогам экспертизы, которую проведет независимый оценщик.

Муниципальная земля может быть выкуплена в следующих случаях:

• лицо имеет недвижимость на участке, взятом в аренду, при этом стоимость не может превышать ту, которая установлена по кадастру;
• религиозные организации могут выкупать землю, на которой находятся здания религиозного назначения;
• земли сельскохозяйственного назначения может выкупить арендатор через 3 года после того, как подписан договор аренды, и надел был использован надлежащим образом в течение всего времени аренды.

Порядок выкупа

Для осуществления выкупа лицо, которое арендует участок, направляет в местную администрацию следующие документы:

• удостоверение личности;
• заявление;
• соглашение об аренде;
• квитанцию с оплаченной госпошлиной.

Если все вопросы с местными властями урегулированы, то далее проходят процедуру государственной регистрации. Для этого в Росреестр предоставляют другой пакет документов:

• договор купли-продажи;
• заявление;
• оплаченную госпошлину;
• документ об оплате земельного участка;
• расчет стоимости;
• постановление административной власти о предоставлении участка.